شاید برای همه این سوال مطرح شود که چرا کالاها همچنان گران میشوند ؟

چیزی حدود یک سال و نیم است قیمت دلار از 32 هزار تومان کاهش یافت ولی ما همچنان شاهد افزایش قیمت کالاها بودیم. حتی با ثابت بودن قیمت دلار، چرا ؟

در مرحله اول کالاها و اجناس عقب افتادگی از قیمت دلار داشتند و بعد از ثبات قیمت دلار لازم بود کالاها به اندازه ای گران شوند تا با قیمت جدید دلار هماهنگ شوند که این اتفاق افتاد.

سپس قیمت نفت بالا رفت که انتظار میرفت با افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن دلارهای نفتی به سوی کشور و همچنین آرام تر شدن اقتصاد، دولت اوضاع را به خوبی مدیریت کند اما نتوانست و مردم همچنان درگیر تورم هستند. چرا ؟

به صورت کلی دو نوع تورم داریم که روی جامعه اثر میگذارد :

1: تورم داخلی

2: تورم وارداتی ( خارجی)

در شرایط فعلی کشور متاسفانه هم تولیدکنندگان هم مردم عادی با هر دو نوع تورم ذکر شده مواجه اند.

از یک سو ما در کشور همیشه درگیر تورم داخلی هستیم از سوی دیگر تورم جهانی هم به آن اضافه شده و مردم توان تحمل دو نوع تورم در سطح کشور را ندارند.

به عنوان مثال گندم از سال 1399 که قیمتی حدود 450 دلار داشت به 1100 دلار رسیده و سایر کالاها و اجناس هم شرایط مشابهی را در سطح جهان داشته اند.

این شرایط همانقدر که برای مردم عادی شرایط سختی را فراهم آورده، تولید کنندگان را هم با شرایط بسیار بدی روبرو کرده.

و در جواب این سوال که چرا کالاها همچنان گران میشوند میتوان به دلایل زیر اشاره کرد:

1. دولت بدون حساب کتاب حقوق ها را افزایش داده.

2. درگیر تورم داخلی هستیم.

3. قیمت مواد اولیه هم به دو تورم داخلی و خارجی برخورد کرده و نیاز نقدینگی را به شدت بالا برده.

4. کمبود برق و گاز همچون تیر خلاصی به صنعت کشور بود و کارخانه ها و شرکت های کشور با مشکلات بسیار زیادی دست و پنجه نرم میکنند.

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.

آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

کلاهبرداری با ترفند پانزی چیست ؟

اگر دراطراف خود با افرادی مواجه شدید که از مردم پول دریافت و سودهای نامتعارف پرداخت میکنند. احتمالا کلاهبرداری به روش پانزی در حال انجام شدن است.

در روش کلاهبرداری پانزی سودها از محل دریافتی سرمایه گذاران بعدی تامین میشود. یعنی به چه شکل ؟

فرض کنید فردی اعلام میکند بابت هر 10 میلیون هر ماه یک میلیون تومان سود پرداخت میکند. سرمایه گذاری 10 میلیون به آن شخص میدهد. تا ماهیانه یک میلیون تومان دریافت کند.

در ماه اول شخص کلاهبردار یک میلیون تومان از محل 10 میلیون تومان خود شخص سرمایه گذار بابت سود پرداخت میکند.

سرمایه گذار شادمان از اینکه سود خوبی دریافت کرده و خود را فردی باهوش میبیند به چند نفر از نزدیکان خود هم این سرمایه گذاری را پیشنهاد میکند.

به همین شکل 5 نفر هم هرکدام 10 میلیون تومان سرمایه گذاری میکنند. این داستان تا جایی ادامه پیدا میکند و سودها از محل سرمایه گذاری های جدید پرداخت میشود که دیگر سرمایه جدیدی وارد جیب شخص کلاهبردار نشود. این زمان بهترین زمان برای فرار کردن با سرمایه بقیه است.

کلاهبرداری با ترفند پانزی لزوما به این شکل انجام نمی شود.

گلدکوئست و سایر شبکه های هرمی، بازاریابی هرمی مثل بادران و حتی ممکن است شخصی که واقعا فعالیت های اقتصادی زیادی انجام میدهد هم وارد این حوزه شود و کلاهبرداری کند.

نمیتوان گفت شخص مثلا فلان کارخانه را دارد پس محل سودها این کارخانه است.

کلا در زندگی هرچیز غیرعادی و نامتعارف دیدید باید به آن شک کنید. سودهای بیش از حد عرف و قیمت های ارزان نامتعارف بیشترین رواج را در میان کلاهبرداران جهان دارد. با سرمایه زندگی خود بازی نکنید.

علیرضا بهرامی نسب

1400/03/23

به صورت کلی برای موفقیت در هر مساله با مجموعه ای از کارهایی که باید انجام داد مواجه میشویم اما کارهایی که نباید انجام داد هم از اهمیت بالایی برخوردار است.

چه کسی فرد موفق تری است ؟ فردی که در همه حوزه های زندگی و کاری میداند چه کاری درست است که انجام دهد ؟ یا کسی که میداند چه کارهایی را نباید انجام دهد ؟ اگر میخواهید در زندگی و در کسب و کار خود موفق باشید این مهمترین عامل تاثیر گذار روی آنهاست.

برای رسیدن به کار صحیحی که لازم است انجام دهید ابتدا باید کارهایی که نباید انجام دهید را بدانید سپس کار لازم را انتخاب کنید.

به این موضوع مدیریت ریسک میگویند که خود رشته دانشگاهی است. کارهایی که نباید انجام دهیم همان تجربه است، تجربه خودمان و تجربه دیگران و اصولا افراد با تجربه عملکرد بهتری نسبت به بقیه دارند. خب حالا نکات ذکر شده کلی را به جزئیات و مثال توضیح میدهم.

دو فرد را در نظر بگیرید که هردو بسیار زیاد اخبار را پیگیری میکنند تا بر اساس اخبار تصمیم گیری های بیزینس خود را بگیرند. یک فرد فوق العاده موفق و یک فرد بسیار عملکرد ضعیفی دارد.

اگر دقت کنید متوجه میشوید فرد موفق در اطلاعات ورودی به مغز خود فیلترهایی زیادی دارد. او در ابتدای مطالعه اطلاعاتی که اهمیتی ندارد را کنار میگذارد و براساس اطلاعات کاربردی مطالعات و تصمیم گیری های خود را انجام میدهد.

با دریافت این اطلاعات صحیح حالا زمان این است روی کاغذ کارهایی که نباید انجام دهید را یادداشت کنید. این بهترین عملکرد شما را رقم خواهد زد.

مثال: فرض کنید قصد سفر به شمال دارید. ابتدا باید اطلاعات دقیق از آب و هوا و جاده های مسیر و مقصد را بررسی کنید. اطلاعات آب و هوای اصفهان به درد شما نخواهد خورد. حال با توجه به این اطلاعات مسیر هایی که از نظر بد بودن راه و آب و هوا وضعیت بدتری دارند را جدا میکنید و بهترین مسیر را انتخاب میکنید.

یا فرض کنید مقداری پول برای سرمایه گذاری دارید. در تیرماه سال 1399 حسن به شما میگوید من تمام دارایی خود را در بورس گذاشتم و الان چند برابر شده است.

پس شما فکر میکنید این کار درست است و پول های خود را به بورس حسن میسپارید. شما ابتدا باید ببینید چه کارهایی نباید انجام دهید. تجربه اساتید به شما میگوید با تمام دارایی های خود وارد نشوید، تمامی پول خود را روی یک سهم سرمایه گذاری نکنید و…

مثال آخر فردی از اطرافیان خود را میبینید در حوزه شغلی خود بسیار خوب عمل میکند و صاحب ثروت شده.

شما فقط با این اطلاعات که اکبر در شغل دفتر املاک پول زیادی به جیب زده بدون مشورت یا مشورت با افرادغلط که فقط به شما میگویند در این شغل باید چه کارهایی انجام دهید وارد این حوزه میشوید.

یا بر حسب شانس موفق خواهید شد و یا بر اساس اصول شکست میخورید. شما برای شروع این شغل باید بیشتر از کارهایی که باید انجام دهید سمت کارهایی که نباید انجام دهید میرفتید.

نباید کارشناسانی که اعتباری کاری شما را خراب میکنند استخدام کنید. و نباید همه مشتری ها را پول ببینید. همچنین نباید طرز برخوردتان با همه مشتری ها به یه شکل باشد . نباید …

علیرضا بهرامی نسب

1400/02/25