بایگانی برچسب برای: اقتصاد

چرا کالاها همچنان گران میشوند ؟

شاید برای همه این سوال مطرح شود که چرا کالاها همچنان گران میشوند ؟

چیزی حدود یک سال و نیم است قیمت دلار از 32 هزار تومان کاهش یافت ولی ما همچنان شاهد افزایش قیمت کالاها بودیم. حتی با ثابت بودن قیمت دلار، چرا ؟

در مرحله اول کالاها و اجناس عقب افتادگی از قیمت دلار داشتند و بعد از ثبات قیمت دلار لازم بود کالاها به اندازه ای گران شوند تا با قیمت جدید دلار هماهنگ شوند که این اتفاق افتاد.

سپس قیمت نفت بالا رفت که انتظار میرفت با افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن دلارهای نفتی به سوی کشور و همچنین آرام تر شدن اقتصاد، دولت اوضاع را به خوبی مدیریت کند اما نتوانست و مردم همچنان درگیر تورم هستند. چرا ؟

به صورت کلی دو نوع تورم داریم که روی جامعه اثر میگذارد :

1: تورم داخلی

2: تورم وارداتی ( خارجی)

در شرایط فعلی کشور متاسفانه هم تولیدکنندگان هم مردم عادی با هر دو نوع تورم ذکر شده مواجه اند.

از یک سو ما در کشور همیشه درگیر تورم داخلی هستیم از سوی دیگر تورم جهانی هم به آن اضافه شده و مردم توان تحمل دو نوع تورم در سطح کشور را ندارند.

به عنوان مثال گندم از سال 1399 که قیمتی حدود 450 دلار داشت به 1100 دلار رسیده و سایر کالاها و اجناس هم شرایط مشابهی را در سطح جهان داشته اند.

این شرایط همانقدر که برای مردم عادی شرایط سختی را فراهم آورده، تولید کنندگان را هم با شرایط بسیار بدی روبرو کرده.

و در جواب این سوال که چرا کالاها همچنان گران میشوند میتوان به دلایل زیر اشاره کرد:

1. دولت بدون حساب کتاب حقوق ها را افزایش داده.

2. درگیر تورم داخلی هستیم.

3. قیمت مواد اولیه هم به دو تورم داخلی و خارجی برخورد کرده و نیاز نقدینگی را به شدت بالا برده.

4. کمبود برق و گاز همچون تیر خلاصی به صنعت کشور بود و کارخانه ها و شرکت های کشور با مشکلات بسیار زیادی دست و پنجه نرم میکنند.

ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری

شاید همه به دنبال یک چک لیست مطمئن در باره ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری باشند تا در مواقع لزوم به آن مراجعه کنند.

سرمایه‌گذاری بدون کسب دانش و داشتن اطلاعات در هر حوزه‌ای منجر به شکست و تحمیل ضرر و زیان خواهد بود و سرمایه گذاری ملکی و خرید آپارتمان نیز از این قاعده مستثنی نیست.
البته این امکان وجود دارد که در بازار املاک و مستغلات رکود نیز به وجود آید اما اشخاصی نیز هستند که با توجه به همین رکود، با سرمایه‌‌گذاری در حیطه املاک سود قابل ملاحظه‌ای را عاید خود نموده‌اند.

شاید بحث رکود بازار مسکن به گوش شما هم خورده باشه اما آیا این رکود شامل تمامی املاک در سطح کشور شده یا موردهایی هم وجود دارد که رکود برای آن واحدها بی معنیست ؟

در همین لحظه واحدهایی در سطح کشور وجود دارد که وقتی شما اراده به فروش آن بکنید طی چند روز مشتریان فراوانی که شامل مردم عادی و مشاوران املاک از شما آن واحد را خرید میکند و واحدهایی هم وجود دارد که شما ده سال باید منتظر باشید تا یک مشتری برای آن پیدا شود. اما این اختلاف ها از کجا آغاز میشود ؟

شانزده ویژگی زیر برای مسکن های مناسب سرمایه گذاری رو با دقت مطالعه و تفکر کنید :

1: داشتن پارکینگ مناسب

2: داشتن انباری مناسب

3: دسترسی محلی مطلوب

4: نقشه معماری خوب

5: افرادی که ساکن آن محل هستند

6: افراد ساکن در آن مجتمع هستند

7: نور مناسب داخل واحد

8: نزدیک بودن به بازار کار

9: پر تردد نبودن خیابان

10: مشاعات خوب

11: سند مالکیت و پایان کار

12: متراژ زیر 100 متر در تهران و زیر 130 متر در شهرستان ها

13: متوسط سن ساختمان ها حدود 10 سال

14: قیمت ملک مورد نظر

15: محله بورسی

16: منطقه بورسی

سرمایه گذارهایی که این چک لیست را با دقت بررسی کنند و انتخاب خودشونو بر اساس این چک لیست انجام بدن جزو سرمایه گذاران موفق بازار خواهند بود. موارد ذکر شده در این چک لیست در آینده بیشتر واکاوی خواهم کرد.

علیرضا بهرامی نسب

1401/02/26

بازار خودرو در 1401

بازار خودرو در سال 1401 چگونه است؟

طی سالهای اخیر که با موج صعودی قیمت خودرو دست و پنجه نرم میکردیم که یک دلیل عمده داشت و آن، کاهش ذخایر ارزی کشور در پی تحریم و کم شدن قیمت نفت و در پی آن ممنوعیت واردات خودرو بود.

البته در دولت این ممنوعیت را  به حمایت از تولید داخلی که چیزی جز پنهان کردن واقعیت نبودتعبیر کردند.

در حال حاضر اتفاقات زیادی در دنیا رخ داده و مجموع عوامل باعث افزایش قیمت نفت و در نتیجه افزایش ذخایر ارزی کشور شده.

اکنون این صحبت تبدیل شده به اینکه مقداری واردات داشته باشیم و عده ای هم که درممنوعیت واردات منافع زیادی نصیبشان میشد دست به مخالفت زده اند.

باید بدانید این مخالفت ها راه به جایی نخواهد برد و ما در بخش خودروهای خارجی به دلیل افزایش منابع نفتی واردات خواهیم داشت و این قطعیست. اصلا مگر میشود ما به کره نفت 100 دلاری بدهیم و فقط پول طلب کنیم ؟

قطعا برای اینکه کشوری مثل کره جنوبی توانایی خرید نفت از ایران را داشته باشید ماهم باید از آن کالاهایی خرید کنیم.

اقتصاد جهانی بسیار پیچیده تر از طرز تفکر عده ایست که نگاه سطحی به نفت و کالا و اقتصاد دارند.

افزایش واردات خودرو باعث نزدیکتر شدن قیمت ها در ایران به بازارهای جهانی بعلاوه تعرفه وارداتی آن خواهد شد. اما در خودروهای داخلی نمیتوانیم انتظار افت قیمت به اندازه خودروهای خارجی داشته باشیم.

در نهایت قیمت خودروهای داخلی در بازار آزاد میتواند مقداری بیشتر از قیمت کارخانه باشد.

فقط یک نکته باقی مانده که خلاف جهت این صحبت ها میتواند عمل کند و بازار خودرو در سال 1401  طبق پیش بینی اعلام شده پیش نرود و آن تورم جهانیست.

از زمان کرونا بیش از30% افزایش قیمت در بازار جهانی خودرو وجود داشته و این میتواند تشدید شود. اما درصد تورم جهانی نسبت به مبلغی که واردات میتواند موجب کاهش قیمت شود کمتر خواهد بود. قیمت انرژی و مواد خام در دنیا بسیار افزایش یافته و با دید بسیار هوشمندانه تر نسبت به قبل از سال 96 باید عمل کنید.

علیرضا بهرامی

1401/01/19

تغییرات بزرگ در کسب و کار جهانی

قطعا با پیشرفت تکنولوژی همه روزه شاهد تغییرات بزرگ در کسب و کار جهانی هستیم.

زمانی رو بخاطر بیاورید که خودروهای آمریکایی با 2000 قطعه ساخته میشد. این خودرو ها 17 لیتر بنزین مصرف میکردند و وزنی معادل یک و نیم تن داشتند.

تکنولوژی جدید در دنیا حاکم شد و خودرو های با 1000 قطعه و مصرف سوخت 7 لیتر و وزنی معادل یک تن جای خودروهای قدیمی را گرفت .این مسئله باعث از بین رفتن بخش عظیمی از مشاغل قطعه سازی که خود را برای دنیای جدید آماده نکرده بودند.

این کاهش قطعات و کاهش مصرف انرژی و سبک سازی باعث کاهش هزینه های تولید شد و ساختارهایی که گران میساختند و گران اداره میشدند حذف شدند.

آیا اینچنین تغییر مجددی در دنیا قابل انتظار نیست ؟

امروز تسلا و شرکت های ایلان ماسک نماد تغییرات بزرگ آینده هستند. خودروهای تسلا با وزن بسیار سبکتر نسبت به قبل و مصرف سوختی که برقی شده و تعداد قطعات بسیار کمتر نسبت به قبل ساخته میشوند.

امروزه دیگر نیاز نیست برای انتقال اینترنت با هزینه های فراوان از این سمت اقیانوس به آن سمت آن سیم کشی کنیم و اینترنت را منتقل کنیم.

استارلینک به صورت ماهواره ای با کمترین هزینه این کارو برای شما قراره انجام بده. وزن سازه های مسکن در اروپا در حال حاضر نصف وزن ایران را دارند، طی سالهای آینده وزن سازه ها در اروپا نصف امروز خواهد شد و افرادی که سنگین تولید کنند شرایط خوبی نخواهند داشت.

خب فقط در این زمینه ها تغییر خواهیم داشت ؟

خیر همه مشاغل به همین سمت خواهند رفت. همه واحدهایی که با استفاده از مواد اولیه محصولی تولید میکنند باید به سمت کاهش مصرف مواد اولیه تولید و انرژی بروند.

شما باید در آینده نصف امروز کارمند داشته باشید و بخش اعظم کارها را با استفاده از کامپیوتر و اینترنت انجام دهید. شما باید نصف امروز فضا برای کار خود نیاز داشته باشید.

و برای کسب و کار خود باید نصف امروز پول خرج کنید و مابقی پول خود را در جیب خود بگذارید. شما باید خود را برای دنیای جدید آماده کنید.

علیرضا بهرامی

1400/12/27

دوران رونق و رکود مسکن

بازار معاملات مسکن تهران را میتوانیم به بازار مسکن کل کشور تعمیم دهیم. هرگاه در تهران مسکن شروع به افزایش قیمت کند بعد از آن سایر استان های کشور هم با افزایش قیمت روبرو میشوند، همچنین وقتی بازار تهران وارد رکود شود بعد از آن رکود به سایر شهرها کشیده خواهد شد.

همانطور که در سیکل مشاهده میکنید قیمت مسکن هیچگاه با کاهش خاصی مواجه نشده و فقط چند سال بازار به رکود رفته است.متوسط دوره هر سیکل صعودی 37 ماه و متوسط دوره نزولی 32 ماه بوده است. از مهر ماه سال 99 ما سیکل رکودی بازار مسکن شروع شده و پیشبینی میشود چند سالی درگیر رکود در این بازار باشیم.

اما سوال آیا همه خانه ها در کشور وارد رکود شده یا خواهند شد ؟ قطعا خیر


یکی از اصلی ترین دلایل کسب موفقیت و ثروت سرمایه گذاران حرفه ای املاک این است که قبل از دیگران نشانه ی رونق و رکود بازار را تشخیص می دهند و با دانستن سیکل بازار مسکن به موقع به بازار املاک ورود و در زمان مناسبش خارج می شوند که از این طریق می توانند بیشترین سود ممکن را کسب کنند.   

از آنجا که خرید و فروش در بخش مسکن و ورود به این بازار یکی از اهداف اصلی خانواده ها برای خانه دار شدن و یا برای سرمایه گذاری می باشد، قصد داریم توضیحاتی راجع به عوامل تأثیرگذار بر این موضوع ارائه دهیم.
برای درک بهتر موضوع سیکلها و آشنایی با چرخه ها در بازار املاک و مستغلات و دوران رونق و رکود مسکن، برای شما یک مثال واقعی از یک سیکل که تقریبا یک دهه از پایانش می گذرد آورده ایم.


با پایان یافتن رونق و توقف رشد قیمت املاک بازار مسکن در سال ۸۵ بازار املاک به سوی رکود شروع به حرکت کرد. این حرکت شروع سیکل جدیدی برای این بازار پرسود بود و این رکود تا سال ۹۰ ادامه داشت.

در این سال بازار روند رو به رشد خود را دوباره آغاز کرد و در سال ۹۱ به دلیل تحریم های شدید آمریکا و متحدانش  باعث ایجاد جو روانی بسیار بدی در جامعه شد.
در همین زمان با افزایش قیمت دلار آزاد از ۱۹۰۰ تومان به حدود ۳۳۹۰ تومان، افزایش بیش از ۵۸ درصدی قیمت طلا و هدفمندی یارانه ها که باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شد  کشور را به سمت یک تورم هدایت می کرد و این عوامل نیز دست به دست هم دادند تا بازار به سمت بالاترین حد رونق خود برود. به طوری که در بهمن سال ۹۱ میانگین رشد قیمت مسکن به ۲۰۰% افزایش یافت.
شروع این سیکل در سال ۸۶ بود و در سال ۹۲ پایان یافت. اما پیامدهایی نیز داشت. در پایان این سیکل عرضه و قیمت مسکن بسیار زیاد شد و این در حالی بود که قدرت خرید مردم کاهش یافته بود. و همین عوامل کافی بود که بازار بعد سال ۹۲ وارد رکودی جدی و شدید شود.

با تحلیل و بررسی نمودار قیمت مسکن در 10سال گذشته، متوجه این نکته می‌شویم که مسکن از اواخر سال 91 وارد تورم طولانی شده است. قیمت مسکن در این بازه سیکل ثابتی نداشته و همواره رو به صعود بوده است.

با تشدید تحریم‌ها در این سال، افزایش شدید قیمت ارز و مسکن اتفاق افتاد. در سال‌های بعدی تاقبل از 95 با توجه به کاهش تورم، قیمت مسکن از حرکت صعودی خود خارج نشد. در سال‌های 92 تا 95 رشد با سرعت کمتری نسبت به دیگر سال‌ها در این دوره بوده است.

 سال 1401، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، نزدیک به 30 میلیون تومان برای هر متر مربع ثبت شده است.

 سال 140۲ میانگین قیمت مسکن شهر تهران؛ در مرز 90 تا 100 میلیون تومان برای هر متر مربع اعلام شده است. (این قیمت میانگین تمام مناطق شهری می‌باشد)

نشانه های دوران رونق و رکود مسکن
رکود حاصل شرایط رکودی و تورم است. رکود در مسکن با تعداد معاملات آن معنا پیدا می‌کند و سنجیده می‌شود. اگر تعداد معاملات ملکی افزایش پیدا کند، وارد فاز رونق در بازار شده‌ایم. برخلاف تصور اکثریت، رکود باعث کاهش قیمت نمی‌شود. تورم هم همیشه با افزایش میانگین قیمت‌ها همراه است. ترکیب این شرایط باهم، تعیین‌کننده روند بازار مسکن هستند.

رکود زمانی در مسکن ایران رخ می‌دهد که تقاضا برای خرید هست اما خریدار قدرت مالی خرید ملک را ندارد. در این شرایط فروشنده‌ها حاضر به کاهش قیمت نیستند. و تا بالا رفتن قدرت خرید مشتری‌ها صبر می‌کنند که دلیلی بر کسادی و رکود بازار مسکن است.

افزایش و کاهش قیمت طلا

افزایش و کاهش قیمت طلا تحت تاثیر چه عواملی است؟ درحال حاضر طلاخرید کنیم یا بفروشیم؟ اصلا طلا چگونه عمل میکند؟

نه تنها در ایران بلکه در تمامی جهان طلا یک عنصر با ارزش و دوست داشتنی است، یک سری موارد تاثیر زیادی در زندگی ما دارن ازجمله نفت، طلا، دلار که ما باید آنها رایادبگیریم. اصلا اقتصاد یعنی همین. برای ایکه طلا را بیشتر یادبگیریم ابتدا باید آن را بفهمیم، وبعد جایگاهش را بدانیم در این صورت تسلط ما روی آن آسانتر خواهدشد.
ابتدا موردی که باید بدانیم این است که طلا چه زمانی و به چه دلایلی دچار افزایش قیمت می شود؟

هرگاه هرنوع نا امنی(اعم از اقتصادی یا سیاسی) در جهان اتفاق بیافتد قیمت طلا رو به افزایش می رود.

در سال 1929 روسای چهار بانک انگلستان،فرانسه،آلمان و آمریکا بحران مالی به وجود آوردند.

سال 1970 جنگ ویتنام، باطولانی شدن جنگ آمریکا مجبور به چاپ دلار شد آنقدر دلار چاپ کرد که بحران مالی ایجاد شد.

بحران مالی سال 2008 که از سیستم های بانکداری آمریکا شروع شد و به رشد حباب مسکن رسید و…

شیوع کرونا هم از بحران هایی بود که به وجود آمد و مردم جهان به سمت کم کردن خرید و افزایش پس انداز روی آوردند که این موضوع باعث بالا رفتن قیمت طلا شد.

چه چیزی باعث کاهش قیمت طلا بعد ازبحران ها می شود؟

کنترل بی ثباتی ها و گذشت زمان رفته رفته باعث کاهش قیمت طلا می شود.

طلا و نفت را یک الاکلنگ در نظر بگیرید، وقتی بحران به وجود می آید مردم خرید های خود را کم میکنند، در نتیجه کارخانه ها تولید خود را پایین می آورند، و پایین آمدن تولید یعنی کاهش مصرف انرژی و ارزان شدن نفت.

حالا در این شرایط مردم پول های خود را چکار می کنند؟ کالاهایی که باعث حفظ ارزش دارایی هاشون در بحران می شود خرید می کنند و این هجوم مردم یعنی بالا رفتن قیمت طلا. 

در نهایت افزایش و کاهش قیمت طلا به عوامل متعددی بستگی دارد و شناخت بازار یکی از فاکتور های تعیین کننده برای حفظ سرمایه شماست.

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

 

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه
قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.
آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

اقتصاد ایران بعد از کرونا

اقتصاد ایران بعد از کرونا دستخوش چه تغییراتی خواهد شد؟

احتمالا وضعیت این چند ساله ایران چه از نظر فرهنگی و چه از نظر اقتصادی شما را هم سردرگم کرده باشد. ایران در حال گذار و پوست اندازی فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی است و شرایط فعلی لازم و طبیعیست.

کرونا باعث شد اتفاقاتی که لازم بود در پنج الی ده سال در ایران و جهان اتفاق بیافتد ظرف یک الی دو سال به وقوع پیوست.

این اتفاقات ناگهانی باعث فشار بسیار زیاد به مردم شد ولی در چند سال آینده جنبه های مثبت این اتفاقات را بیشتر لمس خواهیم کرد.جهان بعد از کرونا با جهان قبل از کرونا متفاوت خواهد بود.اقتصاد ایران بعد از کرونا هم به تبع آن متفاوت خواهد بود.

ایران اقتصاد بیماری داشت که حاکمان و مردم به این نتیجه رسیده اند که باید اقتصاد را سالم کنند. برای جراحی در همه جای جهان باید مقداری فشار و زخم و اوضاع غیرعادی را تحمل کنیم.

برای اقتصاد سالم باید نرخ ارز را بازار تعیین کند و تک نرخی باشد. ارز تک نرخی یعنی بالا رفتن قیمت ها و پایین آمدن قدرت خرید افراد جامعه در ابتدای اجرای طرح، برای داشتن اقتصاد سالم دولت باید هزینه انرژی (نفت، بنزین، گاز، برق و آب) را بر اساس نرخ جهانی قیمت گذاری کند.

برای داشتن اقتصاد سالم باید هزینه های دولت کاهش پیدا کند.کاهش هزینه های دولت یعنی اخراج بیش از نصف کارمندان دولتی . کرونا باعث شد متوجه شویم با شیوه کار کردن 50/50 و نبودن نصف کارمندان هیچ اتفاق خاصی در عملکرد آنها نمیافتد.

خودتان قضاوت کنید انجام این کارها که از نظر اقتصادی لازم است . چقدر میتواند موجب نارضایتی افراد جامعه بشود؟

نرخ پایین ارز باعث میشود افراد بیشتری در جامعه بیکار باشند و واردات رونق بگیرد. در مقابل نرخ بالای ارز باعث رونق تولید خواهد شد.

در گذشته مشکل اصلی تولید عدم صرفه اقتصادی کار کارخانه ها و رونق واردات بود . اما امروزه این چنین نیست و تولید به شدت رونق گرفته است حال مشکلات اصلی تولید ، کمبود مواد اولیه کارخانه ها و کارگاه ها میباشد .

حال اگر این اتفاقات به وقوع پیوست بدانید اقتصاد در حال سالم شدن است . اگر غیر از این بود و دولت نرخ ارز را از شناور بودن خارج کرد ( ثابت بودن نرخ ارز ) بدانید درانجام این جراحی شکست خورده است.

ناگفته نماند انجام این کارها حتی ممکن است به اندازه ای نارضایتی را بالا ببرد که در دور دوم مردم به رییس جمهور جدید رای ندهند.

علیرضا بهرامی نسب

1400/04/17

بدهکاران عامل سقوط بیشتر بازارها

چرا بدهکاران عامل سقوط بیشتر بازارها هستند؟ شاید به نظر شما هم عجیبب بنظر برسد!
اگر قصد تحلیل بازار کالاهای سرمایه ای مثل ملک، خودرو، طلا و دلار و … را داشته باشیم به یک نکته خیلی مهم باید توجه کنیم.

بدهکاران گذشته که نتوانستند بدهی خود را تسویه کنند یکی از مهمترین عوامل ریزش بیشتر قیمت ها خواهند بود. چرا و چگونه ؟

در ابتدا لازم است مفهوم چسبندگی قیمت را بدانیم. در اقتصاد هیچ خط مستقیمی وجود ندارد. هیچوقت قیمت ها همیشه صعودی، همیشه نزولی و یا ثابت نیست.

در اقتصاد وقتی قیمت کالاها از 50 به 100 میرسد و میتوان 100 را اوج قیمت کالاها دانست بعد از آن افت قیمت شروع میشود. افرادی که کالا را روی عدد 100 خریده اند حاضر به فروش آن در عدد 90 نیستند.

به این حالت چسبندگی قیمتی میگویند. افراد یا شرکت هایی که ثروت زیادی دارند دارایی های خود را در بخش های مختلف سرمایه گذاری میکنند.

این افراد معمولا برای خود بدهی های زیادی هم ایجاد میکنند. اصولا شخص هرچقدر ثروت بیشتری داشته باشد بدهی اش هم عدد بزرگتری است.

افراد ثروتمند بدهکار مقداری مقاومت میکنند و در صورت فشار زیاد بدهی مجبور به عرضه میشوند. با بالا رفتن عرضه قیمت ها افت بیشتری را هم تجربه میکنند.

با فهم نکات بالا وارد اقتصاد ایران می شویم. در ایران از سال 96 که قیمت ها شروع به بالا رفتن کرد تقریبا قیمت ها 10 برابر رشد کرد.

سپس از مهرماه 99 شروع به کاهش قیمت ها کردیم و نسبت رشد قیمت ها به 8 برابر 96 رسید. این پایان ماجرا نیست، بلکه این تازه شروع است.

اما برخی افراد همچنان معتقد هستند قیمت ها بالاتر خواهند رفت اینها چه کسانی هستند ؟

افرادی که به عنوان مثال املاک زیادی را خریداری کرده اند و موفق به فروش نشدند این اعتقاد را دارند.

کسانی که خودرو را به دید سرمایه گذاری خریده اند و متحمل زیان سنگین شده اند این اعتقاد را دارند.

عده ای که درآمدشان از این راه است. مثل برخی دفاتر املاک و برخی از نمایشگاه داران هم بر این اعتقاد هستند.

نتیجه گیری نکات بالا: در صورتی که شما بدهکار هستید و برای پرداخت بدهی خود منتظر بالا رفتن قیمت کالاهایی مثل دلار، طلا، مسکن و خودرو هستید، احتمال افت بیشترقیمت ها و زیان بالاتر شما دور از انتظار نیست.

در آینده افراد ورشکست شده بیشتری را بدلیل عدم رعایت این نکات شاهد خواهیم بود.و در نتیجه بدهکاران عامل سقوط بیشتر بازارها خواهند بود.

علیرضا بهرامی نسب

1399/12/19

فهمی جدید از بدهی داشته باشیم

با یک مثال واقعی در کشور خودمان مفهومی جدید از بدهی را توضیح میدهم. نسبت به مهرماه که دلار 32 هزار تومان بود.

تا به امروز که دلار حدود 24 هزار تومان است،دلار چیزی حدود 34% کاهش ارزش داشته است. دلار نسبت به فرانک سوییس 10% ارزش خود را از دست داده است.

تا اینجا 44% از دارایی های شما نسبت به فرانک سوییس نیست. حالا فرض کنید فردی از مهر ماه برای خود بدهی ایجاد کرده باشد. فرض میکنیم بهره بازار 3% باشد برای سه ماه 9% هم به 44% اضافه میکنیم عدد 53% بدست می آوریم.

یعنی اگر کسی از مهرماه بیزینس خود را بر اساس بدهی ایجاد کرده باشد نصف دارایی خود را از دست داده است.

مثال کوچکتر این عدد این است. فرض کنید فردی مهرماه 100 میلیون تومان وام گرفته و خودرو خریده است.

نسبت به این اعداد 50 میلیون آن را از دست داده است. و چون فهمی از بدهی نداریم سوار بر خودرو، حجم پولی را که از دست دادیم را نمیدانیم.

در مثال کلان شرکت های بزرگ عمدتا بورسی کشور 400 هزار میلیارد تومان بدهی به سیستم بانکی دارند. با استفاده از اعداد قبلی بزرگی این مبلغ را میتوان بدست آورد.و میتوانیم فهمی جدید از بدهی داشته باشیم.

به صورت کلی نسبت بدهی (استقراض) یا Debt ratio یک نسبت مالی است که میزان اهرمی بودن شرکت را اندازه گیری می‌کند.

و میتوان گفت نسبت بدهی به عنوان نسبت کل بدهی به دارایی های کل بیان می شود. این نسبت به صورت اعشاری یا درصد بیان می شود. این عدد را می توان به عنوان نسبت دارایی های شرکت که توسط بدهی تامین می شود تفسیر نمود.
Debt Ratio همچنین به عنوان نسبت‌بدهی به دارایی نیز استفاده می‌شود.

نسبت بدهی چه اطلاعاتی به ما می‌دهد؟

نسبت بدهی بالاتر، نشان می دهد که شرکت اهرمی تر است، به این معنی که ریسک مالی بیشتری می تواند داشته باشد.

در عین حال، اهرمی بودن یک ابزار مهم است که شرکت ها برای رشد استفاده می کنند و بسیاری از شرکت ها استفاده های پایداری را از بدهی ها می برند.

نسبت بدهی ها به طور گسترده ای در صنایع متفاوت است. این نسبت در کسب و کار با سرمایه های سنگین مانند خدمات و خطوط لوله نسبت به دیگر صنایع مانند بخش تکنولوژی دارای Debt Ratio های بسیار بالاتری هستند.

درک Debt Ratio

به عنوان مثال، اگر یک شرکت دارایی های کل 100 میلیون دلاری و بـدهی کل 30 میلیون دلاری داشته باشد، نسبــت بـدهی آن 0.3 یا ٪30 است.

آیا این شرکت در وضعیت مالی بهتر از یک با نسبت بدهی 40٪ است؟ پاسخ به نوع صنعت بستگی دارد.

نسبت‌بدهی 30٪ ممکن است برای صنعت با جریان نقدی دائمی، که در آن اکثر شرکت ها بدهی کمتری دارند، بیش از حد بالا باشد.

یک شرکت با Debt Ratio بالا در مقایسه با همتایانش احتمالا هزینه استقراض را برای آن شرکت بالا می‌برد و ممکن است در معرض خطر قرار بگیرد.

برای مثال، صنایع سنگ شکنی، در طول تابستان 2014 با افزایش سطح بدهی ها و کاهش قیمت انرژی، با شرایط سختی روبرو شدند.
برعکس، یک سطح بـدهی 40٪ ممکن است به راحتی برای یک شرکت در بخشی مانند خدمات عمومی، قابل کنترل باشد، جایی که جریان نقدی پایدار است و نسبت بـدهی بالاتر طبیعی است.

Debt Ratio در رابطه با سایر شاخص های سلامت مالی، می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا سطح ریسک شرکت را تعیین کند.

فرمول نسبت بدهی

تفاوت بدهی Liability و استقراض Debt

بعضی منابع نسبت بدهی را به عنوان بدهی های کل تقسیم بر کل دارایی تعریف می کنند.

این نشان دهنده ابهام خاصی بین “استقراض” و “بدهی” است که به شرایط بستگی دارد.

به عنوان مثال، در نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام از مجموع بدهی ها (Total Liabilities) در صورت کسر استفاده می‌شود.

در مورد نسبت بدهی، ارائه دهندگان داده های مالی، آن را با استفاده از تنها بدهی (وام) های بلند مدت و کوتاه مدت (از جمله حصه جاری وام بلند مدت)، صرف نظر از بدهی ها مانند حساب های قابل پرداخت، محاسبه می کنند.

مثال کاربردی از تحلیل نسبت بدهی

بیایید به چند مثال از صنایع مختلف نگاه کنیم تا نسبت بدهی را محاسبه کنیم.

Starbucks Corp. (SBUX) 0 دلار در مدت کوتاه مدت و جاری بدهی بلند مدت را در ترازنامه خود برای سال مالی به پایان رساند 1 اکتبر 2017 و 3،932،600،000 دلار درآمد بلند مدت ذکر کرده است.

دارایی های این شرکت 14،365،600،000 دلار بود. پس با تقسیم $ 3،932،600،000 بر $ 14،365،600،000 ، این نسبت برابر با 0.2738 و یا 27.38٪ است.
برای ارزیابی این که آیا این بالا است، ما باید مخارج سرمایه را در نظر بگیریم که به ایجاد یک شعبه از استارباکس می پردازند: فضای تجاری لیزینگ، تجدید ساختن آن به یک طرح خاص و خرید تجهیزات ویژه گران قیمت، که اکثر آنها به ندرت استفاده می شود.

این شرکت همچنین باید به استخدام و آموزش کارکنان در صنعت با گردش مالی فوق العاده بالا، مطابق با مقررات ایمنی مواد غذایی و غیره برای 23،768 محل در 74 کشور.

شاید 27٪ پس از همه چیز خیلی بد نیست، و در واقع Morningstar صنعت را به میزان 40٪ می دهد.

نتیجه این است که استارباکس زمان آسان وام گرفتن پول دارد؛ اعتبار دهندگان معتقدند که این وضعیت در وضعیت مالی محکم است و انتظار می رود که به طور کامل به آنها پرداخت شود.