بایگانی برچسب برای: مسکن

ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری

شاید بحث رکود بازار مسکن به گوش شما هم خورده باشه اما آیا این رکود شامل تمامی املاک در سطح کشور شده یا موردهایی هم وجود دارد که رکود برای آن واحدها بی معنیست ؟

در همین لحظه واحدهایی در سطح کشور وجود دارد که وقتی شما اراده به فروش آن بکنید طی چند روز دلال از شما آن واحد را خرید میکند و واحدهایی هم وجود دارد که شما ده سال باید منتظر باشید تا یک مشتری برای آن شاید پیدا شود. اما این اختلاف ها از کجا آغاز میشود ؟

شانزده ویژگی زیر برای مسکن های مناسب سرمایه گذاری رو با دقت مطالعه و تفکر کنید :

1: داشتن پارکینگ مناسب

2: داشتن انباری مناسب

3: دسترسی محلی مطلوب

4: نقشه معماری خوب

5: افرادی که ساکن آن محل هستند

6: افراد ساکن در آن مجتمع

7: نور مناسب داخل واحد

8: نزدیک بودن به بازار کار

9: عبوری نبودن خیابان

10: مشاعات خوب

11: سند مالکیت و پایان کار

12: متراژ زیر 100 متر در تهران و زیر 130 متر در شهرستان ها

13: متوسط سن ساختمان ها حدود 10 سال

14: قیمت ملک مورد نظر

15: محله بورسی

16: منطقه بورسی

سرمایه گذاری هایی که این چک لیست رو با دقت بررسی کنند و انتخاب خودشونو بر اساس این چک لیست انجام بدن جزو سرمایه گذاران موفق بازار خواهند بود. موارد ذکر شده در این چک لیست در آینده بیشتر واکاوی خواهم کرد.

علیرضا بهرامی نسب

1401/02/26

دنیای پس از ویروس کرونا

تاریخ دوباره تکرار خواهد شد…

طاعون کشنده ترین همه گیری تاریخ چه تاثیراتی روی اقتصاد، فرهنگ و اجتماعات بشر گذاشت ؟

تغییر بزرگ در کسب و کار جهانی

 

زمانی رو بخاطر بیاورید که خودروهای آمریکایی با 2000 قطعه ساخته میشد، این خودرو ها 17 لیتر بنزین مصرف میکردند و وزنی معادل یک و نیم تن داشتند. تکنولوژی جدید در دنیا حاکم شد و خودرو های با 1000 قطعه و مصرف سوخت 7 لیتر و وزنی معادل یک تن جای خودروهای قدیمی را گرفت و باعث از بین رفتن بخش عظیمی از مشاغل قطعه سازی که خود را برای دنیای جدید آماده نکرده بودند. این کاهش قطعات و کاهش مصرف انرژی و سبک سازی باعث کاهش هزینه های تولید شد و ساختارهایی که گران میساختند و گران اداره میشدند حذف شدند.

آیا اینچنین تغییر مجددی در دنیا قابل انتظار نیست ؟

امروز تسلا و شرکت های ایلان ماسک نماد تغییرات بزرگ آینده هستند. خودروهای تسلا با وزن بسیار سبکتر نسبت به قبل و مصرف سوختی که برقی شده و تعداد قطعات بسیار کمتر نسبت به قبل ساخته میشوند. امروزه دیگر نیاز نیست برای انتقال اینترنت با هزینه های فراوان از این سمت اقیانوس به آن سمت آن سیم کشی کنیم و اینترنت را منتقل کنیم. استارلینک به صورت ماهواره ای با کمترین هزینه این کارو برای شما قراره انجام بده. وزن سازه های مسکن در اروپا در حال حاضر نصف وزن ایران را دارند، طی سالهای آینده وزن سازه ها در اروپا نصف امروز خواهد شد و افرادی که سنگین تولید کنند شرایط خوبی نخواهند داشت.

خب فقط در این زمینه ها تغییر خواهیم داشت ؟ خیر همه مشاغل به همین سمت خواهند رفت. همه واحدهایی که با استفاده از مواد اولیه محصولی تولید میکنند باید به سمت کاهش مصرف مواد اولیه تولید و انرژی بروند. شما باید در آینده نصف امروز کارمند داشته باشید و بخش اعظم کارها را با استفاده از کامپیوتر و اینترنت انجام دهید. شما باید نصف امروز فضا برای کار خود نیاز داشته باشید. شما برای کسب و کار خود باید نصف امروز پول خرج کنید و مابقی پول خود را در جیب خود بگذارید. شما باید خود را برای دنیای جدید آماده کنید.

علیرضا بهرامی

1400/12/27

دوران رونق و رکود مسکن

بازار معاملات مسکن تهران را میتوانیم به بازار مسکن کل کشور تعمیم دهیم. هرگاه در تهران مسکن شروع به افزایش قیمت کند بعد از آن سایر استان های کشور هم با افزایش قیمت روبرو میشوند، همچنین وقتی بازار تهران وارد رکود شود بعد از آن رکود به سایر شهرها کشیده خواهد شد.

همانطور که در سیکل مشاهده میکنید قیمت مسکن هیچگاه با کاهش خاصی مواجه نشده و فقط چند سال بازار به رکود رفته است.متوسط دوره هر سیکل صعودی 37 ماه و متوسط دوره نزولی 32 ماه بوده است. از مهر ماه سال 99 ما سیکل رکودی بازار مسکن شروع شده و پیشبینی میشود چند سالی درگیر رکود در این بازار باشیم.

اما سوال آیا همه خانه ها در کشور وارد رکود شده یا خواهند شد ؟ قطعا خیر

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری املاک و کارخانه ها را با چه روش هایی میتوان انجام داد ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید. این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید. حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید. بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد. حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید. همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد. حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه

در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد. آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟ ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد. در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی : در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند، قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه. ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند. ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست. در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد. حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟ توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است. با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید. به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید، آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال و آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

اقتصاد ایران بعد از کرونا

احتمالا وضعیت این چند ساله ایران چه از نظر فرهنگی و چه از نظر اقتصادی شما را هم سردرگم کرده باشد. ایران در حال گذار و پوست اندازی فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی است و شرایط فعلی لازم و طبیعیست. کرونا باعث شد اتفاقاتی که لازم بود در پنج الی ده سال در ایران و جهان اتفاق بیافتد ظرف یک الی دو سال به وقوع پیوست. این اتفاقات ناگهانی باعث فشار بسیار زیاد به مردم شد ولی در چند سال آینده جنبه های مثبت این اتفاقات را بیشتر لمس خواهیم کرد.جهان بعد از کرونا با جهان قبل از کرونا متفاوت خواهد بود.

ایران اقتصاد بیماری داشت که حاکمان و مردم به این نتیجه رسیده اند که باید اقتصاد را سالم کنند. برای جراحی در همه جای جهان باید مقداری فشار و زخم و اوضاع غیرعادی را تحمل کنیم. برای اقتصاد سالم باید نرخ ارز را بازار تعیین کند و تک نرخی باشد. ارز تک نرخی یعنی بالا رفتن قیمت ها و پایین آمدن قدرت خرید افراد جامعه در ابتدای اجرای طرح، برای داشتن اقتصاد سالم دولت باید هزینه انرژی (نفت، بنزین، گاز، برق و آب) را بر اساس نرخ جهانی قیمت گذاری کند. برای داشتن اقتصاد سالم باید هزینه های دولت کاهش پیدا کند، کاهش هزینه های دولت یعنی اخراج بیش از نصف کارمندان دولتی . کرونا باعث شد متوجه شویم با شیوه کار کردن 50/50 و نبودن نصف کارمندان هیچ اتفاق خاصی در عملکرد آنها نمیافتد. خودتان قضاوت کنید انجام این کارها که از نظر اقتصادی لازم است چقدر میتواند موجب نارضایتی افراد جامعه بشود.

نرخ پایین ارز باعث میشود افراد بیشتری در جامعه بیکار باشند و واردات رونق بگیرد و در مقابل نرخ بالای ارز باعث رونق تولید خواهد شد. در گذشته مشکل اصلی تولید عدم صرفه اقتصادی کار کارخانه ها و رونق واردات بود ولی امروزه تولید به شدت رونق گرفته و مشکلات اصلی تولید کمبود مواد اولیه کارخانه ها و کارگاه ها شده است.

حال اگر این اتفاقات به وقوع پیوست بدانید اقتصاد در حال سالم شدن است و اگر غیر از این بود و دولت نرخ ارز را از شناور بودن خارج کرد ( ثابت بودن نرخ ارز ) بدانید درانجام این جراحی شکست خورده است. ناگفته نماند انجام این کارها حتی ممکن است به اندازه ای نارضایتی را بالا ببرد که در دور دوم مردم به رییس جمهور جدید رای ندهند.

علیرضا بهرامی نسب

1400/04/17

بازار مسکن در سال 1400

آیا قیمت مسکن نصف خواهد شد ؟ انتظار ما از کاهش قیمت مسکن تا چه اندازه صحیح است ؟

از سال 1396 که قیمت ها شروع به بالا رفتن کرد تا مهر سال 1399 هیچ امیدی به کنترل قیمت ها نبود. در تاریخ 1399/10/10 مطلبی درباره تغییر گسترده در روند بازارها نوشتم که در آن از تغییر جهت قیمت مسکن و کاهش ورود پول به بازار مسکن مطالبی بیان شد.

عده ای بخاطر داشتن منافع از بالا رفتن قیمت ها همچنان اعلام میکردند قیمت ها بالاتر خواهند رفت و مردم را تشویق به خرید میکردند. این افراد خواسته یا ناخواسته اشتباه کردند. حال توجه شما را به نکته ای دیگر جلب میکنم، عده ای در این روزها هم اعتقاد دارند که شاهد ریزش شدید قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. این افراد اعتقاد دارند چون خودرویی که قیمت آن به دو میلیارد تومان رسیده بود اکنون با یک میلیارد قابل معامله است پس قیمت مسکن هم باید به همان میزان کاهش پیدا کند. آیا این افراد هم اشتباه میکنند ؟ اشتباه این افراد کجاست ؟

مسکن بازار متفاوتی نسبت به سایر بازارها دارد. کالاهایی مثل خودرو روزانه هزاران و بلکه میلیون ها دستگاه به راحتی در کارخانه ها تولید میشود. اگر شما خودرو مدل 2017 خود را حاضر به فروش به نصف قیمت نباشید خریدار میتواند با همان پول مدل 2021 خودرو را خریداری کند. دلیل اصلی آن هم سرعت بالا در تولید است. ولی مسکن متفاوت است، برای ساخت چند واحد مسکونی ماه ها و یا حتی سال ها زمان نیاز است. کل مفهوم مطالب تا اینجا این است که چون تولید مسکن با سرعت بسیار کم انجام میشود نباید انتظار کاهش قیمت آن مثل سایر بازارها را داشت.

روند در سال 1400 هم مقداری سردرگم خواهد بود. عده ای بدلیل داشتن بدهی ممکن است قیمت واحدهای خود را با مبالغ پایین عرضه کنند و عده ای هم چون احتیاج شدید به پول ندارند قیمت های قبلی خود را پیشنهاد نمیاند. کاهش قیمت های مسکن را میتوان چیزی حدود 20 تا 30 درصد تاکنون برآورد کرد ولی بعد از این لزوما شاهد کاهش شدید قیمت ها نخواهیم بود. ممکن است شما با موردی مواجه شوید که با قیمت خیلی خوبی پیشنهاد شده است ولی نمیتوان آن را به کل بازار مسکن تعمیم داد. در این شرایط کسانی که قصد خرید خانه دارند باید چکار کنند ؟

در این شرایط بهتر است برای خرید خانه عجله نکنید و اگر مورد بسیار به قیمت به شما پیشنهاد شد آن را بررسی کنید. همچنین اگر قصد سرمایه گذاری دارید واحد های پیش خرید در نقاط آینده دار شهر گزینه مطلوبی است. حدود یک سال قبل در مطلبی نوشتم سرمایه گذاری های خود را روی واحد های پیش فروش ببرید چون فروش آن راحت تر است. هیچگونه افت قیمتی نخواهد داشت و سود خوبی را برای شما به ارمغان می آورد. این اتفاق افتاد و بخش عمده سرمایه گذاری های ملکی گروه ما هم در این حوزه بود.

علیرضا بهرامی نسب

1400/02/18

افزایش قیمت املاک از 2005 به دلار

عکس مربوط به تبریز

در دنیا همه اطلاعات را با سال 2005 یا 1384 مقایسه میکنند. از سال 2005 تا امروز میانگین معاملات ملکی که انجام شده به قیمت دلار 36% افزایش قیمت داشته ایم. همچنین از سال 2005 تا 2020 در دنیا 29% تورم دلار داشتیم. یعنی اگر شما در سال 2005 معادل 100 دلار پول داشتید امروز 71 دلار آن زمان ارزش 100 دلار شما بود. اگر 36% را منهای 29% کنیم به عدد 7% رشد میرسیم. یعنی طی 15 سال قیمت املاک به صورت میانگین 7% یا سالی نیم درصد گران شده.

در سرمایه گذاری ها و مشاوره های خود به این نکته حتما توجه کنید.