بایگانی برچسب برای: مسکن

ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری

شاید همه به دنبال یک چک لیست مطمئن در باره ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری باشند تا در مواقع لزوم به آن مراجعه کنند.

سرمایه‌گذاری بدون کسب دانش و داشتن اطلاعات در هر حوزه‌ای منجر به شکست و تحمیل ضرر و زیان خواهد بود و سرمایه گذاری ملکی و خرید آپارتمان نیز از این قاعده مستثنی نیست.
البته این امکان وجود دارد که در بازار املاک و مستغلات رکود نیز به وجود آید اما اشخاصی نیز هستند که با توجه به همین رکود، با سرمایه‌‌گذاری در حیطه املاک سود قابل ملاحظه‌ای را عاید خود نموده‌اند.

شاید بحث رکود بازار مسکن به گوش شما هم خورده باشه اما آیا این رکود شامل تمامی املاک در سطح کشور شده یا موردهایی هم وجود دارد که رکود برای آن واحدها بی معنیست ؟

در همین لحظه واحدهایی در سطح کشور وجود دارد که وقتی شما اراده به فروش آن بکنید طی چند روز مشتریان فراوانی که شامل مردم عادی و مشاوران املاک از شما آن واحد را خرید میکند و واحدهایی هم وجود دارد که شما ده سال باید منتظر باشید تا یک مشتری برای آن پیدا شود. اما این اختلاف ها از کجا آغاز میشود ؟

شانزده ویژگی زیر برای مسکن های مناسب سرمایه گذاری رو با دقت مطالعه و تفکر کنید :

1: داشتن پارکینگ مناسب

2: داشتن انباری مناسب

3: دسترسی محلی مطلوب

4: نقشه معماری خوب

5: افرادی که ساکن آن محل هستند

6: افراد ساکن در آن مجتمع هستند

7: نور مناسب داخل واحد

8: نزدیک بودن به بازار کار

9: پر تردد نبودن خیابان

10: مشاعات خوب

11: سند مالکیت و پایان کار

12: متراژ زیر 100 متر در تهران و زیر 130 متر در شهرستان ها

13: متوسط سن ساختمان ها حدود 10 سال

14: قیمت ملک مورد نظر

15: محله بورسی

16: منطقه بورسی

سرمایه گذارهایی که این چک لیست را با دقت بررسی کنند و انتخاب خودشونو بر اساس این چک لیست انجام بدن جزو سرمایه گذاران موفق بازار خواهند بود. موارد ذکر شده در این چک لیست در آینده بیشتر واکاوی خواهم کرد.

علیرضا بهرامی نسب

1401/02/26

تغییرات بزرگ در کسب و کار جهانی

قطعا با پیشرفت تکنولوژی همه روزه شاهد تغییرات بزرگ در کسب و کار جهانی هستیم.

زمانی رو بخاطر بیاورید که خودروهای آمریکایی با 2000 قطعه ساخته میشد. این خودرو ها 17 لیتر بنزین مصرف میکردند و وزنی معادل یک و نیم تن داشتند.

تکنولوژی جدید در دنیا حاکم شد و خودرو های با 1000 قطعه و مصرف سوخت 7 لیتر و وزنی معادل یک تن جای خودروهای قدیمی را گرفت .این مسئله باعث از بین رفتن بخش عظیمی از مشاغل قطعه سازی که خود را برای دنیای جدید آماده نکرده بودند.

این کاهش قطعات و کاهش مصرف انرژی و سبک سازی باعث کاهش هزینه های تولید شد و ساختارهایی که گران میساختند و گران اداره میشدند حذف شدند.

آیا اینچنین تغییر مجددی در دنیا قابل انتظار نیست ؟

امروز تسلا و شرکت های ایلان ماسک نماد تغییرات بزرگ آینده هستند. خودروهای تسلا با وزن بسیار سبکتر نسبت به قبل و مصرف سوختی که برقی شده و تعداد قطعات بسیار کمتر نسبت به قبل ساخته میشوند.

امروزه دیگر نیاز نیست برای انتقال اینترنت با هزینه های فراوان از این سمت اقیانوس به آن سمت آن سیم کشی کنیم و اینترنت را منتقل کنیم.

استارلینک به صورت ماهواره ای با کمترین هزینه این کارو برای شما قراره انجام بده. وزن سازه های مسکن در اروپا در حال حاضر نصف وزن ایران را دارند، طی سالهای آینده وزن سازه ها در اروپا نصف امروز خواهد شد و افرادی که سنگین تولید کنند شرایط خوبی نخواهند داشت.

خب فقط در این زمینه ها تغییر خواهیم داشت ؟

خیر همه مشاغل به همین سمت خواهند رفت. همه واحدهایی که با استفاده از مواد اولیه محصولی تولید میکنند باید به سمت کاهش مصرف مواد اولیه تولید و انرژی بروند.

شما باید در آینده نصف امروز کارمند داشته باشید و بخش اعظم کارها را با استفاده از کامپیوتر و اینترنت انجام دهید. شما باید نصف امروز فضا برای کار خود نیاز داشته باشید.

و برای کسب و کار خود باید نصف امروز پول خرج کنید و مابقی پول خود را در جیب خود بگذارید. شما باید خود را برای دنیای جدید آماده کنید.

علیرضا بهرامی

1400/12/27

دوران رونق و رکود مسکن

بازار معاملات مسکن تهران را میتوانیم به بازار مسکن کل کشور تعمیم دهیم. هرگاه در تهران مسکن شروع به افزایش قیمت کند بعد از آن سایر استان های کشور هم با افزایش قیمت روبرو میشوند، همچنین وقتی بازار تهران وارد رکود شود بعد از آن رکود به سایر شهرها کشیده خواهد شد.

همانطور که در سیکل مشاهده میکنید قیمت مسکن هیچگاه با کاهش خاصی مواجه نشده و فقط چند سال بازار به رکود رفته است.متوسط دوره هر سیکل صعودی 37 ماه و متوسط دوره نزولی 32 ماه بوده است. از مهر ماه سال 99 ما سیکل رکودی بازار مسکن شروع شده و پیشبینی میشود چند سالی درگیر رکود در این بازار باشیم.

اما سوال آیا همه خانه ها در کشور وارد رکود شده یا خواهند شد ؟ قطعا خیر


یکی از اصلی ترین دلایل کسب موفقیت و ثروت سرمایه گذاران حرفه ای املاک این است که قبل از دیگران نشانه ی رونق و رکود بازار را تشخیص می دهند و با دانستن سیکل بازار مسکن به موقع به بازار املاک ورود و در زمان مناسبش خارج می شوند که از این طریق می توانند بیشترین سود ممکن را کسب کنند.   

از آنجا که خرید و فروش در بخش مسکن و ورود به این بازار یکی از اهداف اصلی خانواده ها برای خانه دار شدن و یا برای سرمایه گذاری می باشد، قصد داریم توضیحاتی راجع به عوامل تأثیرگذار بر این موضوع ارائه دهیم.
برای درک بهتر موضوع سیکلها و آشنایی با چرخه ها در بازار املاک و مستغلات و دوران رونق و رکود مسکن، برای شما یک مثال واقعی از یک سیکل که تقریبا یک دهه از پایانش می گذرد آورده ایم.


با پایان یافتن رونق و توقف رشد قیمت املاک بازار مسکن در سال ۸۵ بازار املاک به سوی رکود شروع به حرکت کرد. این حرکت شروع سیکل جدیدی برای این بازار پرسود بود و این رکود تا سال ۹۰ ادامه داشت.

در این سال بازار روند رو به رشد خود را دوباره آغاز کرد و در سال ۹۱ به دلیل تحریم های شدید آمریکا و متحدانش  باعث ایجاد جو روانی بسیار بدی در جامعه شد.
در همین زمان با افزایش قیمت دلار آزاد از ۱۹۰۰ تومان به حدود ۳۳۹۰ تومان، افزایش بیش از ۵۸ درصدی قیمت طلا و هدفمندی یارانه ها که باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شد  کشور را به سمت یک تورم هدایت می کرد و این عوامل نیز دست به دست هم دادند تا بازار به سمت بالاترین حد رونق خود برود. به طوری که در بهمن سال ۹۱ میانگین رشد قیمت مسکن به ۲۰۰% افزایش یافت.
شروع این سیکل در سال ۸۶ بود و در سال ۹۲ پایان یافت. اما پیامدهایی نیز داشت. در پایان این سیکل عرضه و قیمت مسکن بسیار زیاد شد و این در حالی بود که قدرت خرید مردم کاهش یافته بود. و همین عوامل کافی بود که بازار بعد سال ۹۲ وارد رکودی جدی و شدید شود.

با تحلیل و بررسی نمودار قیمت مسکن در 10سال گذشته، متوجه این نکته می‌شویم که مسکن از اواخر سال 91 وارد تورم طولانی شده است. قیمت مسکن در این بازه سیکل ثابتی نداشته و همواره رو به صعود بوده است.

با تشدید تحریم‌ها در این سال، افزایش شدید قیمت ارز و مسکن اتفاق افتاد. در سال‌های بعدی تاقبل از 95 با توجه به کاهش تورم، قیمت مسکن از حرکت صعودی خود خارج نشد. در سال‌های 92 تا 95 رشد با سرعت کمتری نسبت به دیگر سال‌ها در این دوره بوده است.

 سال 1401، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، نزدیک به 30 میلیون تومان برای هر متر مربع ثبت شده است.

 سال 140۲ میانگین قیمت مسکن شهر تهران؛ در مرز 90 تا 100 میلیون تومان برای هر متر مربع اعلام شده است. (این قیمت میانگین تمام مناطق شهری می‌باشد)

نشانه های دوران رونق و رکود مسکن
رکود حاصل شرایط رکودی و تورم است. رکود در مسکن با تعداد معاملات آن معنا پیدا می‌کند و سنجیده می‌شود. اگر تعداد معاملات ملکی افزایش پیدا کند، وارد فاز رونق در بازار شده‌ایم. برخلاف تصور اکثریت، رکود باعث کاهش قیمت نمی‌شود. تورم هم همیشه با افزایش میانگین قیمت‌ها همراه است. ترکیب این شرایط باهم، تعیین‌کننده روند بازار مسکن هستند.

رکود زمانی در مسکن ایران رخ می‌دهد که تقاضا برای خرید هست اما خریدار قدرت مالی خرید ملک را ندارد. در این شرایط فروشنده‌ها حاضر به کاهش قیمت نیستند. و تا بالا رفتن قدرت خرید مشتری‌ها صبر می‌کنند که دلیلی بر کسادی و رکود بازار مسکن است.

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

 

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه
قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.
آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

اقتصاد ایران بعد از کرونا

اقتصاد ایران بعد از کرونا دستخوش چه تغییراتی خواهد شد؟

احتمالا وضعیت این چند ساله ایران چه از نظر فرهنگی و چه از نظر اقتصادی شما را هم سردرگم کرده باشد. ایران در حال گذار و پوست اندازی فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی است و شرایط فعلی لازم و طبیعیست.

کرونا باعث شد اتفاقاتی که لازم بود در پنج الی ده سال در ایران و جهان اتفاق بیافتد ظرف یک الی دو سال به وقوع پیوست.

این اتفاقات ناگهانی باعث فشار بسیار زیاد به مردم شد ولی در چند سال آینده جنبه های مثبت این اتفاقات را بیشتر لمس خواهیم کرد.جهان بعد از کرونا با جهان قبل از کرونا متفاوت خواهد بود.اقتصاد ایران بعد از کرونا هم به تبع آن متفاوت خواهد بود.

ایران اقتصاد بیماری داشت که حاکمان و مردم به این نتیجه رسیده اند که باید اقتصاد را سالم کنند. برای جراحی در همه جای جهان باید مقداری فشار و زخم و اوضاع غیرعادی را تحمل کنیم.

برای اقتصاد سالم باید نرخ ارز را بازار تعیین کند و تک نرخی باشد. ارز تک نرخی یعنی بالا رفتن قیمت ها و پایین آمدن قدرت خرید افراد جامعه در ابتدای اجرای طرح، برای داشتن اقتصاد سالم دولت باید هزینه انرژی (نفت، بنزین، گاز، برق و آب) را بر اساس نرخ جهانی قیمت گذاری کند.

برای داشتن اقتصاد سالم باید هزینه های دولت کاهش پیدا کند.کاهش هزینه های دولت یعنی اخراج بیش از نصف کارمندان دولتی . کرونا باعث شد متوجه شویم با شیوه کار کردن 50/50 و نبودن نصف کارمندان هیچ اتفاق خاصی در عملکرد آنها نمیافتد.

خودتان قضاوت کنید انجام این کارها که از نظر اقتصادی لازم است . چقدر میتواند موجب نارضایتی افراد جامعه بشود؟

نرخ پایین ارز باعث میشود افراد بیشتری در جامعه بیکار باشند و واردات رونق بگیرد. در مقابل نرخ بالای ارز باعث رونق تولید خواهد شد.

در گذشته مشکل اصلی تولید عدم صرفه اقتصادی کار کارخانه ها و رونق واردات بود . اما امروزه این چنین نیست و تولید به شدت رونق گرفته است حال مشکلات اصلی تولید ، کمبود مواد اولیه کارخانه ها و کارگاه ها میباشد .

حال اگر این اتفاقات به وقوع پیوست بدانید اقتصاد در حال سالم شدن است . اگر غیر از این بود و دولت نرخ ارز را از شناور بودن خارج کرد ( ثابت بودن نرخ ارز ) بدانید درانجام این جراحی شکست خورده است.

ناگفته نماند انجام این کارها حتی ممکن است به اندازه ای نارضایتی را بالا ببرد که در دور دوم مردم به رییس جمهور جدید رای ندهند.

علیرضا بهرامی نسب

1400/04/17

بازار مسکن در سال آینده

بازار مسکن در سال آینده به چه صورت خواهد بود؟

آیا قیمت مسکن نصف خواهد شد ؟ انتظار ما از کاهش قیمت مسکن تا چه اندازه صحیح است ؟

از سال 1396 که قیمت ها شروع به بالا رفتن کرد تا مهر سال 1399 هیچ امیدی به کنترل قیمت ها نبود.

در تاریخ 1399/10/10 مطلبی درباره تغییر گسترده در روند بازارها نوشتم که در آن از تغییر جهت قیمت مسکن و کاهش ورود پول به بازار مسکن مطالبی بیان شد.

عده ای بخاطر داشتن منافع از بالا رفتن قیمت ها همچنان اعلام میکردند قیمت ها بالاتر خواهند رفت و مردم را تشویق به خرید میکردند.

این افراد خواسته یا ناخواسته اشتباه کردند. حال توجه شما را به نکته ای دیگر جلب میکنم، عده ای در این روزها هم اعتقاد دارند که شاهد ریزش شدید قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. این افراد اعتقاد دارند چون خودرویی که قیمت آن به دو میلیارد تومان رسیده بود اکنون با یک میلیارد قابل معامله است.

پس قیمت مسکن هم باید به همان میزان کاهش پیدا کند. آیا این افراد هم اشتباه میکنند ؟ اشتباه این افراد کجاست ؟

مسکن بازار متفاوتی نسبت به سایر بازارها دارد. کالاهایی مثل خودرو روزانه هزاران و بلکه میلیون ها دستگاه به راحتی در کارخانه ها تولید میشود.

اگر شما خودرو مدل 2017 خود را حاضر به فروش به نصف قیمت نباشید خریدار میتواند با همان پول مدل 2021 خودرو را خریداری کند.

دلیل اصلی آن هم سرعت بالا در تولید است. ولی مسکن متفاوت است، برای ساخت چند واحد مسکونی ماه ها و یا حتی سال ها زمان نیاز است.

کل مفهوم مطالب تا اینجا این است که چون تولید مسکن با سرعت بسیار کم انجام میشود نباید انتظار کاهش قیمت آن مثل سایر بازارها را داشت.

روند در سال 1400 هم مقداری سردرگم خواهد بود. عده ای بدلیل داشتن بدهی ممکن است قیمت واحدهای خود را با مبالغ پایین عرضه کنند و عده ای هم چون احتیاج شدید به پول ندارند قیمت های قبلی خود را پیشنهاد مینمایند.

کاهش قیمت های مسکن را میتوان چیزی حدود 20 تا 30 درصد تاکنون برآورد کرد. ولی بعد از این لزوما شاهد کاهش شدید قیمت ها نخواهیم بود. ممکن است شما با موردی مواجه شوید که با قیمت خیلی خوبی پیشنهاد شده است.

ولی نمیتوان آن را به کل بازار مسکن تعمیم داد. در این شرایط کسانی که قصد خرید خانه دارند باید چکار کنند ؟

در این شرایط بهتر است برای خرید خانه عجله نکنید .و اگر مورد بسیار به قیمت به شما پیشنهاد شد آن را بررسی کنید.

همچنین اگر قصد سرمایه گذاری دارید واحد های پیش خرید در نقاط آینده دار شهر گزینه مطلوبی است.

حدود یک سال قبل در مطلبی نوشتم سرمایه گذاری های خود را روی واحد های پیش فروش ببرید چون فروش آن راحت تر است. هیچگونه افت قیمتی نخواهد داشت و سود خوبی را برای شما به ارمغان می آورد. این اتفاق افتاد و بخش عمده سرمایه گذاری های ملکی گروه ما هم در این حوزه بود.

علیرضا بهرامی نسب

1400/02/18

 

تغییرات گسترده در روند بازارها

تحلیل تغییرات گسترده در روند بازارها قطعا به ما در تصمیم گیری های پیش رو کمک خواهد کرد.

سال 1396 که دلار شروع به بالا رفتن کرد را بخاطر بیاورید. همه متعجب از اینکه قیمت ها با سرعت زیادی بالا میروند و هیچکس حاضر نیست پول نقد نگهداری کند.

ولی همه چیز با سرعت بالا اتفاق نیافتاد بلکه طی سه سال نوسان زیادی داشتیم.

دلار تا 18 هزار تومان بالا رفت و سپس به قیمت 10 هزار تومان بازگشت و بعد از چند وقت مجدد شروع به بالا رفتن کرد.

حتی تا چند هفته اخیر که دلار تا 32 هزار تومان بالا رفت همه از پول نقد فراری بودند.

اما این اوضاع تا کی قرار بود ادامه پیدا کند ؟

آیا در اقتصاد ممکن است همیشه شیب افزایش قیمت ها با سرعت بسیار زیاد بالا برود ؟

لازم است بدانیم بازار (املاک، خودرو، طلا و ارز، بورس) تغییرات گسترده ای کرده و بنظر نمیرسد افزایش قیمت مثل سه سال قبل را تجربه کنیم.

ولی نمیتوان انتظار داشت دلار به قیمت های خیلی پایین هم سقوط کند.

چیزی که باعث میشد طی سه سال اخیر قیمت ها بالاتر از قیمت دلار معامله شود انتظارات تورمی بالا بود.

فرد میدانست اگر امروز دلار 13 هزار تومان بود و کالایی را با قیمت دلار 14 هزار تومان خرید نکند باید همان کالا را چند روز بعد با دلار 16 هزار تومان خرید کند.

این یعنی انتظارات تورمی در اقتصاد بالا رفته بود.

حال اتفاقی که برای اقتصاد افتاده انتظارات افت قیمت ها در بین مردم زیاد شده و فرد با قیمت دلار 26 هزار تومانی حاضر نیست کالایی را به قیمت دلار 24 هزار تومانی خرید کند.

این انتظارات باعث شده رکود سنگینی بازارها را فراگیرد و میتوان انتظار افت بیشتر قیمت ها را داشت.

در شرایط فعلی بازار بهتر است مراقب سرمایه در گردش و پول نقد خود باشید.

با پایین آمدن قیمت ها و وسوسه انگیز شدن قیمت ها ممکن نیست مثل قبل کالایی را بخریم و فردا مشتری با قیمت بالاتر به انتظار ما نشسته باشد.

فروش و کسب سود مثل قبل ممکن نیست و ممکن است مشتری برای کالای شما پیدا نشود و شما در صورت عجله برای فروش متضرر شوید.

پس با خیال راحت پول نقد خود را نگهداری کنید و “تمام” سرمایه خود را به بازارهای املاک، خودرو، ارز و طلا، بورس نبرید.

در صورتی که در یکی از بازارهای فوق هم متضرر شده اید اشکال ندارد با افت قیمت ها کمی از ضررهای شما جبران خواهد شد.

به هیچ وجه بیش از 30% سرمایه خود را در هیچکدام از بازارها به صورت متمرکز قرار ندهید. در این میان انتظار شوک های قیمتی بدلیل خبرهایی اخبار های مختلف هم دور از انتظار نیست.

در حوزه داروی کرونا و مسائل سیاسی انتخابات آمریکا هم که مقاله ای جداگانه نیاز داره میتونه تاثیرات زیادی در اقتصاد ایران داشته باشه.

اما دقت کنید قرار نیست اتفاقات با سرعت بالا اتفاق بیافتد بلکه بسیار کند پیش خواهد رفت.

علیرضا بهرامی نسب

1399/10/10

آیا قیمت مسکن کاهش پیدا میکند؟

آیا قیمت مسکن کاهش پیدا میکند؟این یکی از اساسی ترین سوال های این روز ها تلقی میشود!

مسکن از نظر قیمت گذاری یکی از متفاوت ترین بازارها را دارد.

به عنوان مثال در بازار خودرو قیمت کارخانه مشخص است و متغیرهایی مثل نرخ دلار و میزان عرضه و تقاضا روی قیمت تاثیر میگذارد.

در بازارهایی مثل بازار خودرو و طلا و ارز شما با اختلاف قیمت های بسیار ناچیز میتوانید روی آنها قیمت گذاری کنید اما ملک اینگونه نیست.

هیچ دو ملکی وجود ندارد که از نظر ارزش کاملا شبیه هم باشد. در یک ساختمان طبقه اول با دوم تفاوت قیمت دارد.

در یک کوچه منزل اول با دوم قیمت متفاوتی دارد. نوع مصالح و نقشه و منطقه تاثیر گذار است. میزان عرضه و تقاضا هم جزوی از موارد مهم است.

همه این موارد را هم که کنار بگذاریم ممکن است شخصی حاضر باشد بابت خرید خانه ای 20 درصد بالاتر از قیمت منطقه ای هم بابت آن پول پرداخت کند چون مطابق سلیقه اوست.

این بخشی از پیچیدگی های قیمت گذاری بازار مسکن است.

در ایران چند سالی است که با افزایش قیمت مسکن با شدت زیاد روبرو هستیم.

دو سال آن بخاطر عملکرد بد دولت و زیاد بودن نقدینگی و تحریم ها بود که طبق پیشبینی ها باید شش ماهه دوم سال 98 این افزایش قیمت ها پایان میگرفت و وارد رکود میشدیم.

اما کرونا باعث شد احساس نا امنی اقتصادی در کل جهان فراگیر و قیمت ها در سراسر جهان با افزایش شدید روبرو شود.

خاطرمان است در سالیان قبل که قیمت ملک افزایش پیدا میکرد با افت قابل توجهی در زمان رکود مواجه نمیشدیم بلکه چسبندگی قیمت ملک به قیمت سقف خود زیادتر از بازارهای دیگر بود.

این موضوع باعث میشد چند سالی خرید و فروش کم شود تا بازار خود را به قیمت های مسکن برساند.

اما این دوره چطور بازهم ما افت قیمت مشابه سالهای قبل خواهد بود؟

این دوره چند تفاوت با دوره های قبل دارد که تصمیم گیری را به خودتان واگذار میکنیم:

اول اینکه کرونا و ناامنی اقتصادی که ایجاد کرد از بین خواهد رفت و بازارها به روال قبل بر خواهند گشت، هرچند با سرعت کم ولی این اتفاق خواهد افتاد.

دوم شرایط اقتصادی جدید ایران است. در دوره جدید به دلایل متعدد که خود مقاله ای جدا میخواهد سفته بازی و دلال بازی در املاک هم به اوج خود رسیده است.

زمانی که سفته بازی در بازاری زیاد میشود در آن بازار حباب شکل میگیرد.

سفته باز و دلال دنبال سود است وقتی دیگر خریداری برای کالای او پیدا نشود حاضر خواهد شد با قیمت های پایینتر از دست کالا خلاص شود. البته این مستلزم زمان است تا از شرایط بازار نا امید شود.

همین دو عامل کافیست تا تفاوتی بین این دوره و دوره های قبل شکل بگیرد که تاثیر زیادی در نوع بازار خواهند داشت.

در حال حاضر سخت ترین شرایط برای خانه اولی ها خواهد بود که متاسفانه تا حداقل یک الی دو سال باید فکر خرید خانه را هم نکند. اما بازارها همیشه به این شکل باقی نخواهند ماند هر بالا رفتنی پایین آمدن دارد و هر پایین آمدنی بالا رفتن.

1399/09/04

علیرضا بهرامی نسب

طلا،داوجونز،فرانک سوییس،کالا و دلار

طلا،داوجونز،فرانک سوییس،کالا و دلار کدام یک برای سرمایه گذاری بهتر است؟

فرض کنید شما چند سال قبل در تهران یک واحد مسکونی خرید کردید. بنظرتان الان از نظر حفظ ارزش پول موفق تر عمل کردید یا راه دیگری هم وجود داشت ؟ در آخر مطلب پاسخ میدهیم …

از سال 2005 جهانی سازی مالی آغاز شده و ما باید استرتژی های مالی خود را بر اساس آن سال تنظیم کنیم.

ما تمامی اطلاعات را بر اساس نرخ دلار اندازه گیری میکنیم. فرض کنید شما در سال 2005 با 100 دلار میتوانستید 10 مداد خرید کنید.

در حال حاضر شما با 100 دلار میتوانید 7 مداد تهیه کنید. روش مقایسه ای ما به این شکل است.

طلا نسبت به سال 2005 بیش از 240% گران شده

بورس آمریکا ( داوجونز) نسبت به سال 2005 بیش از 134% رشد داشته و بهتر از فرانک سوییس بوده

دلار نسبت به فرانک سوییس از سال 2005 تا الان حدود 37% ارزش خود را از دست داده است.

با توجه به اطلاعات فوق فرانک سوییس بهتر از کالا بوده!

در تهران سال 2005 میلادی یا 1384 شمسی میانگین یک متر آپارتمان 664 هزار تومان بوده و دلار هم 909 تومان بوده است.

یعنی یک متر آپارتمان حدود 703 دلار قیمت داشت. قیمت مسکن به دلار و کسر تورم جهانی 10% کاهش قیمت داشته یعنی حدود 630 دلار. در نتیجه شما اگر در آن سال طلا میخریدید 250% سرمایه شما بیشتر از آپارتمان تهران شده بود.

پس با توجه به اطلاعات بالا طلا بهترین گزینه برای سرمایه گذاری بوده و بعد بورس آمریکا رتبه دوم و فرانک سوییس رتبه سوم و کالا رتبه چهارم و دلار آخرین گزینه خوب برای سرمایه گذاری در بین گزینه های فوق بوده است.

نرخ بازگشت سرمایه ROI

نرخ بازگشت سرمایه ROI

نرخ بازگشت سرمایه (Return on Investment) یکی از مهمترین نکاتی است که باید در سرمایه گذاری های خود به آن دقت کنیم. این شاخص به ما میگوید به ازای پولی که هزینه کردیم چقدر درآمد کسب خواهیم کرد.

فرمول نرخ بازگشت سرمایه

دوره بازگشت سرمایه: اگر یادتان باشد چند سال قبل بانک ها طی تبلیغات فراوان اعلام میکردند پول های خود را نزد بانک ما قرار دهید و بعد از چهار سال پول خود را دوبرابر تحویل بگیرید. این یعنی دوره بازگشت سرمایه.

به ازای هزینه ای که میکنید سالیانه 25% سود دریافت خواهید کرد و طی چهار سال پول شما دوبرابر خواهد شد.

با یاد گرفتن این فرمول ها شما یاد خواهید گرفت چه سهام بورسی بخرید و سمت چه سهامی نروید، به کدام بانک یا شرکت و یا اشخاصی که با پول شما کار میکنند سرمایه های خود را بسپارید. و حتی چه ملکی حتی در دوران اوج قیمت ها مناسب خرید است.

دو بخش سهام و مسکن را توضیح میدهیم و بقیه ریز نکات را به خودتان واگذار میکنیم.

لزوما دوره بازگشت سرمایه در هر کشوری نمیتواند نشانه خوب بودن سرمایه گذاری در آن باشد.

اگر شخصی در ونزوئلا زندگی میکرد با توجه به تورم سنگینی که دارد دوره بازگشت سرمایه اش حتی ممکن بود به یک سال هم نرسد ولی فردی که در سوییس زندگی میکند برایش دور از انتظار است نرخ بازگشت سرمایه 10 سال را تجربه کند.

معمولا دوره بازگشت سرمایه متغیر است ولی چیزی که ما باید در سرمایه گذاری خود در حال حاضر دقت کنیم دوره بازگشت سرمایه ما نباید بالای 25 سال باشد.

فرض کنید سهام یک شرکت 1000 تومان است و این شرکت به ازای هر سهم 100 تومان سود سالیانه عاید سهامدار میکند. دوره بازگشت سرمایه در این شرکت 10 سال است.

شرکت هایی وجود دارد که دوره بازگشت سرمایه آنها بالای 500 سال است و بهترین شرکت هم از این نظر حدوده 3 ساله پول شما را دوبرابر میکند.

توجه داشته باشید ارزندگی یک شرکت را درآمد عملیاتی آن مشخص میکند.

ولی در بازار ممکن است به یک باره سهام یک شرکت که ارزندگی کمی دارد به دلایل مختلف مثل سفته بازی و مسائل سیاسی و … رشد خیره کننده را تجربه کند.

و اما در حوزه مسکن هم شما در این روزها با ارقام عجیب و غریبی روبرو خواهید شد.

ارزش مسکن را بر اساس مبلغ اجاره آن بسنجید.

یعنی دوره بازگشت سرمایه خود روی هر ملک را باید بر این اساس بسنجید که چند ساله با اجاره آن پول شما باز خواهد گشت.

فرض کنید شما دو گزینه برای خرید دو دو نقطه شهر خود دارید. هر دو واحد ها آپارتمان و یکصد متر و باشرایط مساوی. یکی از آنها را میتوانید با یک میلیارد بخرید و دیگری را با مبلغ یک میلیارد و دویست میلیون تومان.

واحد یک میلیاردی را از شما به مبلغ خالص ده میلیون تومان ماهیانه اجاره میکنند.

واحد یک میلیارد و دویست میلیونی را هم سیزده میلیون تومان از شما اجاره میکنند.( دقت کنید باید اجاره ماهیانه را ضرب در 12 بکنید تا مبلغ سال بدست آید و سپس تقسیم بر هزینه انجام شده کنید ).

با یک محاسبه ساده میبینیم دوره بازگشت سرمایه واحد اول 8.3 سال است و دوره واحد دوم 7.6 سال.

به این ترتیب واحد شماره دوم برای خرید مناسب تر از واحد اول است. توجه کنید اگر دوره بازگشت سرمایه در ملک از 15 سال بالاتر باشد واحد مناسب سرمایه گذاری نیست.

علیرضا بهرامی نسب

1399/08/14