شاید همه به دنبال یک چک لیست مطمئن در باره ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری باشند تا در مواقع لزوم به آن مراجعه کنند.

سرمایه‌گذاری بدون کسب دانش و داشتن اطلاعات در هر حوزه‌ای منجر به شکست و تحمیل ضرر و زیان خواهد بود و سرمایه گذاری ملکی و خرید آپارتمان نیز از این قاعده مستثنی نیست.

شاید بحث رکود بازار مسکن به گوش شما هم خورده باشه اما آیا این رکود شامل تمامی املاک در سطح کشور شده یا موردهایی هم وجود دارد که رکود برای آن واحدها بی معنیست ؟

در همین لحظه واحدهایی در سطح کشور وجود دارد که وقتی شما اراده به فروش آن بکنید طی چند روز مشتریان فراوانی که شامل مردم عادی و مشاوران املاک از شما آن واحد را خرید میکند و واحدهایی هم وجود دارد که شما ده سال باید منتظر باشید تا یک مشتری برای آن پیدا شود. اما این اختلاف ها از کجا آغاز میشود ؟

شانزده ویژگی زیر برای مسکن های مناسب سرمایه گذاری رو با دقت مطالعه و تفکر کنید :

1: داشتن پارکینگ مناسب

2: داشتن انباری مناسب

3: دسترسی محلی مطلوب

4: نقشه معماری خوب

5: افرادی که ساکن آن محل هستند

6: افراد ساکن در آن مجتمع هستند

7: نور مناسب داخل واحد

8: نزدیک بودن به بازار کار

9: پر تردد نبودن خیابان

10: مشاعات خوب

11: سند مالکیت و پایان کار

12: متراژ زیر 100 متر در تهران و زیر 130 متر در شهرستان ها

13: متوسط سن ساختمان ها حدود 10 سال

14: قیمت ملک مورد نظر

15: محله بورسی

16: منطقه بورسی

سرمایه گذارهایی که این چک لیست را با دقت بررسی کنند و انتخاب خودشونو بر اساس این چک لیست انجام بدن جزو سرمایه گذاران موفق بازار خواهند بود. موارد ذکر شده در این چک لیست در آینده بیشتر واکاوی خواهم کرد.

علیرضا بهرامی نسب

1401/02/26

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.

آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

تحلیل تغییرات گسترده در روند بازارها قطعا به ما در تصمیم گیری های پیش رو کمک خواهد کرد.

سال 1396 که دلار شروع به بالا رفتن کرد را بخاطر بیاورید. همه متعجب از اینکه قیمت ها با سرعت زیادی بالا میروند و هیچکس حاضر نیست پول نقد نگهداری کند.

ولی همه چیز با سرعت بالا اتفاق نیافتاد بلکه طی سه سال نوسان زیادی داشتیم.

دلار تا 18 هزار تومان بالا رفت و سپس به قیمت 10 هزار تومان بازگشت و بعد از چند وقت مجدد شروع به بالا رفتن کرد.

حتی تا چند هفته اخیر که دلار تا 32 هزار تومان بالا رفت همه از پول نقد فراری بودند.

اما این اوضاع تا کی قرار بود ادامه پیدا کند ؟

آیا در اقتصاد ممکن است همیشه شیب افزایش قیمت ها با سرعت بسیار زیاد بالا برود ؟

لازم است بدانیم بازار (املاک، خودرو، طلا و ارز، بورس) تغییرات گسترده ای کرده و بنظر نمیرسد افزایش قیمت مثل سه سال قبل را تجربه کنیم.

ولی نمیتوان انتظار داشت دلار به قیمت های خیلی پایین هم سقوط کند.

چیزی که باعث میشد طی سه سال اخیر قیمت ها بالاتر از قیمت دلار معامله شود انتظارات تورمی بالا بود.

فرد میدانست اگر امروز دلار 13 هزار تومان بود و کالایی را با قیمت دلار 14 هزار تومان خرید نکند باید همان کالا را چند روز بعد با دلار 16 هزار تومان خرید کند.

این یعنی انتظارات تورمی در اقتصاد بالا رفته بود.

حال اتفاقی که برای اقتصاد افتاده انتظارات افت قیمت ها در بین مردم زیاد شده و فرد با قیمت دلار 26 هزار تومانی حاضر نیست کالایی را به قیمت دلار 24 هزار تومانی خرید کند.

این انتظارات باعث شده رکود سنگینی بازارها را فراگیرد و میتوان انتظار افت بیشتر قیمت ها را داشت.

در شرایط فعلی بازار بهتر است مراقب سرمایه در گردش و پول نقد خود باشید.

با پایین آمدن قیمت ها و وسوسه انگیز شدن قیمت ها ممکن نیست مثل قبل کالایی را بخریم و فردا مشتری با قیمت بالاتر به انتظار ما نشسته باشد.

فروش و کسب سود مثل قبل ممکن نیست و ممکن است مشتری برای کالای شما پیدا نشود و شما در صورت عجله برای فروش متضرر شوید.

پس با خیال راحت پول نقد خود را نگهداری کنید و “تمام” سرمایه خود را به بازارهای املاک، خودرو، ارز و طلا، بورس نبرید.

در صورتی که در یکی از بازارهای فوق هم متضرر شده اید اشکال ندارد با افت قیمت ها کمی از ضررهای شما جبران خواهد شد.

به هیچ وجه بیش از 30% سرمایه خود را در هیچکدام از بازارها به صورت متمرکز قرار ندهید. در این میان انتظار شوک های قیمتی بدلیل خبرهایی اخبار های مختلف هم دور از انتظار نیست.

در حوزه داروی کرونا و مسائل سیاسی انتخابات آمریکا هم که مقاله ای جداگانه نیاز داره میتونه تاثیرات زیادی در اقتصاد ایران داشته باشه.

اما دقت کنید قرار نیست اتفاقات با سرعت بالا اتفاق بیافتد بلکه بسیار کند پیش خواهد رفت.

علیرضا بهرامی نسب

1399/10/10

نرخ بازگشت سرمایه (Return on Investment) یکی از مهمترین نکاتی است که باید در سرمایه گذاری های خود به آن دقت کنیم. این شاخص به ما میگوید به ازای پولی که هزینه کردیم چقدر درآمد کسب خواهیم کرد.

دوره بازگشت سرمایه: اگر یادتان باشد چند سال قبل بانک ها طی تبلیغات فراوان اعلام میکردند پول های خود را نزد بانک ما قرار دهید و بعد از چهار سال پول خود را دوبرابر تحویل بگیرید. این یعنی دوره بازگشت سرمایه.

به ازای هزینه ای که میکنید سالیانه 25% سود دریافت خواهید کرد و طی چهار سال پول شما دوبرابر خواهد شد.

با یاد گرفتن این فرمول ها شما یاد خواهید گرفت چه سهام بورسی بخرید و سمت چه سهامی نروید، به کدام بانک یا شرکت و یا اشخاصی که با پول شما کار میکنند سرمایه های خود را بسپارید. و حتی چه ملکی حتی در دوران اوج قیمت ها مناسب خرید است.

دو بخش سهام و مسکن را توضیح میدهیم و بقیه ریز نکات را به خودتان واگذار میکنیم.

لزوما دوره بازگشت سرمایه در هر کشوری نمیتواند نشانه خوب بودن سرمایه گذاری در آن باشد.

اگر شخصی در ونزوئلا زندگی میکرد با توجه به تورم سنگینی که دارد دوره بازگشت سرمایه اش حتی ممکن بود به یک سال هم نرسد ولی فردی که در سوییس زندگی میکند برایش دور از انتظار است نرخ بازگشت سرمایه 10 سال را تجربه کند.

معمولا دوره بازگشت سرمایه متغیر است ولی چیزی که ما باید در سرمایه گذاری خود در حال حاضر دقت کنیم دوره بازگشت سرمایه ما نباید بالای 25 سال باشد.

فرض کنید سهام یک شرکت 1000 تومان است و این شرکت به ازای هر سهم 100 تومان سود سالیانه عاید سهامدار میکند. دوره بازگشت سرمایه در این شرکت 10 سال است.

شرکت هایی وجود دارد که دوره بازگشت سرمایه آنها بالای 500 سال است و بهترین شرکت هم از این نظر حدوده 3 ساله پول شما را دوبرابر میکند.

توجه داشته باشید ارزندگی یک شرکت را درآمد عملیاتی آن مشخص میکند.

ولی در بازار ممکن است به یک باره سهام یک شرکت که ارزندگی کمی دارد به دلایل مختلف مثل سفته بازی و مسائل سیاسی و … رشد خیره کننده را تجربه کند.

و اما در حوزه مسکن هم شما در این روزها با ارقام عجیب و غریبی روبرو خواهید شد.

ارزش مسکن را بر اساس مبلغ اجاره آن بسنجید.

یعنی دوره بازگشت سرمایه خود روی هر ملک را باید بر این اساس بسنجید که چند ساله با اجاره آن پول شما باز خواهد گشت.

فرض کنید شما دو گزینه برای خرید دو دو نقطه شهر خود دارید. هر دو واحد ها آپارتمان و یکصد متر و باشرایط مساوی. یکی از آنها را میتوانید با یک میلیارد بخرید و دیگری را با مبلغ یک میلیارد و دویست میلیون تومان.

واحد یک میلیاردی را از شما به مبلغ خالص ده میلیون تومان ماهیانه اجاره میکنند.

واحد یک میلیارد و دویست میلیونی را هم سیزده میلیون تومان از شما اجاره میکنند.( دقت کنید باید اجاره ماهیانه را ضرب در 12 بکنید تا مبلغ سال بدست آید و سپس تقسیم بر هزینه انجام شده کنید ).

با یک محاسبه ساده میبینیم دوره بازگشت سرمایه واحد اول 8.3 سال است و دوره واحد دوم 7.6 سال.

به این ترتیب واحد شماره دوم برای خرید مناسب تر از واحد اول است. توجه کنید اگر دوره بازگشت سرمایه در ملک از 15 سال بالاتر باشد واحد مناسب سرمایه گذاری نیست.

علیرضا بهرامی نسب

1399/08/14

بازار مسکن در تابستان 1399 چگونه است ؟چرا قیمت مسکن همچنان در حال بالا رفتن است ؟

قیمت مسکن در اوایل سال 99 هم بالاتر از توان خرید قشر متوسط و ضعیف جامعه بود ولی با گذشت زمان اتفاقی که افتاد قیمت ها نه تنها پایین نیامد بلکه بالاتر هم رفت.

تا زمانی که قشر متوسط و ضعیف توان خرید مسکن نداشته باشند چه در تولید و چه در فروش مسکن بازار خوبی نخواهیم داشت.

در حال حاضر بیشتر معاملات توسط قشر ثروتمند و یا متوسطی که جنسی را به جنس دیگر تبدیل میکنند در حال انجام است.

سوال اصلی این است که چرا با پایین آمدن قدرت خرید قیمت ها همچنان بالا رفت ؟

اصولا در همه جای دنیا با پایین آمدن قدرت خرید مردم قیمت ها با کاهش روبرو میشوند ولی در شرایط فعلی ما محرک هایی وجود دارد که جلو کاهش قیمت ها را میگیرد. آیا میدانید این محرک ها چه چیزهایی هستند ؟ سود سپرده های بانکی و بورس

احمدی نژاد در طول 8 سال ریاست جمهوری 80 هزار میلیارد پول جدید چاپ کرد و دولت را به حسن روحانی تحویل داد.

جالب است بدانید حسن روحانی در 4 سال اول ریاست جمهوریش 91 هزار میلیارد تومان یعنی بیشتر از 8 سال احمدی نژاد پول تورم زا خلق کرد.

این پول های خلق شده از محل هیچ عامل اصلی پایین نیامدن قیمت ها است. سود سپرده های بانکی و بورس هم از افت قیمت ها و رکود غیر تورمی بازار جلوگیری میکنند.

آیا این شرایط درست میشود و شاهد کاهش قیمت و بالا رفتن قدرت خرید خواهیم بود ؟

دیر یا زود این اتفاق خواهد افتاد. البته اینکه این اتفاق فردا بیافتد یا چند سال بعد ما اطلاعات دقیقی نداریم فقط به شما میگوییم این اتفاق خواهد افتاد.

کاهش سود سپرده ها از 24 درصد به 15درصد ابتدای کار برای اصلاح سیستم بانکی بود که امید است ادامه دار باشد.

مابقی موارد هم دست دولت است و با کاهش شدت تحریم ها و فروش نفت به همراه پیدا شدن داروی موثر برای کرونا میتواند درآمد دولت را افزایش و فشار اقتصادی را کاهش دهد. و مجموع این عوامل باعث عدم دخالت دولت در سایر بازارها خواهد شد.

علیرضا بهرامی نسب 1399/06/04