قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

 

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.

آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

بخش اول صحبت ها درباره این باشد که در دوران کرونا چه اتفاقی برای پول افتاد ؟

به چه علت طلا گران شد ؟ چرا ملک گران شد ؟

به چه دلیل با وجود این حجم عظیم چاپ دلار هنوز تورم بالای مورد انتظار در آمریکا هنوز اتفاق نیافتاده ؟

هرگونه احساس ناامنی در مردم باعث میشود هزینه های خود را کم کنند و بیشتر پس انداز کنند.

این ناامنی میتواند بخاطر جنگ باشد و یا کرونا. وقتی مردم هزینه های خود را کم میکنند اتفاقی که میافتد تولیدات کشورهای مختلف، دیگر خریداری نخواهد داشت جز کالاهای مصرفی و پس انداز های مطمئن مثل طلا.

به همین سادگی اقتصاد و کارخانه ها رو به ویرانی میروند. در این میان دولت با چاپ پول و دادن آن به مردم قدرت خرید ایجاد میکند.

این چاپ بی پشتوانه پول در دوران کرونا باعث کاهش ارزش پول ملی در هر کشوری میشود و کالاها رفته رفته گران میشوند.

اتفاق دیگری که می افتد درباره دلار این است که آمریکا بزرگترین کشور بدهکار جهان است. در این شرایط بدهی های خود را با چاپ دلار پرداخت میکند و عملا تورم خود را به کشورهای دیگر جهان صادر میکند.

کشورهایی مثل ایران که تورم زیادی دارند و عملا دولت دست در جیب مردم میکند با آمریکایی مواجه هستند که دستش در جیب دولت های مختلف جهان است.

حال با این شرایط که پول سنگین توسط کشورهای مختلف چاپ شده چرا همچنان تورم شدید انتظاری را شاهد نیستیم؟

یکی از دلایل آن این است که حجم تقاضای دلار بخاطر ناامنی،توسط مردم جهان زیاد است و این باعث میشود فعلا این اتفاق نیافتد.

همچنین نمیتوان این انتظار را داشت که تمام مشکلات ایجاد شده توسط کرونا به سرعت حل شود و همه چیز به حالت عادی برگردد.

پس آمریکا و کشورهای مختلف هنوز زمان برای جمع آوری این حجم پول چاپ شده دارند.

حال اگر بازارها با سرعت بیشتری به حالت عادی خود بازگردند و کشورها عملکرد مناسبی برای جمع آوری نقدینگی ایجاد شده نداشته باشند شاهد تورم زیاد و کاهش ارزش ارزها و دلار نسبت به سایر ارزها خواهیم بود.

به همین دلیل است که همیشه توصیه میشود در زمان های مناسب پس انداز خود را به صورت طلا نگهداری کنید تا از همه اتفاق ها و تورم ها در امان باشد.

باید اوضاع اقتصادی را در ماه های آینده به شدت زیر نظر داشت تا در زمان مناسب عکس العمل لازم را نشان داد.

به نظر شما دلایل بالا رفتن قیمت دلار و کاهش ارزش ریال چیست؟

در ابتدا چند نکته درباره نقدینگی :

بنابراین ارزش ریال تا قدری کم خواهد شد که دولت بدون مشکل بتواند بازار را کنترل کند.

حال قیمت دلار به اندازه دارایی های دولت رسیده و عملا نقدینگی توان بیشتری برای بهم ریختن بازار ها را با شدت های قبل نخواهد داشت.

و ممکن است بدلیل فشار مجلس و مردم مجبور شود در این قیمت ها کمی کنترل کند.

ولی برنامه دولت چیز دیگریست.

برنامه دولت بالا بردن قیمت دلار به اندازه ایست که راحت بتواند آن را کنترل کند.

همچنین برنامه بعدی تشویق به حضور در بورس،برای اینکه بتواند با بالا بردن قیمت سهام های دولتی چه به صورت فروش مستقیم سهم در قیمت های بالا و یا به روش ETF نقدینگی را جذب این بازار کند.

اتفاق بعدی که خواهد افتاد طمع مردم برای سود بیشتر از طریق بورس است و مردم هر روز با پول بیشتری سهام ها را با قیمت بالاتر خریداری میکنند.

کار به جایی خواهد رسید که دیگر آنالیز سهم ها و تحلیل آنها جوابگو نخواهد بود و مردم فقط دنبال خرید هر سهمی هستند تا سود بیشتر کسب کنند.

بعد از این نقطه به زمانی میرسیم که ورود پول نقد به بورس کاهش پیدا میکند. و افرادی که به منظور کسب سود به بورس وارد شده بودند دیگر پولی نخواهند داشت که سهمی خریداری کنند.

  افراد دیگر هم که پول دارند اگر تا آن زمان وارد بورس نشده باشند مطمئنا بعد از آن هم قصد ورود نخواهند داشت.

و اما بعد از این داستان پیچیده اصلاح شاخص شروع خواهد شد. و مردم برای فروش سهام خود حجوم می آورند و پولی دیگر برای تزریق وجود ندارد که اصلاح شاخص را کنترل کند.

در این حالت بخش عظیمی از نقدینگی از بین خواهد رفت. و کنترل آن توسط دولت راحت تر خواهد شد.

البته این نوشته به معنی این نیست که از همین فردا شما پول خود را بیرون بکشید و در حساب نگهدارید.

بلکه شما باید بسیار هوشیار باشید و ورود نقدینگی به بورس و نوع رفتار ها را بررسی کنید.

بعد از کم شدن نقدینگی وارد رکود خواهیم شد. و اینبار دولت از دو روش میتواند قدرت خرید ایجاد کند و آن افزایش دستمزد ها و کاهش نرخ دلار خواهد بود.

بالا رفتن با سرعت زیاد قیمت دلار در این روزها که شاهد آن هستیم از این دو دلیل خارج نیست.

1. نشانگر نزدیک شدن است به زمان رکود است.

2. نشانگر اداوه روند چاپ پول و ایجاد نقدینگی است

نکته دیگری هم که باید به آن توجه کنیم بیماری کرونا باعث شده مرزها بسته شوند. و درآمدهای صادراتی به شدت کاهش یابد.

تنها علتی که میتواند هربار موضوع رکود را با تاخیر مواجه کند و دولت را مجبور به چاپ پول جدید کند بیماری کروناست.

عوامل بسیار زیاد دیگری در سطح جهانی هم وجود دارد که اوضاع را برای تصمیم گیری های ما پیچیده کرده. و فشار زیادی بر مردم ایجاد کرده است و در نهایت باید مراقب بود.

کرونا هم قطعا کنترل خواهد شد و باید امیدوار باشیم به حل شدن تمامی مشکلات پیش آمده. تنها نتیجه ای که میتوان به آن رسید داشتن سبدی از دارایی های مختلف است.

علیرضا بهرامی 1399/04/25