بررسی و تشریح مالیات بر درآمد

مالیات بر درآمد به عنوان یکی از مهمترین ابزارهای مالی دولت‌ها، نقش حیاتی در تأمین منابع مالی و عملکرد اقتصادی دارد. این نوع مالیات، با اجرایی شدن در سطح ملی، به ازای درآمدهای فردی و سازمانی، بخشی از درآمدها را از افراد و شرکت‌ها کسر و به دولت منتقل می‌کند. اثرات مالیات بر درآمد بر توزیع درآمد، رشد اقتصادی، سرمایه‌گذاری و استقرار کسب و کارها نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد.

تأثیر مالیات بر توزیع درآمد و عدالت اقتصادی

یکی از اثرات مهم مالیات بر درآمد، تأثیر آن بر توزیع درآمد است. اعمال نرخ مالیات پیشرفته می‌تواند باعث کاهش نسبی تفاوت درآمد بین افراد شود و به عدالت اقتصادی کمک کند. این اقدام باعث می‌شود تا درآمدهای بیشتر با نرخ مالیات بیشتر مواجه شوند.

راهکارها و سیاست‌های بهبود عدالت مالیاتی

برای بهبود عدالت مالیاتی و کاهش نابرابری‌های اقتصادی، سیاست‌ها و راهکارهای مختلفی وجود دارد. این شامل اصلاح سیستم مالیاتی برای تأمین منابع مالی به شیوه‌هایی که بیشتر به درآمدهای ضعیف‌تر اجازه می‌دهد، می‌شود. همچنین، ارائه تسهیلات مالیاتی برای بخش‌های خاص اقتصادی، مانند مناطق محروم، می‌تواند به توازن اقتصادی کمک کند.

چالش‌ها و مسائل در طراحی سیستم مالیاتی بر درآمد

در طراحی و اجرای سیستم مالیاتی بر درآمد، چالش‌ها و مسائلی وجود دارد که نیازمند توجه دقیق و راهکارهای مناسب هستند. این مسائل شامل پیچیدگی قوانین مالیاتی، اعتبارات و معافیت‌ها، و تعیین نرخ مالیات برای مختلف درآمدها می‌شود.

محاسبه مالیات بر درآمد در ایران

در ایران، محاسبه مالیات بر درآمد بر اساس قوانین و سیستم مالیاتی مشخصی انجام می‌شود. این شامل تعیین درآمد خالص سالیانه، استفاده از اعتبارات و معافیت‌ها، استفاده از نرخ مالیات و محاسبه مالیات نهایی می‌شود.

راهنمایی برای محاسبه مالیات مشاغل

مالیات مشاغل نیز به صورت پله‌ای محاسبه می‌شود. این شامل معافیت از مالیات بر سود برای درآمدهای کم، نرخ‌های مختلف برای محاسبه مالیات بر درآمد، و تعیین نرخ‌های محاسباتی برای دسته‌های مختلف مشاغل می‌شود.

تأثیر مالیات بر درآمد بر رشد اقتصادی و استقرار کسب و کارها

نرخ مالیات بر درآمد می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر رشد اقتصادی و استقرار کسب و کارها داشته باشد. نرخ مالیات بالا می‌تواند از سرمایه‌گذاری و سرمایه‌دهی کاسته و سبب کاهش رشد اقتصادی شود، در حالی که نرخ مالیات مناسب می‌تواند جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند و رشد کسب و کارها را تشویق کند.

مالیات مشاغل چگونه محاسبه می‌شود؟

محاسبه مالیات بر درآمد معمولاً به اساس قوانین و سیستم مالیاتی هر کشور تنظیم می‌شود. در ایران، برای محاسبه، مراحل زیر را طی می‌کنیم:

  1. تعیین درآمد خالص سالیانه: ابتدا، درآمد خالص سالیانه شما یا شرکت شما محاسبه می‌شود. این شامل درآمد حقوقی، درآمد کسب و کار، درآمد سرمایه‌گذاری و سایر منابع درآمدی می‌شود.
  2. استفاده از اعتبارات و معافیت‌ها: در ایران، برخی اعتبارات و معافیت‌ها وجود دارد که می‌تواند تأثیر مستقیمی بر مقدار مالیات بر درآمد داشته باشد. این شامل کسوراتی مانند هزینه‌های حمایتی، بیمه‌های اجتماعی و سایر موارد است.
  3. استفاده از نرخ مالیات: سازمان امور مالیاتی ایران نرخ‌ها را برای هر دسته از درآمدها و بر اساس میزان درآمد سالیانه تعیین می‌کند. این نرخ‌ها در جدول مالیاتی منتشر می‌شود و بر اساس میزان درآمد، مالیات معادل محاسبه می‌شود.
  4. محاسبه مالیات نهایی: پس از محاسبه براساس نرخ مالیات و کسورات قابل قبول، میزان مالیات نهایی محاسبه می‌شود. این مبلغ معمولاً باید به صورت سالانه به سازمان امور مالیاتی پرداخت شود.

محاسبه مالیات بر درآمد افراد حقیقی طبق ماده ۱۰۱ قانون مالیات‌های مستقیم به صورت پله‌ای انجام می‌شود. به این صورت که:

  • تا ۳۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان از سود سالانه معاف از مالیات محسوب می‌شود.
  • تا ۲۰۰ میلیون تومان اول درآمد مشمول مالیات با نرخ ۱۵ درصد می‌شود.
  • تا ۲۰۰ میلیون تومان دوم درآمد مشمول مالیات با نرخ ۲۰ درصد قرار می‌گیرد.
  • باقیمانده درآمد مشمول مالیات با نرخ ۲۵ درصد محاسبه می‌شود.

مالیات بر درآمد

معافیت‌های مالیات بر درآمد به چه صورت است؟

در بسیاری از سیستم‌های مالیاتی، قوانین و مقرراتی برای معافیت از پرداخت وجود دارد. این معافیت‌ها به منظور تشویق به فعالیت‌های خاص، حمایت از اقشار ضعیف‌تر جامعه یا ارائه تسهیلات برای بخش‌های خاص اقتصادی تعیین می‌شود. معافیت‌های مالیاتی می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

  • معافیت برای درآمدهای کم
  • معافیت برای درآمدهای خانوارهای کم درآمد
  • معافیت برای بخش‌های خاص اقتصادی
  • معافیت‌های برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های خاص
  • معافیت‌های برای سرمایه‌گذاری در مناطق محروم

معافیت‌های مالیاتی، باعث کاهش مبلغ قابل پرداخت برای افراد یا شرکت‌ها می‌شود و تأثیر زیادی بر تصمیم‌گیری‌های اقتصادی آنها دارد.

نتیجه‌گیری

مالیات بر درآمد نه تنها یک منبع اصلی درآمد برای دولت‌هاست بلکه یک ابزار اساسی برای توزیع منصفانه و عدالت‌محور نیز محسوب می‌شود. با اعمال این نوع مالیات، دولت‌ها توانایی تأمین منابع مالی برای ارائه خدمات عمومی را دارند و در عین حال، می‌توانند نسبت به کاهش تفاوت‌های اقتصادی و اجتماعی اقدام کنند.

همچنین، طراحی صحیح سیستم مالیاتی بر درآمد می‌تواند تشویق به سرمایه‌گذاری‌های مؤثر و افزایش رفاه اجتماعی را داشته باشد. با در نظر گرفتن نیازهای اقتصادی و اجتماعی جامعه، اصلاحات مناسب در سیستم مالیاتی می‌تواند به عدالت اقتصادی و رشد سالم اقتصادی کمک کند.

در نهایت، توجه به مسائلی مانند توزیع عادلانه بار مالیاتی، ارتقاء شفافیت در اجرای سیستم مالیاتی، و ایجاد تعادل مناسب بین نیازهای مالی دولت و حقوق اقتصادی شهروندان، از اهمیت بالایی برخوردار است. با رعایت این اصول، مالیات بر درآمد می‌تواند به عنوان یک ابزار قدرتمند در مسیر توسعه و پیشرفت اقتصادی جوامع مؤثر عمل کند.

اقتصاد بازار مسکن

اقتصاد بازار مسکن یکی از موضوعات مهم و پیچیده در حوزه اقتصاد است که تاثیرات زیادی بر زندگی افراد و جامعه دارد. این مقاله به بررسی عوامل مختلفی که بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارند و تحلیل‌های مرتبط با آن‌ها می‌پردازد. هدف از این مقاله ارائه یک دیدگاه جامع و دقیق درباره اقتصاد بازار مسکن است.

1. تعریف اقتصاد بازار مسکن

1.1 مفهوم اقتصاد مسکن

اقتصاد مسکن به مطالعه و تحلیل بازار خرید و فروش، اجاره و توسعه املاک و مستغلات می‌پردازد. این حوزه شامل بررسی عواملی مانند قیمت‌ها، عرضه و تقاضا، سیاست‌های دولتی و تاثیرات اقتصادی مختلف بر بازار مسکن است. در این بخش، به توضیح مفهوم اقتصاد مسکن و اهمیت آن در زندگی روزمره می‌پردازیم.

1.2 تفاوت اقتصاد مسکن با سایر بازارها

اقتصاد مسکن دارای ویژگی‌های خاصی است که آن را از سایر بازارها متمایز می‌کند. این بازار به شدت تحت تاثیر عوامل محلی و منطقه‌ای قرار دارد و تغییرات در سیاست‌های دولتی و نرخ بهره بانکی می‌تواند تاثیرات زیادی بر آن داشته باشد. در این بخش، تفاوت‌های اصلی اقتصاد مسکن با بازارهای دیگر مانند بازار سهام و کالاها را بررسی می‌کنیم.

2. عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن

2.1 عرضه و تقاضا

یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، تعادل بین عرضه و تقاضا است. افزایش تقاضا و کاهش عرضه می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود، در حالی که افزایش عرضه و کاهش تقاضا می‌تواند باعث کاهش قیمت‌ها گردد. در این بخش، به تحلیل عوامل مختلفی که بر عرضه و تقاضای مسکن تاثیر می‌گذارند می‌پردازیم.

2.2 نرخ بهره بانکی

نرخ بهره بانکی نقش مهمی در تعیین هزینه‌های وام مسکن دارد. کاهش نرخ بهره می‌تواند تقاضا برای وام مسکن را افزایش داده و باعث رشد قیمت‌ها شود، در حالی که افزایش نرخ بهره می‌تواند تقاضا را کاهش داده و قیمت‌ها را تحت فشار قرار دهد. تاثیر نرخ بهره بانکی بر تصمیمات خریداران و سرمایه‌گذاران نیز در این بخش بررسی می‌شود.

2.3 سیاست‌های دولتی

سیاست‌های دولتی مانند یارانه‌ها، برنامه‌های حمایتی و قوانین ساخت و ساز نیز می‌توانند تاثیرات زیادی بر بازار مسکن داشته باشند. این سیاست‌ها می‌توانند عرضه مسکن را افزایش داده یا تقاضا را تحریک کنند. در این بخش، به بررسی نقش سیاست‌های مختلف دولتی در شکل‌دهی بازار مسکن می‌پردازیم.

3. نقش بانک‌ها در بازار مسکن

3.1 انواع وام‌های مسکن

بانک‌ها نقش مهمی در تامین مالی خرید مسکن دارند. انواع مختلفی از وام‌های مسکن وجود دارد که هر کدام شرایط و مزایای خاص خود را دارند. انتخاب وام مناسب می‌تواند به خریداران کمک کند تا به راحتی مالک خانه شوند. در این بخش، به معرفی و بررسی انواع وام‌های مسکن پرداخته می‌شود.

3.2 تاثیر نرخ بهره بر وام‌های مسکن

نرخ بهره وام‌های مسکن تاثیر زیادی بر هزینه نهایی خرید خانه دارد. کاهش نرخ بهره می‌تواند پرداخت‌های ماهیانه وام را کاهش داده و به افزایش تقاضا برای خرید خانه منجر شود. در این بخش، تاثیر تغییرات نرخ بهره بر وام‌های مسکن و تصمیمات خریداران مورد بررسی قرار می‌گیرد.

4. تاثیر اقتصادی قیمت زمین بر بازار مسکن

4.1 ارزش زمین و مکان‌یابی

قیمت زمین یکی از عوامل کلیدی در تعیین هزینه ساخت و ساز و قیمت نهایی مسکن است. زمین‌هایی که در مناطق پرتقاضا و با دسترسی‌های خوب واقع شده‌اند، معمولاً قیمت بالاتری دارند و این امر می‌تواند بر قیمت نهایی مسکن تاثیر بگذارد. در این بخش، به تحلیل عوامل تاثیرگذار بر ارزش زمین و اهمیت مکان‌یابی مناسب پرداخته می‌شود.

4.2 تغییرات قیمت زمین و تاثیر آن بر ساخت و ساز

تغییرات در قیمت زمین می‌تواند تاثیرات قابل توجهی بر فعالیت‌های ساخت و ساز داشته باشد. افزایش قیمت زمین می‌تواند هزینه‌های ساخت و ساز را افزایش داده و باعث کاهش عرضه مسکن شود. در این بخش، به بررسی تاثیر تغییرات قیمت زمین بر بازار ساخت و ساز و راهکارهای مقابله با این تاثیرات پرداخته می‌شود.

5. تاثیر سیاست‌های مالیاتی بر بازار مسکن

5.1 مالیات بر دارایی‌های ملکی

مالیات بر دارایی‌های ملکی یکی از ابزارهای دولت برای کنترل بازار مسکن است. این مالیات می‌تواند بر تصمیمات سرمایه‌گذاران و خریداران تاثیر بگذارد و به تنظیم عرضه و تقاضا کمک کند. در این بخش، تاثیر مالیات بر دارایی‌های ملکی و نقش آن در بازار مسکن بررسی می‌شود.

5.2 تاثیر مالیات بر معاملات ملکی

مالیات بر معاملات ملکی می‌تواند هزینه‌های خرید و فروش را افزایش دهد و تاثیر مستقیمی بر قیمت‌های نهایی داشته باشد. این مالیات‌ها می‌توانند باعث کاهش فعالیت‌های معاملاتی و ایجاد تغییرات در بازار شوند. در این بخش، به بررسی تاثیر مالیات‌های معاملاتی بر بازار مسکن و راهکارهای کاهش اثرات منفی آن‌ها پرداخته می‌شود.

6. روندهای تاریخی در بازار مسکن

6.1 بررسی دوره‌های رونق و رکود

بازار مسکن معمولاً دوره‌های مختلفی از رونق و رکود را تجربه می‌کند. بررسی این دوره‌ها و عوامل موثر بر آن‌ها می‌تواند به تحلیل بهتر وضعیت کنونی و پیش‌بینی آینده بازار کمک کند. در این بخش، به تحلیل دوره‌های تاریخی رونق و رکود در بازار مسکن پرداخته می‌شود.

6.2 عوامل موثر بر تغییرات تاریخی

عوامل مختلفی مانند تغییرات اقتصادی، سیاسی و اجتماعی می‌توانند بر تغییرات تاریخی بازار مسکن تاثیرگذار باشند. تحلیل این عوامل می‌تواند به فهم بهتر روندهای بازار کمک کند. در این بخش، به بررسی عوامل موثر بر تغییرات تاریخی بازار مسکن و نقش آن‌ها در شکل‌دهی بازار کنونی پرداخته می‌شود.

7. تحلیل بازار مسکن در شهرهای بزرگ

7.1 مقایسه بازار مسکن در تهران و سایر کلانشهرها

بازار مسکن در شهرهای بزرگ معمولاً تفاوت‌های قابل توجهی با شهرهای کوچکتر دارد. مقایسه بازار مسکن در تهران با سایر کلانشهرها می‌تواند نشان‌دهنده تفاوت‌ها و شباهت‌های قابل توجهی باشد. در این بخش، به مقایسه بازار مسکن تهران با شهرهای بزرگ دیگر پرداخته می‌شود.

7.2 تاثیر مهاجرت به شهرهای بزرگ بر بازار مسکن

مهاجرت به شهرهای بزرگ می‌تواند تقاضا برای مسکن را افزایش داده و باعث رشد قیمت‌ها شود. این روند می‌تواند تاثیرات قابل توجهی بر بازار مسکن و عرضه و تقاضا داشته باشد. در این بخش، تاثیر مهاجرت به شهرهای بزرگ بر بازار مسکن و راهکارهای مدیریت این تاثیرات بررسی می‌شود.

8. اقتصاد مسکن در مناطق روستایی

8.1 تفاوت‌های بازار مسکن در مناطق روستایی و شهری

بازار مسکن در مناطق روستایی معمولاً تفاوت‌های زیادی با مناطق شهری دارد. قیمت‌ها در مناطق روستایی پایین‌تر است و تقاضا نیز ممکن است کمتر باشد. این تفاوت‌ها می‌تواند بر سیاست‌های اقتصادی و برنامه‌های توسعه تاثیر بگذارد. در این بخش، به تحلیل تفاوت‌های بازار مسکن در مناطق روستایی و شهری پرداخته می‌شود.

8.2 چالش‌های خاص بازار مسکن در روستاها

بازار مسکن در مناطق روستایی با چالش‌های خاصی مانند کمبود زیرساخت‌ها، دسترسی محدود به خدمات و امکانات و مهاجرت به شهرها مواجه است. این چالش‌ها می‌تواند تاثیرات منفی بر بازار مسکن در این مناطق داشته باشد. در این بخش، به بررسی چالش‌های بازار مسکن در مناطق روستایی و راهکارهای مقابله با آن‌ها پرداخته می‌شود.

9. تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن

9.1 نقش تغییرات نرخ ارز در قیمت‌های مسکن

تغییرات نرخ ارز می‌تواند تاثیرات مستقیمی بر قیمت‌های مسکن داشته باشد. افزایش نرخ ارز می‌تواند هزینه‌های واردات مصالح ساختمانی را افزایش داده و به تبع آن قیمت‌های مسکن را نیز بالا ببرد. در این بخش، به تحلیل تاثیر تغییرات نرخ ارز بر بازار مسکن پرداخته می‌شود.

9.2 تاثیر واردات مصالح ساختمانی بر بازار مسکن

واردات مصالح ساختمانی می‌تواند تحت تاثیر نرخ ارز قرار گیرد. افزایش هزینه‌های واردات می‌تواند به افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و در نتیجه افزایش قیمت‌های مسکن منجر شود. در این بخش، به بررسی تاثیر واردات مصالح ساختمانی بر بازار مسکن و راهکارهای مقابله با تاثیرات منفی آن پرداخته می‌شود.

10. نقش سرمایه‌گذاران در بازار مسکن

10.1 انواع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌تواند به صورت‌های مختلفی انجام شود، از جمله خرید و فروش ملک، اجاره‌داری، ساخت و ساز و توسعه پروژه‌های مسکونی. هر یک از این انواع سرمایه‌گذاری می‌تواند تاثیرات متفاوتی بر بازار داشته باشد. در این بخش، به معرفی و بررسی انواع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پرداخته می‌شود.

10.2 تاثیر سرمایه‌گذاری‌های خارجی بر بازار مسکن

سرمایه‌گذاری‌های خارجی می‌تواند به رشد و توسعه بازار مسکن کمک کند. این سرمایه‌گذاری‌ها می‌تواند باعث افزایش عرضه مسکن و بهبود زیرساخت‌های مرتبط شود. در این بخش، تاثیر سرمایه‌گذاری‌های خارجی بر بازار مسکن و راهکارهای جذب سرمایه‌گذاری‌های بیشتر بررسی می‌شود.

11. تاثیر سیاست‌های دولتی بر بازار مسکن

11.1 سیاست‌های حمایتی برای خریداران مسکن

دولت‌ها می‌توانند با ارائه برنامه‌های حمایتی مانند یارانه‌های مسکن، وام‌های با بهره پایین و تخفیف‌های مالیاتی به خریداران کمک کنند. این سیاست‌ها می‌تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد. در این بخش، به بررسی سیاست‌های حمایتی دولتی و تاثیر آن‌ها بر بازار مسکن پرداخته می‌شود.

11.2 تاثیر قوانین و مقررات ساخت و ساز

قوانین و مقررات ساخت و ساز می‌تواند تاثیرات زیادی بر عرضه و تقاضای مسکن داشته باشد. این قوانین می‌تواند شامل محدودیت‌های زیست‌محیطی، استانداردهای ساخت و ساز و مقررات مربوط به بهره‌برداری باشد. در این بخش، تاثیر قوانین و مقررات ساخت و ساز بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

12. نقش توسعه‌دهندگان مسکن

12.1 نقش توسعه‌دهندگان در عرضه مسکن

توسعه‌دهندگان مسکن نقش مهمی در افزایش عرضه مسکن و توسعه پروژه‌های مسکونی دارند. آن‌ها می‌توانند با اجرای پروژه‌های بزرگ و با کیفیت، به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کنند. در این بخش، به بررسی نقش توسعه‌دهندگان مسکن در بازار پرداخته می‌شود.

12.2 چالش‌های پیش روی توسعه‌دهندگان

توسعه‌دهندگان مسکن با چالش‌های مختلفی مانند دسترسی به زمین مناسب، تامین مالی پروژه‌ها و رعایت مقررات ساخت و ساز مواجه هستند. این چالش‌ها می‌تواند تاثیرات قابل توجهی بر روند پروژه‌ها و عرضه مسکن داشته باشد. در این بخش، به بررسی چالش‌های پیش روی توسعه‌دهندگان و راهکارهای مقابله با آن‌ها پرداخته می‌شود.

13. تحلیل بازار اجاره مسکن

13.1 روندهای قیمتی در بازار اجاره

بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد. بررسی روندهای قیمتی در بازار اجاره می‌تواند نشان‌دهنده تغییرات و نوسانات این بازار باشد. در این بخش، به تحلیل روندهای قیمتی در بازار اجاره مسکن پرداخته می‌شود.

13.2 تاثیر قوانین اجاره بر بازار مسکن

قوانین و مقررات مربوط به اجاره مسکن می‌تواند تاثیرات زیادی بر بازار داشته باشد. این قوانین می‌تواند شامل محدودیت‌های اجاره‌بها، حمایت‌های حقوقی از مستاجران و مقررات مربوط به قراردادهای اجاره باشد. در این بخش، تاثیر قوانین اجاره بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

14. تاثیر فناوری بر بازار مسکن

14.1 فناوری‌های نوین در ساخت و ساز

فناوری‌های نوین مانند ساخت و ساز پیش‌ساخته، استفاده از مواد جدید و تکنولوژی‌های سبز می‌تواند به کاهش هزینه‌ها و افزایش کارایی در ساخت و ساز کمک کند. در این بخش، به بررسی تاثیر فناوری‌های نوین بر بازار مسکن پرداخته می‌شود.

14.2 نقش فناوری اطلاعات در خرید و فروش مسکن

فناوری اطلاعات و استفاده از پلتفرم‌های آنلاین می‌تواند فرآیند خرید و فروش مسکن را تسهیل کند. این فناوری‌ها می‌تواند به شفافیت بیشتر بازار و دسترسی بهتر به اطلاعات کمک کند. در این بخش، تاثیر فناوری اطلاعات بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

15. تحلیل رفتار مصرف‌کنندگان در بازار مسکن

15.1 ترجیحات خریداران مسکن

ترجیحات خریداران مسکن می‌تواند تحت تاثیر عواملی مانند سبک زندگی، نیازهای خانوادگی و توان مالی قرار گیرد. تحلیل این ترجیحات می‌تواند به شناسایی نیازهای بازار و توسعه محصولات مناسب کمک کند. در این بخش، به بررسی ترجیحات خریداران مسکن پرداخته می‌شود.

15.2 نقش عوامل فرهنگی در خرید مسکن

عوامل فرهنگی نیز می‌تواند بر رفتار خریداران مسکن تاثیرگذار باشد. این عوامل می‌تواند شامل ارزش‌های خانوادگی، ترجیحات مکانی و نیازهای اجتماعی باشد. در این بخش، تاثیر عوامل فرهنگی بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

16. نقش آموزش و آگاهی در بازار مسکن

16.1 اهمیت آموزش مالی برای خریداران مسکن

آموزش مالی می‌تواند به خریداران مسکن کمک کند تا تصمیمات بهتری در مورد خرید و تامین مالی مسکن بگیرند. این آموزش‌ها می‌تواند شامل مدیریت مالی، برنامه‌ریزی بودجه و درک مفاهیم وام مسکن باشد. در این بخش، به بررسی اهمیت آموزش مالی برای خریداران مسکن پرداخته می‌شود.

16.2 برنامه‌های آموزشی برای مشاوران املاک

مشاوران املاک نقش مهمی در بازار مسکن دارند. برنامه‌های آموزشی می‌تواند به افزایش دانش و مهارت‌های آن‌ها در زمینه‌های مختلف مانند قیمت‌گذاری، مذاکره و خدمات مشتریان کمک کند. در این بخش، تاثیر برنامه‌های آموزشی بر مشاوران املاک بررسی می‌شود.

17. تاثیر تغییرات جمعیتی بر بازار مسکن

17.1 تاثیر رشد جمعیت بر تقاضای مسکن

رشد جمعیت می‌تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد. این افزایش تقاضا می‌تواند به رشد قیمت‌ها و نیاز به توسعه بیشتر پروژه‌های مسکونی منجر شود. در این بخش، تاثیر رشد جمعیت بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

17.2 تاثیر مهاجرت‌های داخلی بر بازار مسکن

مهاجرت‌های داخلی نیز می‌تواند تاثیرات قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد. مهاجرت به شهرهای بزرگ و مناطق پرتقاضا می‌تواند تقاضا را افزایش داده و بازار را تحت تاثیر قرار دهد. در این بخش، تاثیر مهاجرت‌های داخلی بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

18. تحلیل اقتصادی بازار مسکن در کشورهای مختلف

18.1 مقایسه بازار مسکن ایران با کشورهای همسایه

مقایسه بازار مسکن ایران با کشورهای همسایه می‌تواند نشان‌دهنده تفاوت‌ها و شباهت‌های قابل توجهی باشد. این مقایسه می‌تواند به شناسایی بهترین روش‌ها و سیاست‌ها کمک کند. در این بخش، به مقایسه بازار مسکن ایران با کشورهای همسایه پرداخته می‌شود.

18.2 تاثیر سیاست‌های بین‌المللی بر بازار مسکن

سیاست‌های بین‌المللی می‌تواند تاثیرات مستقیمی بر بازار مسکن داشته باشد. این سیاست‌ها می‌تواند شامل تحریم‌ها، توافق‌نامه‌های تجاری و سیاست‌های مهاجرتی باشد. در این بخش، تاثیر سیاست‌های بین‌المللی بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

19. تاثیر بحران‌های اقتصادی بر بازار مسکن

19.1 تاثیر رکود اقتصادی بر بازار مسکن

رکود اقتصادی می‌تواند تاثیرات منفی بر بازار مسکن داشته باشد. کاهش تقاضا، افزایش بیکاری و کاهش درآمدها می‌تواند باعث کاهش قیمت‌ها و کاهش فعالیت‌های ساخت و ساز شود. در این بخش، تاثیر رکود اقتصادی بر بازار مسکن بررسی می‌شود.

19.2 نقش سیاست‌های پولی و مالی در بحران‌های مسکن

سیاست‌های پولی و مالی می‌تواند به کاهش تاثیرات منفی بحران‌های اقتصادی بر بازار مسکن کمک کند. این سیاست‌ها می‌تواند شامل کاهش نرخ بهره، ارائه تسهیلات مالی و حمایت‌های دولتی باشد. در این بخش، تاثیر سیاست‌های پولی و مالی بر بازار مسکن در دوران بحران بررسی می‌شود.

20. آینده بازار مسکن

20.1 پیش‌بینی روندهای آینده در بازار مسکن

پیش‌بینی روندهای آینده در بازار مسکن می‌تواند به شناسایی فرصت‌ها و چالش‌های آینده کمک کند. این پیش‌بینی‌ها می‌تواند بر اساس تحلیل داده‌های تاریخی، روندهای اقتصادی و تغییرات اجتماعی انجام شود. در این بخش، به پیش‌بینی روندهای آینده در بازار مسکن پرداخته می‌شود.

20.2 نقش نوآوری‌ها در آینده بازار مسکن

نوآوری‌ها می‌تواند نقش مهمی در آینده بازار مسکن داشته باشد. استفاده از تکنولوژی‌های جدید، روش‌های ساخت و ساز مدرن و مدل‌های کسب و کار نوآورانه می‌تواند به بهبود کارایی و کاهش هزینه‌ها کمک کند. در این بخش، تاثیر نوآوری‌ها بر آینده بازار مسکن بررسی می‌شود.


این مقاله به شما کمک می‌کند تا با داشتن دیدگاه جامع و دقیق درباره اقتصاد بازار مسکن، بتوانید تصمیمات بهتری در این حوزه بگیرید. با رعایت نکات کلیدی و استفاده از تحلیل‌های دقیق، می‌توانید به بهبود فرآیندهای خرید و فروش مسکن و افزایش سودآوری پروژه‌های خود کمک کنید.

روندهای بازار مسکن و تاثیر آن‌ها بر قیمت‌گذاری

 

هر اقتصادی، چه کلان و چه خرد، تحت تأثیر روند های مختلفی قرار دارد که اغلب با نام “چرخه‌های بازار” یا ” روند های بازار مسکن ” شناخته می‌شوند. درک این چرخه‌ها و تحلیل آنها از جزو کلیدی‌ترین مباحث در علم اقتصاد است.

در تحلیل بازارها و چرخه‌های اقتصادی، نقطه‌ی نگرانی اصلی برای تصمیم‌گیران سیاست‌های اقتصادی، این است که چگونه می‌توانند رشد پایدار را ترویج کنند و در عین حال از فازهای افراطی و رکود جلوگیری کنند. درک چرخه‌های بازار و تاثیرات آنها بر اقتصاد ملی، از جمله مسائلی است که هر کارشناس اقتصادی باید با آن آشنا باشد.

بازار مسکن، همچون سایر بازارها، تحت تأثیر چرخه‌های اقتصادی قرار می‌گیرد. تغییرات در فازهای مختلف چرخه‌های اقتصادی، از رشد تا رکود، می‌تواند به شکل چشمگیری تأثیر گذار بر تقاضا و پیشنهاد در بازار مسکن باشد.

  1. فاز رشد (Expansion):

در این مرحله، تولید کلی کشور (GDP) افزایش می‌یابد. اشتغال پذیری بالا می‌رود، سرمایه‌گذاری‌ها افزایش می‌یابد و به نظر می‌رسد که اقتصاد در حال رشد است. افزایش تقاضا ممکن است باعث شود نرخ بهره به تدریج افزایش یابد.

در فاز رشد اقتصادی، افزایش درآمدهای خانوارها و اشتغال پذیری می‌تواند باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن شود. همچنین، افزایش اعتماد به نفس مصرف‌کنندگان و تمایل برای سرمایه‌گذاری در دارایی‌های جامد مثل مسکن، ممکن است در این دوره شاهد شویم. همزمان، نرخ بهره‌های کم، که معمولاً در این دوره مشاهده می‌شوند، می‌توانند تسهیلات خرید مسکن را ارزان‌تر و در دسترس‌تر کنند.

 

  1. فاز بلوغ (Boom):

در این فاز، تولید کلی کشور به اوج خود می‌رسد. اشتغال به حداکثر ممکن می‌رسد، و تقاضا برای کالاها و خدمات بسیار بالا می‌شود. قیمت‌ها به سرعت افزایش می‌یابند و احتمال ورود به فاز افراطی وجود دارد.

با ورود به فاز بلوغ و افراطی اقتصاد، بازار مسکن ممکن است به حالت اشباع برسد. قیمت‌های مسکن به اوج خود می‌رسند و سرمایه‌گذاری در مسکن بیش از پیش به معنای ریسک می‌شود. در این زمان، خریداران جدید ممکن است از ورود به بازار خودداری کنند، در حالی که بسیاری از سرمایه‌گذاران تصمیم به فروش دارایی‌های خود و کاهش ریسک می‌گیرند.

 

  1. فاز تباطل (Contraction):

بعد از فاز بلوغ، تولید کلی کشور شروع به کاهش می‌کند. اشتغال پذیری کاهش یافته و تقاضا برای کالاها و خدمات کاهش می‌یابد. نرخ بهره و تورم ممکن است به تدریج کاهش یابد.

در فاز تباطل و رکود، با کاهش درآمدها و افزایش بیکاری، تقاضا برای مسکن به شدت کاهش می‌یابد. نرخ بهره‌ها، با وجود کاهش‌های احتمالی توسط بانک مرکزی، ممکن است به دلیل افزایش ریسک پرداخت نشدن تسهیلات بالا بروند. در نتیجه، قیمت‌های مسکن ممکن است به شدت کاهش یابند.

 

  1. فاز رکود (Recession):

اگر فاز تباطل ادامه یابد، اقتصاد وارد فاز رکود می‌شود. این فاز با کاهش شدید در تولید کلی کشور، افزایش بیکاری و کاهش قیمت‌ها همراه است. در بسیاری از موارد، پاسخ دولت‌ها به فاز رکود، تحریک‌های مالی و نرخ بهره‌ی پایین است.

 

  1. فاز تحسن (Recovery):

در این مرحله، اقتصاد شروع به بهبود می‌کند. اشتغال پذیری شروع به افزایش می‌کند، تقاضا مجدداً افزایش می‌یابد و اقتصاد به سمت مرحله رشد حرکت می‌کند.

در نهایت، درک این تاثیرات چرخه‌های اقتصادی بر بازار مسکن می‌تواند به سرمایه‌گذاران، خریداران و فروشندگان کمک کند تا تصمیمات بهتری بگیرند و از فرصت‌های موجود در بازار بهره‌برداری کنند.

 

ثروتمند جدید بخش مسکن کیست؟

به نظر شما ثروتمند جدید بخش مسکن کیست؟در گذشته اگر میگفتند فلان شخص ثروتمند است،منظور این بود،دارایی های ملکی زیادی دارد.

اما امروز این موضوع درباره ثروتمندان صادق نیست. با رقابتی شدن بازار و کاهش قدرت خرید و بالا رفتن ریسک ها اتفاقاتی افتاده که عبارت ثروتمند ملکی نیاز به بازتعریف دارد.

امروز اگر شخصی که یک قلم از دارایی های ملکی اش هزار میلیارد است، نیازمند پانصد میلیون تومان پول باشد از چه محلی باید این پول تامین شود ؟

وقتی شخصی قلم کوچک دارایی اش هزار میلیارد ارزش دارد در زندگی شخصی و کاری خود هم حداقل ماهانه چند میلیارد هزینه دارد.

وقتی بخاطر چند صد میلیون یا چند میلیارد مجبور باشد دارایی ۱۰۰۰ میلیاردی خود را بفروشد باید ۵۰٪ زیر قیمت این ملک را قیمت گذاری کند تا شخصی پای میز مذاکره حاضر شود. به همین سادگی ۵۰٪ ثروتش از بین خواهد رفت !

اما ثروتمند واقعی در حال حاضر کیست ؟ کسی که گردش مالی دارد!

اگر شخصی امروزه در بخش مسکن فعالیت هایی انجام می دهد،که گردش مالی در حساب های خود دارد ثروتمند است.

به عنوان مثال شخص میتواند برای این زمین ۱۰۰۰ میلیاردی پروژه ای تعریف کند و بخشی از آن را پیش فروش کند که این امر باعث گردش مالی میشود.

اشخاص بخاطر پیش خریدی که انجام می دهند چک پرداخت خواهند کرد. این چک ها در زمان سررسید تبدیل به پولی میشود که مشکلات پانصد میلیونی و چند میلیاردی شخص را برطرف می کند.

همچنین با توجه به تعریف پروژه و ایجاد ارزش افزوده روی آن زمین ۱۰۰۰ میلیاردی٬ دیگر ارزش آن زمین ۱۰۰۰ میلیارد نیست بلکه ۱۴۰۰ میلیارد است.

ثروتمند امروزه کسی است که از قبل به این موضوع فکر کرده و پیش بینی وضعیت فعلی بازار را کرده باشد. و ثروتمندانی با طرز تفکر قدیمی کسانی هستند که دارایی های خود را رفته رفته از دست خواهند داد …

ثروتمند در حال حاضر کسی است که گردش مالی دارد …

سرمایه‌گذاری در طلا یا نقره؟

سرمایه‌گذاری در طلا یا نقره؟ کدام بهتر است؟

نوسان‌های اقتصادی غیرقابل‌ پیش‌بینی که این روزها همه‌ی ما در حال تجربه‌ی آن هستیم، سرمایه‌گذاری روی دارایی مناسب را به تصمیمی مهم برای ما تبدیل کرده است.

از میان گزینه‌های سرمایه‌گذاری مختلف، انتخاب میان طلا یا نقره معمولاً چالش‌های خود را دارد و نیازمند بررسی جوانب گوناگون است.

فلز طلا ازجمله کالاهایی است که درگذشته به‌عنوان پشتوانه‌ی پولی کشورها به شمار می‌رفته است و در میان مردم نیز ارزش بالایی داشته و دارد.

این امر منجر به آن شده است که شمش طلا یا سکه و اشکال گوناگون این فلز گران‌بها شکل گرفتند تا افراد بتوانند سرمایه‌ی خود را به این دارایی ارزشمند تبدیل کنند.

در کنار طلا، فلز نقره نیز امروزه موردتوجه قرار گرفته و منبعی برای سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شده است. هرچند که معمولاً افراد کمتری برای سرمایه‌گذاری به سمت خرید این فلز می‌روند.

در این مقاله، سعی داریم با تفاوت‌های طلا و نقره به‌عنوان دارایی‌هایی برای سرمایه‌گذاری آشنا شویم و مزایا و ویژگی‌های هریک از این دو کالای ارزشمند را مرور کنیم.

چرا بهتر است روی طلا یا نقره سرمایه‌گذاری کنیم؟

در مقایسه با سایر کالاها که ارزش آن‌ها بر اساس نیاز صنایع مختلف و تقاضای آن کالا مشخص می‌شود، فلزات گران‌بها کاربردهای تجاری یا صنعتی چندانی ندارند و همین موضوع، سرمایه‌گذاری روی طلا و نقره را از سایر کالاها متمایز می‌کند.

البته این نکته را باید موردتوجه قرار داد که در مقایسه با طلا، نقره کاربرد صنعتی و تجاری بیشتری دارد و به طور تقریبی، نیمی از مقدار نقره‌ای که در بازار خریدوفروش می‌شود، کاربرد تجاری در حوزه‌های گوناگون از دندانپزشکی تا صنایع الکترونیک دارد.

این امر در حالی است که طلا به‌غیراز تولید جواهرات که سهم عمده‌ای از بازار این فلز را تصاحب کرده، کاربرد تجاری و صنعتی محدود و اندکی دارد.

همچنین طلا و نقره به دلیل ارتباط تاریخی که با پول داشته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند، کالاهای محبوبی برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند.

چراکه کشورها در برهه‌ای از تاریخ، از طلا و نقره به‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌عنوان پشتوانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی پول خود بهره می‌گرفتند.

در حال حاضر، اگرچه هیچ اقتصاد بزرگی دیگر از طلا و نقره به‌عنوان مبنای پول خود استفاده نمی‌کند، اما سرمایه‌گذاران همچنان برای تبدیل دارایی خود به کالاهای سرمایه‌ای، از این دو فلز بهره می‌گیرند.

سرمایه‌گذاری روی طلا

سرمایه گذاری روی  در بیشتر مواقع جزء کم‌ریسک‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها شناخته می‌شود.

چراکه طلا علاوه بر اینکه قابلیت نقدشوندگی بالایی دارد، می‌تواند تقاضایی در قالب زیورآلات داشته باشد.

از سوی دیگر، به‌عنوان یک سرمایه‌ی امن در مقایسه با دلار و ارز، ریسک کمتری را برای صاحبان این دارایی به همراه دارد.

همچنین از لحاظ تاریخی نیز فلز طلا بسیار ارزشمندتر و گران‌تر از نقره است.

از همین رو است که بسیاری از افراد، طلا را به‌عنوان یک دارایی و به‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌منظور یک ذخیره ارزش برای استفاده در دوران رکود مالی خود نگهداری می‌کنند.

بدین ترتیب، هرچه وضعیت بازار سهام بدتر باشد، سرمایه‌گذاران بیشتر به سمت سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری در بازارهای موازی مانند خرید طلا تمایل پیدا می‌کنند.

و زمانی که وضعیت کلان اقتصادی مطلوب است، افراد ترجیح می‌دهند پول خود را از طلا خارج کنند و آن را در دارایی‌هایی سرمایه‌گذاری کنند که پیوندهای بیشتری با چرخه‌ی اقتصاد داشته باشد.

سرمایه‌گذاری روی نقره

سرمایه‌گذاری روی نقره پس از طلا در سراسر جهان، علاقه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌مندان زیادی دارد. اما در ایران، چنین نیست.

دلیل این تفاوت تا حدی به تمایلات فرهنگی و عادات جمعی مردم ایران برمی‌گردد و بخشی از این عدم تمایل نیز به دلیل ناآگاهی و عدم اطلاع از ارزش و قابلیت‌های سرمایه‌گذاری روی فلز نقره است.

سرمایه‌گذاران باید در نظر داشته باشند که نقره مزیت‌های خاصی دارد که در بسیاری موارد آن را از دیگر کالاها متمایز و پراهمیت‌تر می‌کند؛ مزیت‌هایی که احتمالاً نزد سرمایه‌گذاران دیگر کشورها بهتر و بیشتر درک شده است.

اما مزیت‌هایی که این فلز را از طلا و دیگر کالاها متمایز می‌کند، چیست؟

نقره به‌طورکلی با وضعیت اقتصاد هماهنگ است و با نوسان‌های آن حرکت می‌کند. این موضوع تا حد زیادی به‌خاطر کاربردهای تجاری و صنعتی این فلز است.

به این صورت که هرگاه گردش چرخه‌ی اقتصاد کند می‌شود و صنایع تولیدی با رکود مواجه می‌شوند، طبیعتاً به نقره‌ی کمتری برای تولید نیاز دارند و همین موضوع باعث کاهش قیمت این فلز در بازار می‌شود.

چند نکته‌ی مهم درباره‌ی سرمایه‌گذاری در طلا یا نقره

برای اینکه درک بهتری از بازار این دو فلز ارزشمند داشته باشیم، بیایید باتوجه‌به چند معیار مختلف، سرمایه‌گذاری در این دو کالا را دقیق‌تر بررسی کنیم:

نوسان قیمتی و ریسک سرمایه گذاری در طلا و نقره

تجربه نشان داده است، نقره در مقایسه با طلا ثبات قیمتی کمتری دارد، چرا که در بازه‌های زمانی کوتاه، قیمت نقره می‌تواند دچار نوسانات زیادی شود و در بازارهای مالی، این فلز درخشان به سرمایه‌ی پرریسک‌تری نسبت به طلا تبدیل شده است.

بنابراین، سرمایه‌گذاران بهتر است دارایی را انتخاب کنند که به نحوی سنجیده، با نیازهای مدیریت ریسک پورتفوی آن‌ها همخوانی داشته باشد.

توجه به عرضه جهانی طلا و نقره

قبل از خرید فلزات گران‌بها به این نکته دقت داشته باشید که در هر سال، عرضه‌ی کل نقره‌ی جدید حدود یک میلیون اونس است.

درحالی‌که عرضه‌ی طلا در هر سال به حدود ۱۲۰ میلیون اونس می‌رسد. درواقع، کمیابی این فلزات است که در کنار سایر عوامل قیمت آن‌ها را تعیین می‌کند.

قیمت پایین‌تر نقره باعث می‌شود ارزش بازار این فلز از طلا کمتر باشد. یکی از دلایل نوسان‌های بیشتر نقره در مقایسه با طلا این است که با ورود پول کمی به این بازار، می‌توان تأثیر بزرگی بر قیمت این فلز در مقایسه با بازار طلا گذاشت.

با این توضیحات، زمانی که قیمت‌ها اوج می‌گیرند، نقره بیشتر از طلا بالا می‌رود و هنگام کاهش قیمت، بیشتر از طلا با افت قیمت مواجه می‌شود.

چنین اتفاقی را در دهه ۷۰ میلادی که اقتصاد جهان به رکودی بی‌سابقه دچار شد، شاهد بودیم.

در این دهه، نقره نسبت به طلا رشد بیشتری داشت. اما از سال ۱۹۸۰ تا ۱۹۸۵، قیمت این فلز روبه‌کاهش گذاشت و این افت قیمت، بیشتر از طلا بود.

در سال‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ که جهان بار دیگر بحران مالی را تجربه کرد، نقره رشد بسیار بیشتری نسبت به طلا داشت، اما در سال‌های بعدی که شرایط بازار رو به بهبودی رفت، طلا افت قیمت کمتری داشت.

بنابراین، می‌توان گفت اگر سطح ریسک‌پذیری پایین‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تری دارید، انتخاب نقره برای سرمایه‌گذاری چندان برای شما مناسب نیست.

همچنین در شرایطی که جهان در یک رکود اقتصادی و مالی فرومی‌رود، نقره بهتر از طلا رشد می‌کند و در بازه‌ی بعدی که رونق اقتصادی جهانی اتفاق می‌افتد، این فلز درخشان بیشتر از طلا دچار افت قیمت می‌شود.

بنابراین، نکته‌ی مهم این است که اگر در زمان رکود اقتصادی، نقره خریداری کردید، با رونق بازار، حتماً نقره را بفروشید.

رویکرد نهاد های دولتی به نگهداری طلا و نقره

یکی از تفاوت‌هایی که میان طلا و نقره وجود دارد، به‌واسطه رویکرد دولت‌ها نسبت به نگهداری این دو فلز به وجود می‌آید.

بیشتر کشورها فلز «طلا» را به‌عنوان دارایی نگهداری می‌کنند، درحالی‌که «نقره» بیشتر در سه کشور آمریکا، هند و مکزیک نگهداری می‌شود.

ازآنجاکه فلز نقره دیگر در ضرب سکه مورداستفاده قرار نمی‌گیرد، اگر اختلالی در عرضه‌ی آن ایجاد شود، یا تقاضای صنایع برای استفاده از آن افزایش یابد یا بحرانی ازاین‌دست به وجود آید، تأثیر بزرگی روی بازار نقره ایجاد می‌کند.

در چنین شرایطی، تقاضا برای این فلز افزایش می‌یابد و قیمت نقره رشد زیادی را تجربه خواهد کرد.

فلز نقره،طلایی دیگر با قیمت کمتر!

نقره به دلیل شباهت‌های زیادی که با طلا دارد، مزایای یک دارایی فیزیکی همچون طلا را داراست.

اما آنچه این فلز را از طلا متمایز می‌کند، این است که با پرداخت هزینه‌ی کمتر می‌توانید آن را صاحب شوید. بدین ترتیب، با پرداخت پول کمتری نسبت به طلا، می‌توانید از مزایای سرمایه‌گذاری در یک فلز ارزشمند به‌عنوان یک دارایی فیزیکی مشابه طلا بهره‌مند شوید.

به‌ویژه در شرایط تورمی، سرمایه‌گذاری روی این فلز برای کسانی که نقدینگی چندانی ندارند، می‌تواند گزینه مناسبی باشد. به همین دلیل است که بسیاری از افراد، نقره را «طلای تنگدستان» نیز می‌نامند.

نسبت سرمایه گذاری در طلا و نقره با تورم!

یکی دیگر از نکاتی که سرمایه‌گذاران باید به آن توجه کنند، مسئله‌ی تورم است. یکی از مهم‌ترین و تأثیرگذارترین فاکتورهای سرمایه‌گذاری مقایسه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی نرخ بازدهی دارایی با نرخ تورم است و در انتخاب بازار هدف برای سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری نقش به‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ویژه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای دارد.

درباره‌ی نسبت طلا و نقره با تورم، باید گفت طلا در شرایط نامتعادل بازار، پوشش ریسک بسیار خوبی دارد و سرمایه‌گذاری روی آن می‌تواند سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی شما را از خطر تورم درامان نگه دارد.

در نظر داشته باشید که با افزایش تورم و تشویش بازار، طبیعتاً تقاضا برای طلا بسیار بیشتر می‌شود و به دنبال آن، قیمت طلا افزایش می‌یابد.

در مقابل، اگرچه ارتباط تورم با نقره مثل همبستگی آن با طلا نیست. اما همچنان همبستگی بالایی با تورم دارد.

نقره به دلیل ماهیت خاص خود، در هنگام تورم تا حد زیادی از خطر کاهش ارزش در امان است. چراکه در زمان تورم نیز، نیازهای صنایع به این فلز، به کمک بازار می‌آید و سرمایه‌گذاری روی آن را به انتخابی قابل‌ملاحظه تبدیل می‌کند.

البته در هنگام تورم، بدون شک تقاضای حوزه‌ی صنعت نیز برای نقره کاهش می‌یابد، اما به دلیل به‌صرفه‌بودن سرمایه‌گذاری روی نقره در چنین فضایی، سرمایه‌گذاران از کاهش ارزش این فلز جلوگیری می‌کنند.

قاعدتاً در زمان‌هایی که نرخ تورم پایین باشد، این شرایط بالعکس می‌شود و افزایش تقاضای صنایع برای نقره، موجب افزایش ارزش این فلز می‌گردد.

در نهایت باید گفت، در شرایط فعلی اقتصاد جهانی سرمایه‌گذاری روی نقره می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تواند به‌عنوان یکی از گزینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مطلوب سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری تلقی شود.

نحوه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری در نقره

پس از بررسی همه‌جانبه‌ی سرمایه‌گذاری روی نقره و طلا، اکنون به بررسی راه‌های سرمایه‌گذاری روی نقره می‌پردازیم. برای خرید نقره دو راه وجود دارد:

  1. بسیاری از افراد با خریدوفروش نقره‌ی خام یا با خرید شمش نقره به‌صورت فیزیکی، روی این کالا سرمایه‌گذاری می‌کنند.
  2. دومین راه سرمایه‌گذاری در نقره استفاده از قراردادهای آتی در بورس کالا است تا از این طریق از تغییرات قیمت آن کسب سود کرد.
  3. سومین راه سرمایه گذاری غیر مستقیم و از طریق صندوق‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری در نقره است. این دسته از صندوق‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها در زمان نگارش این مقاله، در ایران راه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندازی نشده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند.

سرمایه‌گذاری روی هر دو فلز طلا و نقره

اگر با رویکرد دیگری به موضوع بنگریم، درمی‌یابیم که هر دوی این فلزات می‌توانند دارایی مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشند.

اگر قصد دارید دارایی‌های امن خود در سبد سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری را متنوع‌تر کنید، سرمایه‌گذاری در هر دو فلز می‌تواند بهترین انتخاب ممکن باشد.

در نهایت باید گفت، هر دو دارایی طلا و نقره برای داشتن یک سبد متنوع و امن سرمایه‌گذاری، گزینه‌های خوبی هستند و منبعی ارزشمند برای حفظ دارایی شما حتی در شرایط بد اقتصادی محسوب می‌شوند که می‌توانند رشد قیمت خوبی را تجربه کنند.

بنابراین، ترکیبی از هر دو دارایی به‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شرط رعایت سایر اصول تشکیل سبد سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری می‌تواند دارایی شما را ازریسک ازدست ‌رفتن حفظ کند.

مسائل جاری برای نقره و طلا در سال 2023 چه معنایی دارد؟

خوب، کاهش نرخ تورم و تضعیف حرکت اقتصادی نشان می‌دهد که فدرال رزرو ممکن است در افزایش نرخ بهره با شدت کمتری رفتار کند.

هرگونه نشانه‌ای از سیاست پولی ضعیف‌تر، بایستی برای طلا ونقره مثبت باشد و از روند صعودی که در نوامبر 2022 شروع شده است، حمایت کند.

علاوه بر این، از آنجایی که اقتصاد ایالات متحده در حال از دست‌دادن حرکت است، نگرانی‌های رکود باید تشدید شود که می‌تواند تقاضای پناهگاه امن را برای فلزات گرانبها نیز تقویت کند.

گرچه قیمت نقره دیروز کاهش یافت، اما می‌توان آن را یک اصلاح عادی تلقی کرد (لطفاً به خاطر داشته باشید که نقره به طور نسبی یک فلز صنعتی است) یا حتی می‌توان گفت این یک واکنش منطقی به برخی اظهارنظرهای جنگ‌طلبانه بولارد و مستر فدرال رزرو در مورد لزوم افزایش نرخ وجوه فدرال به بالای 5٪ باشد. البته این دو عضو، امسال اعضای رأی‌دهنده نیستند.

از این رو، به سر و صدای بازار توجه نکنید، بلکه روی روندهای اساسی متمرکز باشید. آنچه بدیهی و واضح هستند: اقتصاد در حال رسیدن به رکود است، این امر باعث می‌شود از سرعت فدرال رزرو کاسته شود و بعداً حتی افزایش نرخ بهره را متوقف کند

با نگاه به آمار اقتصادی در ایالات متحده به وضوح می‌توان مشاهده کرد که تولید صنعتی در این کشور، در پی افت 0.7 درصدی در دسامبر، با غافلگیری منفی مواجه شد که در واقع، ادامه‌ی کاهش 0.6 درصدی در ماه نوامبر و رقمی بیش از حد انتظار بود.

این کاهش عمدتاً ناشی از تولیدات صنعتی بود که در ماه دسامبر 1.3 درصد کاهش یافت و در سه ماهه‌ی چهارم با نرخ سالانه‌ی 2.5 درصد کاهش را تجربه کرد. نرخ بهره‌ی بالاتر و کاهش قدرت خرید ناشی از تورم به تقاضا برای کالاها لطمه زد..

خرده‌فروشی، پس از کاهش 1 درصدی در نوامبر، در ماه دسامبر 1.1 درصد کاهش یافت. این میزان کاهش، بیش از حد انتظار بود و بزرگترین کاهش در 12 ماه گذشته نیز تلقی می‌شود.

از آنجا که در این فصل در تعطیلات به سر می‌بریم، دوره‌ی معاملاتی چندان شکوفایی را مشاهده نمی‌کنیم. البته، میزان فروش تا حدی به دلیل کاهش قیمت‌ها، پائین آمد.

بیایید نگاهی عمیق به موضوع داشته باشیم:

بگذارید شفاف بگوئیم: منظور «رکود» است. ارزیابی مجموعه‌ای از آخرین داده‌های اقتصادی، شکی باقی نمی‌گذارد که اقتصاد ایالات متحده در حال از دست‌دادن تحرک و پویایی است.

آیا داده‌های ملایم‌تر باعث تندروی بیشتر فدرال‌رزرو می‌شود؟

تعدیل فشار تورم و نشانه‌های گسترده‌ی تضعیف تقاضا می‌تواند فدرال رزرو را تشویق کند تا سرعت افزایش نرخ بهره را کاهش دهد.

این همان چیزی است که پاتریک هارکر، رئیس فدرال رزرو فیلادلفیا، این هفته پیشنهاد کرد. و ابراز داشت که در میان برخی نشانه‌ها مبنی بر اینکه تورم داغ در حال کاهش است، آمادگی لازم را برای اینکه بانک مرکزی ایالات متحده به سمت افزایش نرخ بهره آهسته‌تر حرکت کند، دارد.

علاوه بر او، لوری لوگان، رئیس فدرال رزرو دالاس، دیدگاه مشابهی را در اولین سخنرانی سیاسی مهم خود در پست جدید بیان کرد:

«اگر در یک سفر جاده‌ای هستید و در یک بزرگراه خطرناک، با هوای مه‌آلود مواجه شدید، ایده‌ی خوبی است که سرعت خود را کم کنید. این موضوع چنانچه در محیط پیچیده‌ی اقتصادی و مالی امروز سیاست‌گذار باشید، نیز صدق می‌کند؛ به همین دلیل است که من در ماه گذشته از تصمیم فدرال رزرو برای کاهش سرعت افزایش نرخ‌ها حمایت کردم. و همین ملاحظات حاکی از کاهش بیشتر سرعت در نشست آتی است.»

معامله‌گران آتی نیز بر روی چنین سناریویی شرط‌بندی می‌کنند، زیرا بر اساس ابزار CME ارزیابی فدرال رزرو، بیش از 95 درصد شانس افزایش 25 واحد پایه در دو هفته را می‌بینند.

البته لازم به ذکر است که کاهش رشد قیمت‌ها اساساً برای قیمت نقره مثبت خواهد بود.

 

علیرضا بهرامی

منبع:سایت «اینوستینگ»

1402/12/23

 

حذف دفاتر املاک و واسطه ها از 1403

با حذف دفاتر املاک و واسطه ها از 1403 روند بازار دست خوش چه تغییراتی میشود؟

در گذشته، دلالان و واسطه‌گران در بازارهای ایران نقش مهمی داشتند. آنها معمولاً کالاها را با یک قیمت خریداری می‌کردند و پس از گذشت چند روز یا هفته، آن را با قیمتی بالاتر از 20٪ قیمت اولیه فروختند.

این افراد به دنبال واسطه‌گرانی بودند که معاملات را به سرعت انجام دهند. و به آنها کمک کنند تا سود بیشتری کسب کنند.

به همین دلیل، از سال1397 تا سال 1401، تعداد واسطه‌گران زیاد شد؛ و سودهای قابل توجهی به دست آورده‌اند.

بعد از این رویدادها و با اجرای غیررسمی اف ای تی اف در ایران، تراکنش‌های افراد نیز مشمول مالیات شد. تا فرار مالیاتی‌ها با استفاده از تراکنش‌های بانکی شناسایی شوند.

این اقدام از اول دی ماه سال 1402 آغاز شد. پس از این رویداد، واسطه‌گران در بازار دیگر نمی‌توانستند بدون پرداخت مالیات به میزانی که بین 20 تا 25 درصد از سود بوده، سود کسب کنند.

به همین دلیل، افرادی که هنوز در فعالیت خرید و فروش مشغول هستند احتمالاً از این تغییرات آگاه نیستند و حذف دفاتر املاک و واسطه ها از 1403 و 1404  این روند به شدت تشدید خواهد شد.

با این تغییرات، دسترسی دلالان به این بازارها محدود شده و بیشتر مصرف‌کنندگان مستقیماً در این بازارها حضور خواهند داشت. اما مصرف‌کنندگان ممکن است به شما مبلغ زیادی پرداخت نکنند.

همچنین،با حذف دفاتر املاک و واسطه ها از 1403، تعداد معاملات به شدت کاهش می‌یابد. و بسیاری از دفاتر املاک و کارشناسان این حوزه ممکن است مجبور به ترک این بازار شوند.

در این بازار، افرادی که دارای اطلاعات مالیاتی و حقوقی قوی هستند و می‌توانند به مشتریان خود مشاوره‌های دقیق و صحیح ارائه دهند، می‌توانند موفق باشند.

این افراد می‌توانند برندگان بازار بعدی مسکن باشند. و از فرصت‌های ایجاد شده از تغییرات مالیاتی و قوانین جدید بهره‌مند شوند.

تاریخ نگارش مطلب : اسفند 1402

چرا کالاها همچنان گران میشوند ؟

شاید برای همه این سوال مطرح شود که چرا کالاها همچنان گران میشوند ؟

چیزی حدود یک سال و نیم است قیمت دلار از 32 هزار تومان کاهش یافت ولی ما همچنان شاهد افزایش قیمت کالاها بودیم. حتی با ثابت بودن قیمت دلار، چرا ؟

در مرحله اول کالاها و اجناس عقب افتادگی از قیمت دلار داشتند و بعد از ثبات قیمت دلار لازم بود کالاها به اندازه ای گران شوند تا با قیمت جدید دلار هماهنگ شوند که این اتفاق افتاد.

سپس قیمت نفت بالا رفت که انتظار میرفت با افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن دلارهای نفتی به سوی کشور و همچنین آرام تر شدن اقتصاد، دولت اوضاع را به خوبی مدیریت کند اما نتوانست و مردم همچنان درگیر تورم هستند. چرا ؟

به صورت کلی دو نوع تورم داریم که روی جامعه اثر میگذارد :

1: تورم داخلی

2: تورم وارداتی ( خارجی)

در شرایط فعلی کشور متاسفانه هم تولیدکنندگان هم مردم عادی با هر دو نوع تورم ذکر شده مواجه اند.

از یک سو ما در کشور همیشه درگیر تورم داخلی هستیم از سوی دیگر تورم جهانی هم به آن اضافه شده و مردم توان تحمل دو نوع تورم در سطح کشور را ندارند.

به عنوان مثال گندم از سال 1399 که قیمتی حدود 450 دلار داشت به 1100 دلار رسیده و سایر کالاها و اجناس هم شرایط مشابهی را در سطح جهان داشته اند.

این شرایط همانقدر که برای مردم عادی شرایط سختی را فراهم آورده، تولید کنندگان را هم با شرایط بسیار بدی روبرو کرده.

و در جواب این سوال که چرا کالاها همچنان گران میشوند میتوان به دلایل زیر اشاره کرد:

1. دولت بدون حساب کتاب حقوق ها را افزایش داده.

2. درگیر تورم داخلی هستیم.

3. قیمت مواد اولیه هم به دو تورم داخلی و خارجی برخورد کرده و نیاز نقدینگی را به شدت بالا برده.

4. کمبود برق و گاز همچون تیر خلاصی به صنعت کشور بود و کارخانه ها و شرکت های کشور با مشکلات بسیار زیادی دست و پنجه نرم میکنند.

سیکل ادوار تجاری

سیکل ادوار تجاری یا به معنای دیگر چرخه کسب و کار. همه دولت ها در جهان سعی دارند به یک ثبات اقتصادی طولانی مدت دست پیدا کنند.

اما در دوره های مختلف حکومت خود به دلایل اقتصادی و سیاسی باعث به وجود آمدن چرخه های متعددی میشود. این چرخه ها بربزرگترین بنگاه های اقتصادی تا کوچکترین آنها تاثیر زیادی میگذارد.

این چرخه ها همیشه در حال تکرار شدن است فقط ابعاد این دایره به تناسب آن اتفاق ممکن است بزرگ یا کوچک باشد. شوک تحریم های آمریکا، کاهش یا افزایش قیمت نفت یا امضای برجام از دلایل ایجاد این چرخه در ایران میتواند باشد و مثال جهانی هم مثل جنگ ها و حتی یک بیماری همه گیر مثل کرونا.

حال از کجا متوجه شویم این چرخه شروع شده است ؟ لازم است با اولین مرحله آن یعنی رونق آشنا شویم.

افزایش قیمت دلار در سال 1396 شمسی را به یاد بیاورید که یک شوک اقتصادی وارد کرد و بازارها شروع به رونق گرفتند و حجم معاملات بالا رفت. مرحله بعدی این چرخه رکود اقتصادی است. در این مرحله اقتصاد وضعیت مناسبی ندارد و گردش پول بسیار سخت میشود.

همچنین در این زمان روزانه تعداد افراد بیکار بیشتر و بیشتر میشوند. یکی دیگر از تفاوت های رونق و رکود افزایش سرمایه گذاری ها در زمان رونق اقتصادی و بالعکس کاهش سرمایه گذاری و ریسک کردن در زمان رکود است.

این چرخه ها در بازه زمانی دو الی سه ساله در کوتاه مدت، تا 15 سال میان مدت و بیش از 15 سال بازه های بلند مدت نامیده میشود.

سیکل ادوار تجاری در زندگی و کسب و کار ما به چه شکل است ؟

بیش از 80% کسب و کارهایی که ما آنها را شروع کرده ایم هم به مانند نمودار بالا سیکل های مختلفی را پشت سر میگذارند. و رفته رفته صاحب آن کسب و کار بعد از 3 تا 5 سال واحد صنفی خود را جمع آوری میکند. این موضوع هم مختص ایران نیست و در تمام جهان اتفاق میافتد. تنها مدت زمان این چرخه در کشورهای مختلف متفاوت است.

دلیل این اتفاق عدم آگاهی صاحب کسب و کار از اوضاع بازار است. او نمیداند با روش هایی که طی چند سال گذشته درآمدزایی کرده نمیتواند در دوره جدید کسب درآمد کند. برای اینکه در بازار پیش رو شکست نخورید باید تفاوت عملکردها در بازار رکود و بازار عادی را بدانید.

طی چهار سال آینده 80% کسب و کارها شکست میخورند و از اقتصاد خارج میشوند و 20% باقی مانده بازار را به اختیار خود میگیرند. ویژگی این 20% ها چیست ؟

قدرت و قابلیت تغییر در بازار را دارند، خود آموزش میبینند و به کارکنان خود هم آموزش میدهند، جذابیت های موفقیت گذشته را فراموش میکنند، هر روز به دنبال متدهای جدید فروش هستند، دستمزدها را بر اساس بهره وری پرداخت میکنند، تفاوت سود ناشی از تورم و سود عملیاتی را میدانند.

80% ها چه ویژگی دارند؟

بیشتر دارایی های ایشان ثابت و غیرمولد است، دارایی با ارزش افزوده اقتصادی ندارند، مطالبات سوخت شده زیادی دارند و بیشتر تامین مالی خود را با وام انجام میدهند.

علیرضا بهرامی نسب

 

 

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به چه صورت انجام میشود؟

افراد موفق در همه کارها ذهن پرسشگر دارند و افراد عادی بدون تفکر صحبت ها را میپذیرند و از کنار مسائل روزانه زندگی خود به راحتی عبور میکنند. فرض کنید مدیر شما کاری را به شما محول میکند، افراد موفق در این مواقع درباره این کار با مدیر صحبت میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند. دلیل انجام این کار چیست ؟ چه کارهای دیگری میشد انجام داد ؟ اگر این کار نتیجه نگرفت پلن دیگری وجود دارد ؟

فایده این کار چیست ؟ یا از مدیر خود چیزی یاد میگیرید و یا به مدیر خود چیزی یاد میدهید و این یعنی بالا رفتن جایگاه شما ، و حتی شما از مکانیک خودرو خود هم میتوانید سوال کنید چرا خودرو من خراب شده بود واطلاعات جدیدی درباره خودرو خود کسب کنید و مواردی از این دست.

 

سوال اصلی این مقاله چیست ؟

قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها چگونه است ؟ دیدگاه سنتی و دیدگاه جدید در این خصوص چیست ؟ برای سرمایه گذاری در املاک بخش قیمت گذاری آن باید به چه نکاتی توجه کرد ؟ بازار املاک چه تفاوت هایی نسبت به گذشته دارد ؟

بازار املاک نسبت به گذشته تفاوت های زیادی کرده است. در این بازار جدید قیمت گذاشتن روی املاک را نمیتوان فقط بر اساس یک مکانیزم جلو برد بلکه شما باید انواع تحلیل ها و مدل ها برای قیمت گذاشتن روی یک دارایی را آموخته باشید.

این روزها سود کردن کافی نیست شما باید بیشترین سود ممکن را نصیب خود کنید تا عملکرد موفقی داشته باشید.

حتما دیده اید بین موردهای سرمایه گذاری سرعت رشد یک ملک چند برابر ملک دیگراست، دلیل چیست ؟ از کجا باید بدانیم کدام مورد در آینده رشد بیشتری دارد ؟

فرض میکنیم شما قصد خرید یک ملک به دید سرمایه گذاری یا استفادی شخصی دارید. دو حالت وجود دارد یا شما مستقیما ملک مورد نظر و مالک آن را از طریق ارتباطات و یا فضای مجازی پیدا میکنید و در حالت دوم شما به مشاور املاک مراجعه میکنید.

بودجه ای که شما برای خرید در نظر گرفته اید یک میلیارد تومان است و واحدی که شما پیدا کرده اید 120 متر میباشد. قیمت پیشنهادی متری ده میلیون تومان را به منظور خرید ملک به شما ارائه میدهند. اگر شما ذهن پرسشگر داشته باشید سوال میکنید چرا متری ده میلیون تومان ؟

در حالت اول که مستقیما با صاحب ملک طرف هستید ایشان خواهند فرمود قیمت ها همین است و فلان همسایه ما ملک خود را به بیش از این فروخته. ذهن پرسشگر شما با این جواب ها قانع نمیشود ولی در صورتی که مشاور نداشته باشید اطلاعاتی بیش از این دریافت نخواهید کرد.

حال فرض میکنیم مشاور املاک دارید و مشاور املاک در این حالت چند معامله ای که در همین منطقه انجام داده را به شما میگوید.

همچنین اگر شما قانع نشوید قیمت های زمین منطقه و قیمت روز ساخت و حاشیه سود سازنده را به شما میگوید. در صورتی که امکاناتی بیش از منطقه داشته باشد برای شما قیمت گذاری میکند و سال ساخت ملک را هم در نظر میگیرد و طبقات واحد را هم در بررسی های خود می آورد و خلاصه یک آنالیز دقیق قیمتی در این حالت هم به شما ارائه میدهد.

حالا تصمیم گیری مقداری راحت تر شده و اطلاعات زیادی را بدست آورده اید. اما آیا این کافیست ؟

این روش برای آنالیز قیمت مسکن استفاده میشود و افراد طبق این قیمت ها اگر واحدی با قیمت مناسب تر پیدا کنند خرید میکنند اما روش های جدیدتری برای قیمت گذاری وجود دارد که دقت بالاتری در ارزش گذاری املاک دارد.

Return On Investment نرخ بازگشت سرمایه
قیمت گذاری ها در مسکن و کارخانه ها به این صورت است که در جهان از نظر قیمت گذاری دو نوع کالا یا خدمات وجود دارد.
آنهایی که قیمت مشخصی دارند و دسته دوم که قیمت های دقیق و مشخصی ندارند :

دسته اول : طلا، نفت، فلزات، بیت کوین، خودروهای صفر کیلومتر و …. . این دست کالاها قیمتشان یا توسط بازارهای تعیین میشود و یا کارخانه ها قیمت محصول خود را مشخص کرده اند.

دسته دوم : مثل املاک و مستقلات، کارخانه ها، کارگاه ها و یا حتی یک ایده . این ها قیمت دقیق و مشخصی ندارند و به همین دلیل است که شغلی بنام مشاور املاک بوجود آمده و شغل مشاوره طلا وجود ندارد.

حال قیمت گذاری با روش نرخ بازگشت سرمایه چگونه قابل استفاده است ؟

ابتدا باید با مفهوم نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. فرض کنید شما قصد سرمایه گذاری به اندازه یک میلیون تومان را دارید، به بانک مراجعه میکنید و بانک نرخ سالیانه 20% یعنی مبلغ 200 هزار تومان در سال را به شما پیشنهاد میدهد.

در اینجا با توجه به سرمایه گذاری یک میلیون تومانی شما 5 سال طول میکشد تا سود پول شما معادل خود پول شما شود یعنی نرخ بازگشت سرمایه این سرمایه گذاری 5 سال است.

قیمت گذاری کارخانه ها و کارگاه های تولیدی

در روش سنتی که هم اکنون هم اکثرا از این روش استفاده میشود مالک یا مشاور برای قیمت گذاری کارخانه به دو آیتم توجه میکند: قیمت زمین کارخانه و قیمت تجهیزات کارخانه.

ایراد این مدل قیمت گذاری کجاست ؟ فرض کنید دو کارخانه وجود دارند که هردو آنها از نظر تجهیزات کاملا شبیه به همدیگر هستند.

ارزش زمین آنها ده میلیارد تومان و ارزش تجهیزات هردو هم ده میلیارد تومان، سرمایه گذاران حرفه ای برای انتخاب خرید کارخانه ها به چه چیز دیگری باید دقت کند ؟

محاسبه اصولی ارزش کارخانه ها درجهان بر اساس عایدی آنها میباشد و مهمترین آیتم در قیمت گذاری آنها هم عایدی کارخانه هاست.

در مثال قبل فرض کنید کارخانه اول سالیانه دو میلیارد تومن سود خالص کسب میکند، این یعنی نرخ سود 10% و یا نرخ بازگشت سرمایه ده ساله و کارخانه دوم با سود خالص سالیانه 5 میلیارد تومان، طبق محاسبات نرخ سود این کارخانه 25% و نرخ بازگشت سرمایه آن 4 سال میباشد.

حالا کدام کارخانه ارزش بالاتری دارد ؟ آیاحاضر هستید برای خرید کارخانه اول که ارزش دارایی های آن 20 میلیارد تومان است به همین مقدار هزینه کنید ؟ سرمایه گذاران حرفه ای برای کارخانه دوم خیلی بیشتر از 20 میلیارد تومان حاضر هستند هزینه کنند.

حال این فرمول در خرید خانه به چه شکل قابل استفاده است ؟

توجه داشته باشید این فرمول بیشترین رشد در آینده را به شما نشان خواهد داد. پس برای سرمایه گذاری و مشاوره دادن به سرمایه گذاران مهمترین نکته است.

با توجه به فرمول کارخانه ها عایدی یا درآمد در واحدهای مسکونی به چه شکل محاسبه میشود ؟ مبلغ رهن یا اجاره واحد مسکونی عایدی واحد است و به راحتی با فرمول قبل میتوان ملکی که بیشترین رشد را در آینده خواهد داشت شناسایی کنید.

به عنوان مثال فرض کنید دو واحد مسکونی وجود دارد که هردو را با یک میلیارد تومان میتوانید خرید کنید.

آپارتمان اول را میتوانید حدود صد میلیون تومان اجاره دهید یعنی نرخ سود سالیانه 10% و نرخ بازگشت سرمایه 10 سال .

آپارتمان دوم را حدود 150 میلیون تومان از شما اجاره میکنند یعنی نرخ سود سالیانه 15% و نرخ بازگشت سرمایه 6.5 سال. پس گزینه دوم در آینده رشد بیشتری را نسبت به گزینه اول خواهد داشت حتی اگر قیمت فعلی منطقه هردو یکی باشد.

در نهایت سرمایه گذاری در دسته کالاهایی که قیمت مشخصی ندارند دارای پیچیدگی های زیادی هستند. که سعی میکنم این مباحث را در آینده از منظر های دیگر مورد بررسی قرار دهیم.

علیرضا بهرامی نسب

1400/06/05

ایران بعد از ترامپ و برجام

وضعیت ایران بعد از ترامپ و برجام به چه صورت خواهد شد ؟برجام به نتیجه خواهد رسید یا نه ؟ آیا برجام فعلی به سرنوشت برجام قبل منجر خواهد شد؟

برخلاف تصوری که در جامعه ما شکل گرفته ترامپ در عملکرد سیاست خارجی خود لطمه بسیار بزرگی به آمریکا زد.

ترامپ به جای تمرکز بر دشمن اصلی آینده خود ( چین ) بیشتر توان خود را معطوف به ایران کرد. آمریکا در گذشته بخاطر نفت وابستگی شدیدی به خاورمیانه داشت اما امروزه به اندازه ای تولید دارد که عدم دریافت نفت از خاورمیانه تاثیر زیادی .

در کشورش ایجاد نشود. با آمدن بایدن اما این سیاست ها تغییر کرد و بزودی شاهد تغییرات بسیار زیاد در سطح جهان خواهیم بود.

خروج آمریکا از خاورمیانه، عجله داشتن در بازگشت مجدد به برجام و نزدیکی مجدد به اروپا نشان دهنده تغییر استراتژی به سمت شرق آسیا و چین است. در این شرایط تحریم نفت و گاز روسیه هم دور از انتظار نیست و در این صورت ایران میتواند جایگزین اصلی روسیه در تامین انرژی بشود.

دلیل اصلی سنگ اندازی روسیه در روابط ایران با سایر کشورها هم همین موضوع است. و اما ایران بعد از کرونا و برجام …

کرونا باعث شد آمریکا دلار زیادی چاپ کند و این دلارها یک رونق در سطح جهان ایجاد خواهد کرد. کرونا هرگز از بین نخواهد رفت بلکه کنترل خواهد شد و بعد از کنترل کرونا این دلارها به حرکت در خواهد آمد.

حرکت این دلارها موجب بالا رفتن قیمت مواد اولیه و نفت خواهد شد. به مانند دوره احمدی نژاد نفت بالای 100 دلار کامل قابل انتظار است . نفت گران یعنی ورود دلار بیشتر به ایران و رونق اقتصادی، جایگزینی نفت و گاز ایران به جای روسیه هم یعنی فروش بیشتر.

حتی اگر روسیه بتواند این موضوع را کنترل کند، در حالت عادی فروش نفت ایران نسبت به گذشته افزایش خواهد یافت. بعد از امضای برجام در دوره قبل ایران بیش از 80 میلیارد دلار قرارداد با شرکت های بزرگ دنیا امضا کرد که با خروج ترامپ از برجام این قرارداد ها معلق شد. با اجرای مجدد برجام این قراردادها اجرا خواهد شد و ما باید منتظر امضای قراردادهای جدید هم باشیم.

ایران بدلیل داشتن جمعیت جوان و داشتن منابع انرژی زیاد بهترین گزینه برای سرمایه گذاری در بین کل کشورهای جهان است. ایران دارای زیرساخت قوی از نظر دیجیتال است و جوانان متخصص زیادی در حوزه های مختلف دارد.

اروپا، ژاپن و کره جنوبی به شدت پیر شده اند، ترکیه دارای بدهی های خارجی بسیار سنگین است و طی سالهای آینده فقط باید بدهی های خود را پرداخت کند. هیچ کمپانی بزرگی حاضر نیست روی کشور پیر و بدهکار سرمایه گذاری زیادی کند. تمامی این نکات که بیان شد مستلزم یک پیش زمینه است که ایران را به یک کشور قدرتمند از نظر اقتصادی تبدیل کند و آن هم اصلاحات اقتصادی است که در حال انجام است.

حال حکومت تا چه اندازه میتواند فشارهایی که از سمت مردم وارد میشود را تحمل کند نکته دیگریست که میتواند تمامی معادلات را بهم بریزد. سخنانی که در این چند خط بیان کردم بسیار کلی است و در آینده مطالب بیشتری در این خصوص خواهم نوشت.

علیرضا بهرامی نسب

1400/04/17