بایگانی برچسب برای: ریسک های مسکن

ویژگی های مسکن خوب برای سرمایه گذاری

شاید بحث رکود بازار مسکن به گوش شما هم خورده باشه اما آیا این رکود شامل تمامی املاک در سطح کشور شده یا موردهایی هم وجود دارد که رکود برای آن واحدها بی معنیست ؟

در همین لحظه واحدهایی در سطح کشور وجود دارد که وقتی شما اراده به فروش آن بکنید طی چند روز دلال از شما آن واحد را خرید میکند و واحدهایی هم وجود دارد که شما ده سال باید منتظر باشید تا یک مشتری برای آن شاید پیدا شود. اما این اختلاف ها از کجا آغاز میشود ؟

شانزده ویژگی زیر برای مسکن های مناسب سرمایه گذاری رو با دقت مطالعه و تفکر کنید :

1: داشتن پارکینگ مناسب

2: داشتن انباری مناسب

3: دسترسی محلی مطلوب

4: نقشه معماری خوب

5: افرادی که ساکن آن محل هستند

6: افراد ساکن در آن مجتمع

7: نور مناسب داخل واحد

8: نزدیک بودن به بازار کار

9: عبوری نبودن خیابان

10: مشاعات خوب

11: سند مالکیت و پایان کار

12: متراژ زیر 100 متر در تهران و زیر 130 متر در شهرستان ها

13: متوسط سن ساختمان ها حدود 10 سال

14: قیمت ملک مورد نظر

15: محله بورسی

16: منطقه بورسی

سرمایه گذاری هایی که این چک لیست رو با دقت بررسی کنند و انتخاب خودشونو بر اساس این چک لیست انجام بدن جزو سرمایه گذاران موفق بازار خواهند بود. موارد ذکر شده در این چک لیست در آینده بیشتر واکاوی خواهم کرد.

علیرضا بهرامی نسب

1401/02/26

دوران رونق و رکود مسکن

بازار معاملات مسکن تهران را میتوانیم به بازار مسکن کل کشور تعمیم دهیم. هرگاه در تهران مسکن شروع به افزایش قیمت کند بعد از آن سایر استان های کشور هم با افزایش قیمت روبرو میشوند، همچنین وقتی بازار تهران وارد رکود شود بعد از آن رکود به سایر شهرها کشیده خواهد شد.

همانطور که در سیکل مشاهده میکنید قیمت مسکن هیچگاه با کاهش خاصی مواجه نشده و فقط چند سال بازار به رکود رفته است.متوسط دوره هر سیکل صعودی 37 ماه و متوسط دوره نزولی 32 ماه بوده است. از مهر ماه سال 99 ما سیکل رکودی بازار مسکن شروع شده و پیشبینی میشود چند سالی درگیر رکود در این بازار باشیم.

اما سوال آیا همه خانه ها در کشور وارد رکود شده یا خواهند شد ؟ قطعا خیر

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری املاک و کارخانه ها را با چه روش هایی میتوان انجام داد ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید. این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید. حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید. بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد. حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید. همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد. حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه

در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد. آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟ ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد. در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی : در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند، قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه. ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند. ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست. در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد. حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟ توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است. با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید. به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید، آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال و آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

افزایش قیمت املاک از 2005 به دلار

عکس مربوط به تبریز

در دنیا همه اطلاعات را با سال 2005 یا 1384 مقایسه میکنند. از سال 2005 تا امروز میانگین معاملات ملکی که انجام شده به قیمت دلار 36% افزایش قیمت داشته ایم. همچنین از سال 2005 تا 2020 در دنیا 29% تورم دلار داشتیم. یعنی اگر شما در سال 2005 معادل 100 دلار پول داشتید امروز 71 دلار آن زمان ارزش 100 دلار شما بود. اگر 36% را منهای 29% کنیم به عدد 7% رشد میرسیم. یعنی طی 15 سال قیمت املاک به صورت میانگین 7% یا سالی نیم درصد گران شده.

در سرمایه گذاری ها و مشاوره های خود به این نکته حتما توجه کنید.

تغییرات گسترده در روند بازارها

سال 1396 که دلار شروع به بالا رفتن کرد را بخاطر بیاورید. همه متعجب از اینکه قیمت ها با سرعت زیادی بالا میروند و هیچکس حاضر نیست پول نقد نگهداری کند. ولی همه چیز با سرعت بالا اتفاق نیافتاد بلکه طی سه سال نوسان زیادی داشتیم به عنوان مثال دلار تا 18 هزار تومان بالا رفت و سپس به قیمت 10 هزار تومان بازگشت و بعد از چند وقت مجدد شروع به بالا رفتن کرد.

حتی تا چند هفته اخیر که دلار تا 32 هزار تومان بالا رفت همه از پول نقد فراری بودند. اما این اوضاع تا کی قرار بود ادامه پیدا کند ؟ آیا در اقتصاد ممکن است همیشه شیب افزایش قیمت ها با سرعت بسیار زیاد بالا برود ؟ لازم است بدانیم بازار (املاک، خودرو، طلا و ارز، بورس) تغییرات گسترده ای کرده و بنظر نمیرسد افزایش قیمت مثل سه سال قبل را تجربه کنیم. ولی نمیتوان انتظار داشت دلار به قیمت های خیلی پایین هم سقوط کند. چیزی که باعث میشد طی سه سال اخیر قیمت ها بالاتر از قیمت دلار معامله شود انتظارات تورمی بالا بود. فرد میدانست اگر امروز دلار 13 هزار تومان بود و کالایی را با قیمت دلار 14 هزار تومان خرید نکند باید همان کالا را چند روز بعد با دلار 16 هزار تومان خرید کند. این یعنی انتظارات تورمی در اقتصاد بالا رفته بود. حال اتفاقی که برای اقتصاد افتاده انتظارات افت قیمت ها در بین مردم زیاد شده و فرد با قیمت دلار 26 هزار تومانی حاضر نیست کالایی را به قیمت دلار 24 هزار تومانی خرید کند.

این انتظارات باعث شده رکود سنگینی بازارها را فراگیرد و میتوان انتظار افت بیشتر قیمت ها را داشت. در شرایط فعلی بازار بهتر است مراقب سرمایه در گردش و پول نقد خود باشید. با پایین آمدن قیمت ها و وسوسه انگیز شدن قیمت ها ممکن نیست مثل قبل کالایی را بخریم و فردا مشتری با قیمت بالاتر به انتظار ما نشسته باشد. فروش و کسب سود مثل قبل ممکن نیست و ممکن است مشتری برای کالای شما پیدا نشود و شما در صورت عجله برای فروش متضرر شوید. پس با خیال راحت پول نقد خود را نگهداری کنید و “تمام” سرمایه خود را به بازارهای املاک، خودرو، ارز و طلا، بورس نبرید.

در صورتی که در یکی از بازارهای فوق هم متضرر شده اید اشکال ندارد با افت قیمت ها کمی از ضررهای شما جبران خواهد شد. به هیچ وجه بیش از 30% سرمایه خود را در هیچکدام از بازارها به صورت متمرکز قرار ندهید. در این میان انتظار شوک های قیمتی بدلیل خبرهایی اخبار های مختلف هم دور از انتظار نیست. در حوزه داروی کرونا و مسائل سیاسی انتخابات آمریکا هم که مقاله ای جداگانه نیاز داره میتونه تاثیرات زیادی در اقتصاد ایران داشته باشه. اما دقت کنید قرار نیست اتفاقات با سرعت بالا اتفاق بیافتد بلکه بسیار کند پیش خواهد رفت.

علیرضا بهرامی نسب

1399/10/10

آیا قیمت مسکن کاهش پیدا میکند ؟

مسکن از نظر قیمت گذاری یکی از متفاوت ترین بازارها را دارد. به عنوان مثال در بازار خودرو قیمت کارخانه مشخص است و متغیرهایی مثل نرخ دلار و میزان عرضه و تقاضا روی قیمت تاثیر میگذارد. در بازارهایی مثل بازار خودرو و طلا و ارز شما با اختلاف قیمت های بسیار ناچیز میتوانید روی آنها قیمت گذاری کنید اما ملک اینگونه نیست. هیچ دو ملکی وجود ندارد که از نظر ارزش کاملا شبیه هم باشد. در یک ساختمان طبقه اول با دوم تفاوت قیمت دارد. در یک کوچه منزل اول با دوم قیمت متفاوتی دارد. نوع مصالح و نقشه و منطقه تاثیر گذار است. میزان عرضه و تقاضا هم جزوی از موارد مهم است. همه این موارد را هم که کنار بگذاریم ممکن است شخصی حاضر باشد بابت خرید خانه ای 20 درصد بالاتر از قیمت منطقه ای هم بابت آن پول پرداخت کند چون مطابق سلیقه اوست. این بخشی از پیچیدگی های قیمت گذاری بازار مسکن است.

در ایران چند سالی است که با افزایش قیمت مسکن با شدت زیاد روبرو هستیم. دو سال آن بخاطر عملکرد بد دولت و زیاد بودن نقدینگی و تحریم ها بود که طبق پیشبینی ها باید شش ماهه دوم سال 98 این افزایش قیمت ها پایان میافت و وارد رکود میشدیم اما کرونا باعث شد احساس نا امنی اقتصادی در کل جهان فراگیر و قیمت ها در سراسر جهان با افزایش شدید روبرو شود.

خاطرمان است در سالیان قبل که قیمت ملک افزایش پیدا میکرد با افت قابل توجهی در زمان رکود مواجه نمیشدیم بلکه چسبندگی قیمت ملک به قیمت سقف خود زیادتر از بازارهای دیگر بود. این موضوع باعث میشد چند سالی خرید و فروش کم شود تا بازار خود را به قیمت های مسکن برساند. اما این دوره چطور بازهم ما افت قیمت مشابه سالهای قبل خواهد بود ؟

این دوره چند تفاوت با دوره های قبل دارد که تصمیم گیری را به خودتان واگذار میکنیم:

اول اینکه کرونا و ناامنی اقتصادی که ایجاد کرد از بین خواهد رفت و بازارها به روال قبل بر خواهند گشت، هرچند با سرعت کم ولی این اتفاق خواهد افتاد.

دوم شرایط اقتصادی جدید ایران است. در دوره جدید به دلایل متعدد که خود مقاله ای جدا میخواهد سفته بازی و دلال بازی در املاک هم به اوج خود رسیده است. زمانی که سفته بازی در بازاری زیاد میشود در آن بازار حباب شکل میگیرد. سفته باز و دلال دنبال سود است وقتی دیگر خریداری برای کالای او پیدا نشود حاضر خواهد شد با قیمت های پایینتر از دست کالا خلاص شود. البته این مستلزم زمان است تا از شرایط بازار نا امید شود.

همین دو عامل کافیست تا تفاوتی بین این دوره و دوره های قبل شکل بگیرد که تاثیر زیادی در نوع بازار خواهند داشت. در حال حاضر سخت ترین شرایط برای خانه اولی ها خواهد بود که متاسفانه تا حداقل یک الی دو سال باید فکر خرید خانه را هم نکند. اما بازارها همیشه به این شکل باقی نخواهند ماند هر بالا رفتنی پایین آمدن دارد و هر پایین آمدنی بالا رفتن.

1399/09/04

علیرضا بهرامی نسب

نرخ بازگشت سرمایه ROI

نرخ بازگشت سرمایه ROI

نرخ بازگشت سرمایه (Return on Investment) یکی از مهمترین نکاتی است که باید در سرمایه گذاری های خود به آن دقت کنیم. این شاخص به ما میگوید به ازای پولی که هزینه کردیم چقدر درآمد کسب خواهیم کرد.

فرمول نرخ بازگشت سرمایه

دوره بازگشت سرمایه: اگر یادتان باشد چند سال قبل بانک ها طی تبلیغات فراوان اعلام میکردند پول های خود را نزد بانک ما قرار دهید و بعد از چهار سال پول خود را دوبرابر تحویل بگیرید این یعنی دوره بازگشت سرمایه. به ازای هزینه ای که میکنید سالیانه 25% سود دریافت خواهید کرد و طی چهار سال پول شما دوبرابر خواهد شد. با یاد گرفتن این فرمول ها شما یاد خواهید گرفت چه سهام بورسی بخرید و سمت چه سهامی نروید، به کدام بانک یا شرکت و یا اشخاصی که با پول شما کار میکنند سرمایه های خود را بسپارید و حتی چه ملکی حتی در دوران اوج قیمت ها مناسب خرید است.

دو بخش سهام و مسکن را توضیح میدهیم و بقیه ریز نکات را به خودتان واگذار میکنیم. لزوما دوره بازگشت سرمایه در هر کشوری نمیتواند نشانه خوب بودن سرمایه گذاری در آن باشد. اگر شخصی در ونزوئلا زندگی میکرد با توجه به تورم سنگینی که دارد دوره بازگشت سرمایه اش حتی ممکن بود به یک سال هم نرسد ولی فردی که در سوییس زندگی میکند برایش دور از انتظار است نرخ بازگشت سرمایه 10 سال را تجربه کند.

معمولا دوره بازگشت سرمایه متغیر است ولی چیزی که ما باید در سرمایه گذاری خود در حال حاضر دقت کنیم دوره بازگشت سرمایه ما نباید بالای 25 سال باشد. فرض کنید سهام یک شرکت 1000 تومان است و این شرکت به ازای هر سهم 100 تومان سود سالیانه عاید سهامدار میکند. دوره بازگشت سرمایه در این شرکت 10 سال است. شرکت هایی وجود دارد که دوره بازگشت سرمایه آنها بالای 500 سال است و بهترین شرکت هم از این نظر حدوده 3 ساله پول شما را دوبرابر میکند. توجه داشته باشید ارزندگی یک شرکت را درآمد عملیاتی آن مشخص میکند ولی در بازار ممکن است به یک باره سهام یک شرکت که ارزندگی کمی دارد به دلایل مختلف مثل سفته بازی و مسائل سیاسی و … رشد خیره کننده را تجربه کند.

و اما در حوزه مسکن هم شما در این روزها با ارقام عجیب و غریبی روبرو خواهید شد. ارزش مسکن را بر اساس مبلغ اجاره آن بسنجید.یعنی دوره بازگشت سرمایه خود روی هر ملک را باید بر این اساس بسنجید که چند ساله با اجاره آن پول شما باز خواهد گشت. فرض کنید شما دو گزینه برای خرید دو دو نقطه شهر خود دارید. هر دو واحد ها آپارتمان و یکصد متر و باشرایط مساوی. یکی از آنها را میتوانید با یک میلیارد بخرید و دیگری را با مبلغ یک میلیارد و دویست میلیون تومان. واحد یک میلیاردی را از شما به مبلغ خالص ده میلیون تومان ماهیانه اجاره میکنند. واحد یک میلیارد و دویست میلیونی را هم سیزده میلیون تومان از شما اجاره میکنند( دقت کنید باید اجاره ماهیانه را ضرب در 12 بکنید تا مبلغ سال بدست آید و سپس تقسیم بر هزینه انجام شده کنید ). با یک محاسبه ساده میبینیم دوره بازگشت سرمایه واحد اول 8.3 سال است و دوره واحد دوم 7.6 سال. به این ترتیب واحد شماره دوم برای خرید مناسب تر از واحد اول است. توجه کنید اگر دوره بازگشت سرمایه در ملک از 15 سال بالاتر باشد واحد مناسب سرمایه گذاری نیست.

علیرضا بهرامی نسب

1399/08/14

ویروس کرونا و قیمت مسکن در جهان

در طول رکود جهانی بعد از سال 2008 متوسط قیمت جهانی خانه ها 10% کاهش یافت و میلیاردها دلار از دارایی های مردم از دست رفت. محرک وضعیت فعلی اقتصاد که در آن قرار داریم این بار مسکن نیست و کرونا مارا به سوی عمیق ترین رکود از زمان رکود بزرگ سال 1930 سوق می دهد.

قیمت خانه ها در سه ماهه دوم سال 2020 میلادی ( بهار سال 1399 ) در بیشتر کشورهای با درآمد متوسط و پردرآمد افزایش یافته است. در کشورهای ثروتمند چیزی حدود 5% افزایش قیمت را داشتیم ( نمودار 1) . در مقیاس جهانی سهام بیشتر شرکت های تولید کننده مسکن با ریزش شدید مواجه شد و تا یک چهارم کاهش یافت اما در حال حاضر مقداری از زیان ها رو پوشش دادند و اوضاع کمی بهبود بخشید.

برخی بازار ها در حال پیشی گرفتن از بازارهای دیگر هستند. در ماه آگوست ( اواسط تابستان ) قیمت خانه در آلمان 11% بیشتر از سال قبل بود. رشد سریع قیمت ها در کره جنوبی و مناطقی از چین باعث شد دولت ها محدودیت هایی برای خریداران وضع کند. در آمریکا رشد قیمت متوسط در بهار 2020 سریع تر از دوره سه ماهه منتهی به بحران مالی سال 2007 شتاب گرفته است. سه عامل برای این اثر وجود دارد : سیاست های پولی بانک مرکزی آمریکا، سیاست های مالی و رفتار خریداران.

متوسط قیمت مسکن کشورهای گروه جی 7 و جهانی

ابتدا سیاست های پولی بانک های مرکزی را در نظر بگیریم. بانک های مرکزی جهان در سال جاری به طور متوسط نرخ بهره را 2% کاهش دادند و سود بانکی را به صفر نزدیک تر کردند. این باعث کاهش هزینه وام گرفتن برای مردم شد. آمریکایی ها میتوانند با نرخ سالانه 2.9 درصد وام 30 ساله دریافت کنند. در حالی که این میزان در ابتدای سال 3.7 درصد بود. مطالعات نشان میدهد با کاهش نرخ سود قیمت مسکن افزایش پیدا میکند. در این شرایط مردم میتوانند وام های بزرگ بگیرند و مبلغ بازپرداخت آنها نیز نسبت به قبل کاهش یافته. هم در آمریکا هم در انگلستان وام های رهنی در بالاترین سطح پس از بحران مالی قرار دارند.

البته این مطلب به این معنی نیست که گرفتن وام برای همه آسان شده و در واقع گرفتن وام برای بسیاری سخت شده است. بانک ها که از تاثیر طولانی مدت ویروس کرونا ترس دارند و شرایط سختی را برای پرداخت وام به مردم قرار داده اند. اکنون 60% قبل بانک ها به مردم وام ارائه می کنند.

سیاست های مالی، عامل دوم که از اهمیت بیشتری برای این اوضاع متشنج برخوردار است. در حالت عادی رکود مردم مثل قبل درآمد ندارند و شغل های خود را از دست میدهند، به همین دلیل مردمی که با وام خانه های خود را خریده اند خانه های خود را از دست می دهند. در کشورهای ثروتمند اما اوضاع اینگونه نیست. دولت ها در کشورهای ثروتمند کمک های مالی زیادی به مردم خود کرده اند. در بهار سال 2020 درآمد خانوار ها در کشور های جی 7 بیش از 100 میلیارد دلار و بیشتر از مبلغ قبل از همه گیری کرونا بود، حتی با وجود از بین رفتن میلیون ها شغل.

از اقدامات دیگر کشورها میتوان به اسپانیا اشاره کرد. اسپانیا به وام گیرندگان اجازه داد بازپرداخت وام های خود را به حالت تعلیق درآورند. هلند به طور موقت سلب مالکیت مسکن به دلیل بدهی را ممنوع کرد. انگلستان هم مصادره ملک های مردم را به دلیل بدهی بیش از 93% کاهش داد. در آمریکا هم سلب مالکیت به کمترین مقدار خود از سال 1984 رسید.

رفتار خریداران، در سال 2019 به طور متوسط خانوار 19% درآمد خود را به مسکن اختصاص دادند. چیزی که مشخص است مردم در بیشتر شهرها در صدد افزایش متراژ خانه های خود هستند و شواهدی وجود دارد که نشان میدهد تمایل مردم به زندگی در حاشیه شهرها بیشتر از قبل شده است. داده های اطلاعاتی Zillow نشان میدهد قیمت مسکن در حواشی شهرها با همان درصد رشد مرکز شهر در حال افزایش است. در انگلستان هم قیمت خانه ها 4% و قیمت آپارتمان ها حدود 1% رشد داشته است.

آیا قیمت مسکن به روند صعودی خود ادامه میدهد ؟ دولت ها به آرامی برنامه های نجات اقتصاد خود را اجرایی میکنند ولی هیچکس نمیداند در پایان چه اتفاقی خواهد افتاد. سطح بالای عدم اطمینان اقتصادی مانع سرمایه گذاری می شود. در آمریکا از زمان شیوع کرونا ساخت مسکن 17% کاهش یافته است. تجربه آخرین رکود اقتصادی نشان می دهد که حتی در صورت بهبود اقتصاد ساخت و ساز عقب است. رکود پیش رو ممکن است بیش از رکودهای قبلی به طول بیانجامد.

منبع : Economist

ترجمه : علیرضا بهرامی

خروج آمریکا از خاورمیانه

A convoy of U.S. vehicles is seen after withdrawing from northern Syria, in Erbil, Iraq October 21, 2019. REUTERS/Azad Lashkari

آمریکا در آستانه تغییر استراتژی ۷۵ ساله خود نسبت به ریاض و منطقه خاورمیانه قرار دارد. در گذشته آمریکا وابستگی شدیدی به نفت خاورمیانه داشت و با کوچکترین تغییرات در قیمت نفت و در خطر افتادن مبادلات آن اقتصاد آمریکا با مشکلات زیادی مواجه میشد. اما چیزی که امروز میتواند اقتصاد آمریکا را با مشکل مواجه کند کرونا و مشکلات مشابه آن است.

دونالد ترامپ، رئیس‌جمهوری ایالات‌متحده در اکتبر سال ۲۰۱۸ گفت که خانواده سلطنتی عربستان سعودی بدون آنها بیشتر از دو هفته دوام نخواهد آورد. هفته گذشته اما دونالد ترامپ، رئیس‌جمهوری ایالات‌متحده بالاخره به غرایز ضد سعودی خود جامه عمل پوشاند. شنبه ۲۷ اردیبهشت برابر با ۱۶ ماه مه، جان بردلی، نویسنده، روزنامه‌نگار و متخصص حوزه خاورمیانه در مجله اسپکتی تور نوشت: ترامپ دستور برچیده شدن پدافند هوایی پاتریوت را از این کشور صادر کرده است. این سیستم ضد موشکی پس از حمله موشکی به تاسیسات نفتی آرامکوی عربستان به این کشور ارسال شد. ترامپ همچنین دستور به فراخوانی صدها سرباز و نیروی دریایی آمریکا از خلیج فارس داده است. حضور ناوهای جنگی آمریکا با ده‌ها فروند جنگنده‌های هوایی این کشور در آب‌های خلیج فارس در برابر هرگونه بی‌ثباتی احتمالی حیاتی به‌حساب می‌آید.

چیزی که مشخص است آمریکا نمیتواند با قدرتی که چین دارد در چند جبهه جنگ کند. از این رو سیاست آمریکا از حضور در خاورمیانه و غارت کشورهای عربی به مهار چین تغییر کرده. در گذشته نفت بسیار ارزشمندتر از امروز بود، امروزه با آمدن فناوری های نو برای انرژی و همچنین خودکفا شدن آمریکا در استخراج نفت سیاست گذشته لازم بود تغییر کند.

با خروج آمریکا یک خلا بزرگ قدرت در خاورمیانه ایجاد خواهد شد و برای پر کردن این خلا ایران، ترکیه و اسرائیل گزینه های اصلی هستند. با خروج آمریکا احتمال توافق ترامپ با ایران به شدت افزایش خواهد یافت و اقتصاد در خاورمیانه تغییرات اساسی را تجربه خواهد کرد. اعرابی که به فروش نفت و تامین غذا و امنیت از طریق آن عادت کرده بودند باید به فکر تغییر باشند. توافق امارات و اسرائیل هم میتوان جزو این تغییرات که امارات در پیش گرفته دانست.

با خروج آمریکا از خاورمیانه ریسک اقتصادی توافق با آمریکا بالا خواهد رفت که مستلزم تغییر استراتژی های سرمایه گذاری خودمان باید باشیم. جهان بعد از کرونا با تغییرات بزرگی روبرو خواهد بود و هیچگاه به دوران قبل از کرونا برنمیگردیم.

علیرضا بهرامی 1399/06/19