بایگانی برچسب برای: ایران

بازار مسکن در سال 1400

آیا قیمت مسکن نصف خواهد شد ؟ انتظار ما از کاهش قیمت مسکن تا چه اندازه صحیح است ؟

از سال 1396 که قیمت ها شروع به بالا رفتن کرد تا مهر سال 1399 هیچ امیدی به کنترل قیمت ها نبود. در تاریخ 1399/10/10 مطلبی درباره تغییر گسترده در روند بازارها نوشتم که در آن از تغییر جهت قیمت مسکن و کاهش ورود پول به بازار مسکن مطالبی بیان شد.

عده ای بخاطر داشتن منافع از بالا رفتن قیمت ها همچنان اعلام میکردند قیمت ها بالاتر خواهند رفت و مردم را تشویق به خرید میکردند. این افراد خواسته یا ناخواسته اشتباه کردند. حال توجه شما را به نکته ای دیگر جلب میکنم، عده ای در این روزها هم اعتقاد دارند که شاهد ریزش شدید قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. این افراد اعتقاد دارند چون خودرویی که قیمت آن به دو میلیارد تومان رسیده بود اکنون با یک میلیارد قابل معامله است پس قیمت مسکن هم باید به همان میزان کاهش پیدا کند. آیا این افراد هم اشتباه میکنند ؟ اشتباه این افراد کجاست ؟

مسکن بازار متفاوتی نسبت به سایر بازارها دارد. کالاهایی مثل خودرو روزانه هزاران و بلکه میلیون ها دستگاه به راحتی در کارخانه ها تولید میشود. اگر شما خودرو مدل 2017 خود را حاضر به فروش به نصف قیمت نباشید خریدار میتواند با همان پول مدل 2021 خودرو را خریداری کند. دلیل اصلی آن هم سرعت بالا در تولید است. ولی مسکن متفاوت است، برای ساخت چند واحد مسکونی ماه ها و یا حتی سال ها زمان نیاز است. کل مفهوم مطالب تا اینجا این است که چون تولید مسکن با سرعت بسیار کم انجام میشود نباید انتظار کاهش قیمت آن مثل سایر بازارها را داشت.

روند در سال 1400 هم مقداری سردرگم خواهد بود. عده ای بدلیل داشتن بدهی ممکن است قیمت واحدهای خود را با مبالغ پایین عرضه کنند و عده ای هم چون احتیاج شدید به پول ندارند قیمت های قبلی خود را پیشنهاد نمیاند. کاهش قیمت های مسکن را میتوان چیزی حدود 20 تا 30 درصد تاکنون برآورد کرد ولی بعد از این لزوما شاهد کاهش شدید قیمت ها نخواهیم بود. ممکن است شما با موردی مواجه شوید که با قیمت خیلی خوبی پیشنهاد شده است ولی نمیتوان آن را به کل بازار مسکن تعمیم داد. در این شرایط کسانی که قصد خرید خانه دارند باید چکار کنند ؟

در این شرایط بهتر است برای خرید خانه عجله نکنید و اگر مورد بسیار به قیمت به شما پیشنهاد شد آن را بررسی کنید. همچنین اگر قصد سرمایه گذاری دارید واحد های پیش خرید در نقاط آینده دار شهر گزینه مطلوبی است. حدود یک سال قبل در مطلبی نوشتم سرمایه گذاری های خود را روی واحد های پیش فروش ببرید چون فروش آن راحت تر است. هیچگونه افت قیمتی نخواهد داشت و سود خوبی را برای شما به ارمغان می آورد. این اتفاق افتاد و بخش عمده سرمایه گذاری های ملکی گروه ما هم در این حوزه بود.

علیرضا بهرامی نسب

1400/02/18

احتمالات توافق بین ایران و آمریکا

امروز مورخ 1399/03/16 دو پیام مثبت از سمت ترامپ به ایران ارسال شد. به این بهانه تصمیم گرفتم احتمالات پیش رو برای توافق با آمریکا رو بررسی کنیم. در ابتدا باید بدانیم توافق با آمریکا باعث تقویت پول ایران و کاهش قیمت دلار خواهد شد. به طبع کاهش قیمت دلار قیمت طلا و کالاهای دیگر هم کاهش محسوسی پیدا خواهند کرد. از سوی دیگر بازار سهام کشور در این شرایط رشد قابل توجهی میکنه و صف های خرید فراوانی برای سهام شرکت های مختلف تشکیل خواهد شد.

از سوی دیگر در صورت انتخاب مجدد ترامپ و عدم حصول توافق نیز تاثیر معکوسی خواهد داشت. در این شرایط شوک قیمتی روی کالاها، دلار، مسکن، طلا و … و همچنین افت شدید بازارهای مالی و تشکیل صفوف فروش سنگین شرکت ها دو از انتظار نیست.

حال برگردیم به شرایط انتخابات در آمریکا، تقریبا 50 درصد امکان رای آوردن مجدد ترامپ وجود دارد و 50 درصد احتمالا رای نیاوردن و انتخاب بایدن، ممکن است بعضی ها احتمال 50-50 را قبول نداشته باشند و ما هم تلورانس نهایتا 5% میتوانیم برای این درصد قابل قبول بدانیم. از سویی اتفاقات بد سریالی آمریکا از سویی و عملکرد قابل قبول ترامپ در دوره ریاست جمهوری پیشبینی را بسیار سخت خواهد کرد.

اگر ما فرض 50-50 قبول کنیم، انتخاب دموکرات ها که روابط بهتری با ایران دارند از یک سو و در صورت انتخاب خود ترامپ احتمالا توافق ایران با ترامپ را هم نسبت به عدم توافق نصف نصف فرض کنیم در این حالت 75% احتمال توافق با ایران وجود دارد و 25% احتمال عدم توافق. پس با کمی تلورانس احتمال توافق باید زیاد بدونیم.

از سوی دیگر آمریکا در حال خروج از منطقه خاورمیانه است. سیاست بلند مدت آمریکا از حضور در خاورمیانه به مهار چین تغییر یافته. از این سو میتوان احتمال توافق را بیشتر هم دانست. ولی باید همه احتمالات را در نظر گرفت و تصمیم گیری کرد.

ابزار نرخ بهره بانکی در ایران و آمریکا

در سیاست های پولی فدرال رزرو آمریکا نرخ بهره ابزاریست حیاطی برای حفظ ارزش دلار، حالا آمریکا از این ابزار به چه شکل استفاده میکنه ؟

نرخ بهره در آمریکا معمولا بین 0 تا 4 درصد توسط فدرال رزرو بالا و پایین میشه. هر زمان بازار ها و شاخص ها رشد زیادی کردند و اصطلاح عامیانه اش دلار توی بازار زیاده فدرال رزرو نرخ بهره رو بالا میبره تا پولی که پس میگیره بابت پرداختی های خودش بیشتر پس بگیره و ارزش دلار حفظ کنه. همچنین وقتی بازار به سمت خراب شدن میره و به سمت رکود حرکت میکنه نرخ بهره رو کم میکنن تا جلوی رکود گرفته بشه.

این روشیه که آمریکا داره استفاده میکنه و معمولا نتیجه میگیره جز وقت هایی که دیر عمل میکنه. سال 2001 و 2008 رکود شدیدی توی دنیا حاکم شد که بخاطر دیر عمل کردن فدرال رزرو این رکود بوجود اومد. البته الانم این اتفاقات برای سال 2020 افتاد و وارد رکود شدیم که کرونا این مورد رو به جلوتر انداخت.

حالا بریم سراغ ایران، نرخ بهره توی ایران طی سالهای اخیر فقط زیاد شده و چندین سال ثابت روی 20% موند. این باعث میشه هر سال مقدار زیادی به نقدینگی اضافه بشه و دولت توی فشار قرار بگیره برای ثابت نگه داشتن قیمت ها، در ادامه از توان دولت خارج میشه و قیمت دلار و همه کالاها افزایش شدیدی پیدا کنه تا به یه ثبات برسه.

این یکی از دلایل عدم ثبات قیمت در ایران است و تفاوت های سیاست گذاری توی این زمینه در ایران و جهان رو خوندیم.