بایگانی برچسب برای: سرمایه گذاری مسکن

افزایش قیمت املاک از 2005 به دلار

عکس مربوط به تبریز

در دنیا همه اطلاعات را با سال 2005 یا 1384 مقایسه میکنند. از سال 2005 تا امروز میانگین معاملات ملکی که انجام شده به قیمت دلار 36% افزایش قیمت داشته ایم. همچنین از سال 2005 تا 2020 در دنیا 29% تورم دلار داشتیم. یعنی اگر شما در سال 2005 معادل 100 دلار پول داشتید امروز 71 دلار آن زمان ارزش 100 دلار شما بود. اگر 36% را منهای 29% کنیم به عدد 7% رشد میرسیم. یعنی طی 15 سال قیمت املاک به صورت میانگین 7% یا سالی نیم درصد گران شده.

در سرمایه گذاری ها و مشاوره های خود به این نکته حتما توجه کنید.

تغییرات گسترده در روند بازارها

سال 1396 که دلار شروع به بالا رفتن کرد را بخاطر بیاورید. همه متعجب از اینکه قیمت ها با سرعت زیادی بالا میروند و هیچکس حاضر نیست پول نقد نگهداری کند. ولی همه چیز با سرعت بالا اتفاق نیافتاد بلکه طی سه سال نوسان زیادی داشتیم به عنوان مثال دلار تا 18 هزار تومان بالا رفت و سپس به قیمت 10 هزار تومان بازگشت و بعد از چند وقت مجدد شروع به بالا رفتن کرد.

حتی تا چند هفته اخیر که دلار تا 32 هزار تومان بالا رفت همه از پول نقد فراری بودند. اما این اوضاع تا کی قرار بود ادامه پیدا کند ؟ آیا در اقتصاد ممکن است همیشه شیب افزایش قیمت ها با سرعت بسیار زیاد بالا برود ؟ لازم است بدانیم بازار (املاک، خودرو، طلا و ارز، بورس) تغییرات گسترده ای کرده و بنظر نمیرسد افزایش قیمت مثل سه سال قبل را تجربه کنیم. ولی نمیتوان انتظار داشت دلار به قیمت های خیلی پایین هم سقوط کند. چیزی که باعث میشد طی سه سال اخیر قیمت ها بالاتر از قیمت دلار معامله شود انتظارات تورمی بالا بود. فرد میدانست اگر امروز دلار 13 هزار تومان بود و کالایی را با قیمت دلار 14 هزار تومان خرید نکند باید همان کالا را چند روز بعد با دلار 16 هزار تومان خرید کند. این یعنی انتظارات تورمی در اقتصاد بالا رفته بود. حال اتفاقی که برای اقتصاد افتاده انتظارات افت قیمت ها در بین مردم زیاد شده و فرد با قیمت دلار 26 هزار تومانی حاضر نیست کالایی را به قیمت دلار 24 هزار تومانی خرید کند.

این انتظارات باعث شده رکود سنگینی بازارها را فراگیرد و میتوان انتظار افت بیشتر قیمت ها را داشت. در شرایط فعلی بازار بهتر است مراقب سرمایه در گردش و پول نقد خود باشید. با پایین آمدن قیمت ها و وسوسه انگیز شدن قیمت ها ممکن نیست مثل قبل کالایی را بخریم و فردا مشتری با قیمت بالاتر به انتظار ما نشسته باشد. فروش و کسب سود مثل قبل ممکن نیست و ممکن است مشتری برای کالای شما پیدا نشود و شما در صورت عجله برای فروش متضرر شوید. پس با خیال راحت پول نقد خود را نگهداری کنید و “تمام” سرمایه خود را به بازارهای املاک، خودرو، ارز و طلا، بورس نبرید.

در صورتی که در یکی از بازارهای فوق هم متضرر شده اید اشکال ندارد با افت قیمت ها کمی از ضررهای شما جبران خواهد شد. به هیچ وجه بیش از 30% سرمایه خود را در هیچکدام از بازارها به صورت متمرکز قرار ندهید. در این میان انتظار شوک های قیمتی بدلیل خبرهایی اخبار های مختلف هم دور از انتظار نیست. در حوزه داروی کرونا و مسائل سیاسی انتخابات آمریکا هم که مقاله ای جداگانه نیاز داره میتونه تاثیرات زیادی در اقتصاد ایران داشته باشه. اما دقت کنید قرار نیست اتفاقات با سرعت بالا اتفاق بیافتد بلکه بسیار کند پیش خواهد رفت.

علیرضا بهرامی نسب

1399/10/10

آیا قیمت مسکن کاهش پیدا میکند ؟

مسکن از نظر قیمت گذاری یکی از متفاوت ترین بازارها را دارد. به عنوان مثال در بازار خودرو قیمت کارخانه مشخص است و متغیرهایی مثل نرخ دلار و میزان عرضه و تقاضا روی قیمت تاثیر میگذارد. در بازارهایی مثل بازار خودرو و طلا و ارز شما با اختلاف قیمت های بسیار ناچیز میتوانید روی آنها قیمت گذاری کنید اما ملک اینگونه نیست. هیچ دو ملکی وجود ندارد که از نظر ارزش کاملا شبیه هم باشد. در یک ساختمان طبقه اول با دوم تفاوت قیمت دارد. در یک کوچه منزل اول با دوم قیمت متفاوتی دارد. نوع مصالح و نقشه و منطقه تاثیر گذار است. میزان عرضه و تقاضا هم جزوی از موارد مهم است. همه این موارد را هم که کنار بگذاریم ممکن است شخصی حاضر باشد بابت خرید خانه ای 20 درصد بالاتر از قیمت منطقه ای هم بابت آن پول پرداخت کند چون مطابق سلیقه اوست. این بخشی از پیچیدگی های قیمت گذاری بازار مسکن است.

در ایران چند سالی است که با افزایش قیمت مسکن با شدت زیاد روبرو هستیم. دو سال آن بخاطر عملکرد بد دولت و زیاد بودن نقدینگی و تحریم ها بود که طبق پیشبینی ها باید شش ماهه دوم سال 98 این افزایش قیمت ها پایان میافت و وارد رکود میشدیم اما کرونا باعث شد احساس نا امنی اقتصادی در کل جهان فراگیر و قیمت ها در سراسر جهان با افزایش شدید روبرو شود.

خاطرمان است در سالیان قبل که قیمت ملک افزایش پیدا میکرد با افت قابل توجهی در زمان رکود مواجه نمیشدیم بلکه چسبندگی قیمت ملک به قیمت سقف خود زیادتر از بازارهای دیگر بود. این موضوع باعث میشد چند سالی خرید و فروش کم شود تا بازار خود را به قیمت های مسکن برساند. اما این دوره چطور بازهم ما افت قیمت مشابه سالهای قبل خواهد بود ؟

این دوره چند تفاوت با دوره های قبل دارد که تصمیم گیری را به خودتان واگذار میکنیم:

اول اینکه کرونا و ناامنی اقتصادی که ایجاد کرد از بین خواهد رفت و بازارها به روال قبل بر خواهند گشت، هرچند با سرعت کم ولی این اتفاق خواهد افتاد.

دوم شرایط اقتصادی جدید ایران است. در دوره جدید به دلایل متعدد که خود مقاله ای جدا میخواهد سفته بازی و دلال بازی در املاک هم به اوج خود رسیده است. زمانی که سفته بازی در بازاری زیاد میشود در آن بازار حباب شکل میگیرد. سفته باز و دلال دنبال سود است وقتی دیگر خریداری برای کالای او پیدا نشود حاضر خواهد شد با قیمت های پایینتر از دست کالا خلاص شود. البته این مستلزم زمان است تا از شرایط بازار نا امید شود.

همین دو عامل کافیست تا تفاوتی بین این دوره و دوره های قبل شکل بگیرد که تاثیر زیادی در نوع بازار خواهند داشت. در حال حاضر سخت ترین شرایط برای خانه اولی ها خواهد بود که متاسفانه تا حداقل یک الی دو سال باید فکر خرید خانه را هم نکند. اما بازارها همیشه به این شکل باقی نخواهند ماند هر بالا رفتنی پایین آمدن دارد و هر پایین آمدنی بالا رفتن.

1399/09/04

علیرضا بهرامی نسب

ویروس کرونا و قیمت مسکن در جهان

در طول رکود جهانی بعد از سال 2008 متوسط قیمت جهانی خانه ها 10% کاهش یافت و میلیاردها دلار از دارایی های مردم از دست رفت. محرک وضعیت فعلی اقتصاد که در آن قرار داریم این بار مسکن نیست و کرونا مارا به سوی عمیق ترین رکود از زمان رکود بزرگ سال 1930 سوق می دهد.

قیمت خانه ها در سه ماهه دوم سال 2020 میلادی ( بهار سال 1399 ) در بیشتر کشورهای با درآمد متوسط و پردرآمد افزایش یافته است. در کشورهای ثروتمند چیزی حدود 5% افزایش قیمت را داشتیم ( نمودار 1) . در مقیاس جهانی سهام بیشتر شرکت های تولید کننده مسکن با ریزش شدید مواجه شد و تا یک چهارم کاهش یافت اما در حال حاضر مقداری از زیان ها رو پوشش دادند و اوضاع کمی بهبود بخشید.

برخی بازار ها در حال پیشی گرفتن از بازارهای دیگر هستند. در ماه آگوست ( اواسط تابستان ) قیمت خانه در آلمان 11% بیشتر از سال قبل بود. رشد سریع قیمت ها در کره جنوبی و مناطقی از چین باعث شد دولت ها محدودیت هایی برای خریداران وضع کند. در آمریکا رشد قیمت متوسط در بهار 2020 سریع تر از دوره سه ماهه منتهی به بحران مالی سال 2007 شتاب گرفته است. سه عامل برای این اثر وجود دارد : سیاست های پولی بانک مرکزی آمریکا، سیاست های مالی و رفتار خریداران.

متوسط قیمت مسکن کشورهای گروه جی 7 و جهانی

ابتدا سیاست های پولی بانک های مرکزی را در نظر بگیریم. بانک های مرکزی جهان در سال جاری به طور متوسط نرخ بهره را 2% کاهش دادند و سود بانکی را به صفر نزدیک تر کردند. این باعث کاهش هزینه وام گرفتن برای مردم شد. آمریکایی ها میتوانند با نرخ سالانه 2.9 درصد وام 30 ساله دریافت کنند. در حالی که این میزان در ابتدای سال 3.7 درصد بود. مطالعات نشان میدهد با کاهش نرخ سود قیمت مسکن افزایش پیدا میکند. در این شرایط مردم میتوانند وام های بزرگ بگیرند و مبلغ بازپرداخت آنها نیز نسبت به قبل کاهش یافته. هم در آمریکا هم در انگلستان وام های رهنی در بالاترین سطح پس از بحران مالی قرار دارند.

البته این مطلب به این معنی نیست که گرفتن وام برای همه آسان شده و در واقع گرفتن وام برای بسیاری سخت شده است. بانک ها که از تاثیر طولانی مدت ویروس کرونا ترس دارند و شرایط سختی را برای پرداخت وام به مردم قرار داده اند. اکنون 60% قبل بانک ها به مردم وام ارائه می کنند.

سیاست های مالی، عامل دوم که از اهمیت بیشتری برای این اوضاع متشنج برخوردار است. در حالت عادی رکود مردم مثل قبل درآمد ندارند و شغل های خود را از دست میدهند، به همین دلیل مردمی که با وام خانه های خود را خریده اند خانه های خود را از دست می دهند. در کشورهای ثروتمند اما اوضاع اینگونه نیست. دولت ها در کشورهای ثروتمند کمک های مالی زیادی به مردم خود کرده اند. در بهار سال 2020 درآمد خانوار ها در کشور های جی 7 بیش از 100 میلیارد دلار و بیشتر از مبلغ قبل از همه گیری کرونا بود، حتی با وجود از بین رفتن میلیون ها شغل.

از اقدامات دیگر کشورها میتوان به اسپانیا اشاره کرد. اسپانیا به وام گیرندگان اجازه داد بازپرداخت وام های خود را به حالت تعلیق درآورند. هلند به طور موقت سلب مالکیت مسکن به دلیل بدهی را ممنوع کرد. انگلستان هم مصادره ملک های مردم را به دلیل بدهی بیش از 93% کاهش داد. در آمریکا هم سلب مالکیت به کمترین مقدار خود از سال 1984 رسید.

رفتار خریداران، در سال 2019 به طور متوسط خانوار 19% درآمد خود را به مسکن اختصاص دادند. چیزی که مشخص است مردم در بیشتر شهرها در صدد افزایش متراژ خانه های خود هستند و شواهدی وجود دارد که نشان میدهد تمایل مردم به زندگی در حاشیه شهرها بیشتر از قبل شده است. داده های اطلاعاتی Zillow نشان میدهد قیمت مسکن در حواشی شهرها با همان درصد رشد مرکز شهر در حال افزایش است. در انگلستان هم قیمت خانه ها 4% و قیمت آپارتمان ها حدود 1% رشد داشته است.

آیا قیمت مسکن به روند صعودی خود ادامه میدهد ؟ دولت ها به آرامی برنامه های نجات اقتصاد خود را اجرایی میکنند ولی هیچکس نمیداند در پایان چه اتفاقی خواهد افتاد. سطح بالای عدم اطمینان اقتصادی مانع سرمایه گذاری می شود. در آمریکا از زمان شیوع کرونا ساخت مسکن 17% کاهش یافته است. تجربه آخرین رکود اقتصادی نشان می دهد که حتی در صورت بهبود اقتصاد ساخت و ساز عقب است. رکود پیش رو ممکن است بیش از رکودهای قبلی به طول بیانجامد.

منبع : Economist

ترجمه : علیرضا بهرامی

پولمان را کجا سرمایه‌گذاری کنیم؟

تیر ماه سال 1399

◼️ بیشترین بازده را بازار سهام خواهد داشت. (بیش از 40درصد)

◾️ در رتبه بعدی سکه قرار دارد. (بیش از 40درصد)

▪️ در رتبه سومِ بازدهی، طلای آبشده است.(حدود 40درصد)

➖ در رتبه چهارم مسکن قرار دارد. (بین 20 تا 40درصد)

– در رتبه پنجم بازار پول (و اوراق با درآمد ثابت) قرار دارد. (حدود20درصد)

• و در رتبه آخر ، ارز قرار می‌گیرد. (حدود 12 درصد)

پیشبینی بازار مسکن در سال 1399

در حال حاضر شرایط اقتصادی عجیبی پیش رومون هست و درگیر اون هستیم و خیلی اوضاع پیچیده شده و تاثیر زیادی میتونه توی بازار مسکن ایجاد کنه، چند مورد مهم که بیشترین تاثیر رو داره :

  • کرونا و کاهش درآمدهای ناشی از این بیماری
  • رکود جهانی
  • افزایش قیمت هایی که پشت سر گذاشتیم
  • افزایش بهای مصالح ساختمان
  • افزایش بهای سوخت
  • هدایت جریان نقدینگی به سمت بازار اوراق بهادار
  • عدم ثبات اقتصادی و آینده مبهم
  • عدم ثبات ارزش پول

چیزی که کاملا مشخص هستش ما هم وارد رکود بسیار شدیدی خواهیم شد. شاید نشه تاریخ دقیق برای این موضوع اعلام کرد ولی سال آینده در چنین روزهایی قطعا ما درون رکود بسیار شدید هستیم. تقریبا شش ماهه دوم همین سال 99 پتانسیل بسیار بالایی برای شروع وجود داره. این رکود کمی بعد از ریزش شدید بورس آغاز خواهد شد. با ورود به رکود قطعا معاملات ملکی که انجام میشه با قیمت هایی کمتر از مبالغ فعلی خواهد بود، پس در معاملات ملکی خود بسیار دقت کنید روی چه چیزی سرمایه گذاری میکنید و یا در چه مقطعی برای خود مسکن تهیه میکنید.

تا زمان ریزش بورس و حتی کمی بعد از آن ممکن است بعضا شوک های قیمتی در بازار مسکن و حتی بازار خودرو داشته باشیم ولی کاملا مقطعی و گذرا خواهد بود و شما نباید به این افزایش قیمت ها توجه کنید و تصمیم عجولانه بگیرید.

بهترین سرمایه گذاری ها در این شرایط خرید زمین هایی با آینده خوب که در حال حاضر قیمت مناسبی دارند و همچنین پیش خرید کردن واحد های آپارتمانی مطمئن نیز گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری هستند.

مجدد تاکید میکنم به هیچ وجه این شوک های قیمتی موقت نباید شما را تحت تاثیر قرار دهد و باید عاقلانه تصمیم بگیرید.

پ.ن: فکر میکنم یه مقدار خلاصه و پیچیده نوشتم متن بالارو و نیازه یکم ساده تر توضیح بدم. بدلیل اینکه توی این دو سال افزایش قیمت های عجیبی داشتیم کمتر از یک سال دیگه وارد رکود شدیدی خواهیم شد. وقتی وارد رکود میشیم تعداد معاملات بسیار کم میشه و پول نقد خیلی ارزشمند خواهد بود. همین الان هم تعداد معاملات خیلی کمتر از سال های قبل شده و افزایش قیمت هایی که میبینید چه توی ملک چه خودرو یک شوک موقت هستش که بزودی برمیگرده. در حال حاضر بهتره خرید انجام ندید مگر اینکه خیلی ملک به قیمتی پیدا کنید. مطمئنا وقتی وارد رکود عمیق بشیم میتونید ارزونتر از الان ملک بخرید. توی یه پست دیگه بیشتر توضیح میدم که در حال حاضر چکار کنیم.