زمانی رو بخاطر بیاورید که خودروهای آمریکایی با 2000 قطعه ساخته میشد. این خودرو ها 17 لیتر بنزین مصرف میکردند و وزنی معادل یک و نیم تن داشتند.

تکنولوژی جدید در دنیا حاکم شد و خودرو های با 1000 قطعه و مصرف سوخت 7 لیتر و وزنی معادل یک تن جای خودروهای قدیمی را گرفت .این مسئله باعث از بین رفتن بخش عظیمی از مشاغل قطعه سازی که خود را برای دنیای جدید آماده نکرده بودند.

این کاهش قطعات و کاهش مصرف انرژی و سبک سازی باعث کاهش هزینه های تولید شد و ساختارهایی که گران میساختند و گران اداره میشدند حذف شدند.

آیا اینچنین تغییر مجددی در دنیا قابل انتظار نیست ؟

امروز تسلا و شرکت های ایلان ماسک نماد تغییرات بزرگ آینده هستند. خودروهای تسلا با وزن بسیار سبکتر نسبت به قبل و مصرف سوختی که برقی شده و تعداد قطعات بسیار کمتر نسبت به قبل ساخته میشوند.

امروزه دیگر نیاز نیست برای انتقال اینترنت با هزینه های فراوان از این سمت اقیانوس به آن سمت آن سیم کشی کنیم و اینترنت را منتقل کنیم.

استارلینک به صورت ماهواره ای با کمترین هزینه این کارو برای شما قراره انجام بده. وزن سازه های مسکن در اروپا در حال حاضر نصف وزن ایران را دارند، طی سالهای آینده وزن سازه ها در اروپا نصف امروز خواهد شد و افرادی که سنگین تولید کنند شرایط خوبی نخواهند داشت.

خب فقط در این زمینه ها تغییر خواهیم داشت ؟

خیر همه مشاغل به همین سمت خواهند رفت. همه واحدهایی که با استفاده از مواد اولیه محصولی تولید میکنند باید به سمت کاهش مصرف مواد اولیه تولید و انرژی بروند.

شما باید در آینده نصف امروز کارمند داشته باشید و بخش اعظم کارها را با استفاده از کامپیوتر و اینترنت انجام دهید. شما باید نصف امروز فضا برای کار خود نیاز داشته باشید.

و برای کسب و کار خود باید نصف امروز پول خرج کنید و مابقی پول خود را در جیب خود بگذارید. شما باید خود را برای دنیای جدید آماده کنید.

علیرضا بهرامی

1400/12/27

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

 

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.

آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

عده ای اعتقاد دارند بازار ارزهای دیجیتال مثل بیت کوین قیمت های قبلی را پشت سر خواهد گذاشت و قیمت های بالاتر را تجربه خواهد کرد.

عده ای هم اعتقاد دارند این بازار ریزش شدیدی خواهند داشت و عده ای هم به کل منکر ارزش داشتن این بازارها هستند.

دیدگاه شما چگونه است ؟ به نظر من هر سه این دسته افراد درست فکر می کنند. حال چطور ممکن است حق با هر سه این افراد باشد ؟

در بیزینس همانقدر که پول اهمیت دارد زمان هم اهمیت دارد. قطعا رمز ارزهایی مثل بیت کوین اعداد خیلی بالاتر از عدد فعلی را تجربه خواهند کرد. اما سوال اصلی این است چه زمان این اتفاق میافتد ؟ شاید چند ماه یا چند سال دیگر.

عده ای هم که ممکن است ارزهای دیجیتال را کلاهبرداری بدانند ممکن است در آینده ارزهایی به وجود بیاید که کلاهبرداری باشد و این اجتناب ناپذیر است ولی ارزهایی هم وجود خواهد داشت که زندگی شما را زیر و رو خواهد کرد.

عده ای هم درحال حاضر اعتقاد به ریزش فعلی قیمت دارند که بیشتر توضیح میدهم.

اگر مقاله حباب دات کامکه قبلا نوشتم مطالعه کنید متوجه می شوید در سال 1997 شرکت هایی تاسیس شد که خدمات اینترنتی ارائه میدادند.

این فناوری جدید باعث شگفتی مردم شد و برای خرید سهام های این شرکت ها چشم بسته خرید میکردند که به یکباره با ریزش عجیب مواجه شد و اقتصاد آمریکا را بهم ریخت.

دلیل ریزش به زبان ساده این بود آن شرکت ها درست است که آینده درخشانی داشتند ولی در آن زمان آنقدر کارایی نداشتند.

به عنوان مثال: درآمد سالیانه یکی از آن شرکت ها ده میلیون دلار بود ولی قیمت آن روزهای این شرکت برابری میکرد با یک کارخانه عظیم خودرو سازی که درآمد سالیانه ده میلیارد دلار داشت.

به این دلیل مردم متوجه شدند از این خبرها نیست و بازار آنها با ریزش شدید مواجه شد.

حال به سراغ رمز ارزهایی مثل بیت کوین بیاییم.

شما فرض کنید نیم کیلو طلا دارید. هرجای دنیا باشید میتوانید به راحت ترین شکل ممکن معاملات خود را با آن انجام دهید.

این یعنی کارایی بالای طلا، اما آیا بیت کوین یا سایر رمز ارزها هم به اندازه قیمت فعلی ارزش بازاری دارند ؟

در حال حاضر نه، مثال دیگری میزنم فرض کنید دلار دارید در هرجای دنیا حاضر به معامله با دلار شما هستند اما اگر شما ریال داشتید آیا به همان راحتی معالات خود را با آن انجام میدادید ؟ خیر

همانطور که شرکت های اینترنتی که در سال 1997 با ریزش مواجه شدند امروزه با ارزشترین برندهای جهان هستند در سالیان بعد هم رمز ارزها جایگاه ویژه ای خواهند داشت.

و هرکسی در این حوزه باشد فردی ثروتمند خواهد بود. اما در حال حاضر با احتیاط و مطالعه فراوان وارد این بازار شوید.

علیرضا بهرامی نسب

1400/02/21

شما چه چیزی را دارایی میدانید ؟ یا چه چیزی برای شما ثروت است ؟ زمین میتواند برای شما یک ثروت دائمی باشد ؟ خودرو یا پول چطور ؟ طلا و بیت کوین یا یک تابلو نقاشی گران قیمت ؟

از گذشته های خیلی دور برای مردم زمین ها و حیواناتی که داشتند به عنوان دارایی محاسبه میشد.

هر شخصی زمین کشاورزی و حیوانات بیشتری داشت فرد ثروتمندتری بود. پس از مدتی انسان ها برای راحتی داد و ستد و انتقال ارزش تصمیم گرفتند فلزاتی همچون طلا و نقره را به عنوان دارایی انتخاب کنند.

رفته رفته لیست اقلامی که به عنوان دارایی محاسبه میشد گسترده شد تا به امروز که جدیدترین دارایی و ثروت ها رمز ارزهایی مثل بیت کوین است.

مطمئنا زمانی که تکه ای کاغذ به اسم پوند یا دلار چاپ شد بعضی از مردم دید بیت کوین امروز را روی آن تکه کاغذ ها داشتند.

رمز ارزها چرا به وجود آمده اند ؟

برخی افراد فکر میکنند رمز ارزها دزدی و کلاهبرداری هستند. اگر مردم جهان در گذشته جای طلا مس را به عنوان دارایی میشناختند امروز طلا ارزش امروز را نداشت.

یا اگر زمین که شما دارید با مشکلاتی مثل خشکسالی روبرو شود یا جنگی در آن منطقه رخ دهد آیا ارزشش مثل سابق خواهد بود ؟

پول در حساب شما هم صرفا یک عدد است که در گوشی شما کم و زیاد میشود و دولت ها در سراسر جهان با کم کردن ارزش پول به صورت روزانه در حال غارت شما هستند.

رمز ارزها هم انتخاب مردم جهان بوده که ارزشمند شود و بخشی از دارایی خود را به آن تبدیل کرده اند. پس نمیتوان دارایی هایی مثل رمز ارزها را به چشم یک کلاهبرداری نگاه کرد.

همانطور که مردم در گذشته به پول های کاغذی به چشم فریبی برای دزدی ثروت خود نگاه میکردند امروزه هم افرادی به همین شکل به رمز ارزها نگاه میکنند ولی سالها بعد خود همین افراد از استفاده کنندگان رمز ارزها برای خرید کالا و خدمات خواهند بود.

خب حالا رمز ارزها در چه مرحله ای هستند ؟

اگر در مطالب ارسالی قبل عنوان حباب دات کام را پیدا و مطالعه کنید متوجه دلیل افزایش شدید قیمت بیت کوین خواهید شد.

با شروع استفاده از اینترنت در آمریکا تحول عظیمی در جهان شکل گرفت و مثل امروز که رمز ارزهای زیادی در حال رشد هستند شرکت های زیادی شروع به فعالیت در حوزه اینترنت کردند.

مردم در آن زمان مثل امروز جذب این نوآوری جدید شده بودند و روی آن شرکت ها سرمایه گذاری زیادی می کردند تا اینکه حباب ترکید و ارزش آن شرکت ها به شدت افت کرد.

اما آیا فناوری و اینترنت نابود شد ؟ خیر امروز که شما این مطلب را میخوانید بزرگترین شرکت ها و ثروتمندترین افراد از اینترنت به این جایگاه رسیده اند. پس چرا آن اتفاق افتاد ؟ چون هنوز ارزش کارکرد اینترنت به اندازه قیمت آن رشد نکرده بود.

پول ها ابزارهایی برای انتقال ارزش هستند.

چرا مردم در سراسر دنیا برای دلار ارزش زیادی قائل هستند ولی برای واحد پولی یک کشور فقیر آفریقایی هیچ ارزشی قائل نیستند ؟

چون بیشتر مردم در دنیا دلار را به عنوان یک دارایی پذیرفته اند و حاضر هستند کالا و خدمات خود را در قبال آن ارائه کنند.

حالا با این تفاسیر چه مقدار از مردم دنیا حاضر به معامله کالا یا خدمات خود از طریق ارزهای مجازی هستند ؟ خیلی کم!

پس اساسا هنوز زمان آن نشده که رمز ارزها ارزش امروز خود را داشته باشند و یک حباب بزرگ در آنها شکل خواهد گرفت و به یک باره حباب خواهد ترکید.

ولی بعد از آن رفته رفته دنیا به سمت استفاده از رمز ارزها خواهند رفت. بانک های مرکزی جهان هم شدیدا با آن مخالفت خواهند کرد چون هیچ کنترلی روی آنها ندارند.

خب حالا با این تفاسیر سرمایه گذاری روی رمز ارزها چگونه است ؟

ورود به این بازار خوب است ولی نه با درصد زیاد دارایی بلکه بهتر است ابتدا با این بازار آشنا شوید و مقدار کمی سرمایه در آن داشته باشید. و پس از ترکیدن حباب درصدی از دارایی خود را به آن سمت ببرید.

علیرضا بهرامی نسب

1399/12/07