چشم‌انداز در حال تحول بازار جهانی مسکن (۲۰۲۴-۲۰۲۵)

بازار جهانی مسکن در سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ تصویری پیچیده را به نمایش می‌گذارد که با تعامل ظریف رشد اسمی متوسط قیمت‌ها، کاهش قابل توجه قیمت‌های واقعی (پس از تعدیل تورم)، و بحران فراگیر و تشدیدشونده دسترسی به مسکن مشخص می‌شود. در این میان، بانک‌های مرکزی به کاهش احتمالی نرخ بهره اشاره می‌کنند که به طور گسترده‌ای پیش‌بینی می‌شود بر پویایی‌های آتی بازار تأثیر بگذارد، حتی در شرایطی که عدم قطعیت‌های ژئوپلیتیکی و محدودیت‌های مداوم در سمت عرضه، چشم‌انداز را شکل می‌دهند.^۱

قیمت‌های جهانی مسکن در حال حاضر رشد اسمی اندکی را تجربه می‌کنند، اما قیمت‌های واقعی از اوایل سال ۲۰۲۲ کاهش قابل توجهی داشته‌اند که بزرگترین افت از زمان بحران مالی جهانی را نشان می‌دهد.^۱ این واگرایی، فرسایش پنهان قدرت خرید را برجسته می‌کند. تقاضا به طور فزاینده‌ای تحت تأثیر تحولات عمیق جمعیتی، از جمله جمعیت سالخورده، شهرنشینی سریع، و ساختارهای خانوار در حال تغییر، شکل می‌گیرد که به تنوع در ترجیحات ملک منجر می‌شود.^۱۰ چالش فوری و مهم، دسترسی به مسکن است، به طوری که هیچ بازار عمده جهانی در سال ۲۰۲۴ “مقرون‌به‌صرفه” طبقه‌بندی نشده است.^۳ این بحران عمدتاً به دلیل سیاست‌های محدودکننده شهرسازی و کاربری زمین، همراه با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کمبود نیروی کار، تشدید می‌شود.^۳ خطرات ژئوپلیتیکی، در حالی که به طور مستقیم بر انتظارات قیمت مسکن تأثیر نمی‌گذارند، به فضای گسترده‌تر عدم قطعیت اقتصادی کمک کرده و بر جریان‌های سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارند.^۶

سیاست‌گذاران به طور فزاینده‌ای ضرورت مداخلات متمرکز بر عرضه را برای کاهش بحران دسترسی به مسکن، فراتر از اقدامات متمرکز بر تقاضا، تشخیص می‌دهند.^۸ بازار انتظار بهبود تدریجی در فعالیت‌های سرمایه‌گذاری و ارزش‌های سرمایه را در طول سال ۲۰۲۵ دارد که عمدتاً ناشی از کاهش مورد انتظار نرخ بهره و بهبود بخش گردشگری و اجاره‌های کوتاه‌مدت است.^۵ با این حال، انتظار می‌رود نابرابری‌های منطقه‌ای و نوسانات بازار ادامه یابد که مستلزم ملاحظات استراتژیک چابک برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان است.^۱۳

II. مقدمه

این گزارش به بررسی عمیق و تحلیلی بازار جهانی مسکن می‌پردازد و از مرزهای ملی فراتر رفته تا روندهای اقتصادی فراگیر، عوامل کلیدی تأثیرگذار، و پیش‌بینی‌های آینده‌نگر برای سال‌های ۲۰۲۴-۲۰۲۵ را شناسایی کند. با تکیه بر داده‌های معتبر از سازمان‌های بین‌المللی مانند OECD و IMF، و همچنین دیدگاه‌های شرکت‌های تحقیقاتی پیشرو و تحلیل‌های دانشگاهی، هدف آن ارائه درکی جامع و دقیق از این بخش حیاتی است.

بخش مسکن جایگاه محوری به عنوان یک شاخص پیشرو برای اقتصاد گسترده‌تر دارد و اغلب سیگنال‌های اولیه تغییرات اقتصادی را ارائه می‌دهد. عملکرد آن می‌تواند پیش‌درآمدی برای حرکت در سایر بخش‌ها، از جمله بازار سهام، باشد. یک بازار مسکن قوی معمولاً محرک مثبتی برای رشد اقتصادی فراهم می‌کند، در حالی که رکود در این بخش می‌تواند پیش‌درآمدی برای انقباضات اقتصادی گسترده‌تر باشد. داده‌های کلیدی مسکن، مانند ساخت‌وسازهای جدید مسکونی، مجوزهای ساختمانی، و فروش مسکن، توسط اقتصاددانان و تحلیلگران برای قدرت پیش‌بینی‌کننده آن‌ها در مورد روندهای اقتصادی بزرگتر به دقت رصد می‌شوند.^۱۵ به طور مشخص، ^۱۵ بیان می‌کند که “مسکن به عنوان یک شاخص پیشرو شناخته می‌شود که از اولین حوزه‌هایی است که هنگام چرخش چرخه اقتصادی به سمت رکود، درد را نشان می‌دهد و زمانی که چرخه بهبود می‌یابد، بهبود می‌یابد. یک بازار مسکن سالم می‌تواند یک باد موافق خوب برای بازار سهام فراهم کند، در حالی که رکود در مسکن می‌تواند خرس‌های بازار را به بیرون بیاورد.” این درک اساسی، نقش حیاتی این بخش را در تحلیل اقتصادی برجسته می‌کند.

علاوه بر این، بازار مسکن نه تنها بازتابی از شرایط اقتصادی است، بلکه یک عامل فعال و بالقوه بی‌ثبات‌کننده در سیستم کلان‌مالی محسوب می‌شود. مسکن، به عنوان یک طبقه دارایی قابل توجه و پایه بدهی‌های قابل توجه (وام‌های مسکن)، ذاتاً با ثبات مالی در هم تنیده است. شل شدن استانداردهای وام‌دهی می‌تواند به طور قابل توجهی قیمت مسکن را افزایش دهد، همانطور که در آستانه بحران مالی جهانی در سال‌های ۲۰۰۸-۲۰۰۹ رخ داد.^۹ این ارتباط مستقیم، پویایی‌های بازار مسکن را به خطرات مالی سیستمیک و بحران‌های گذشته پیوند می‌دهد. “اثر ثروت” ^۱۵، که در آن افزایش ارزش خانه‌ها مصرف‌کنندگان را به افزایش هزینه‌ها تشویق می‌کند، می‌تواند یک حلقه بازخورد ایجاد کند که در صورت عدم کنترل توسط وام‌دهی صحیح، به حباب‌های اقتصادی منجر شود. بنابراین، ثبات بازار مسکن برای تاب‌آوری کلی اقتصادی بسیار مهم است. افزایش یا سقوط کنترل‌نشده قیمت مسکن، که اغلب توسط چرخه‌های اعتباری تغذیه می‌شود، می‌تواند بحران‌های مالی را آغاز یا تشدید کند. این امر روندهای جهانی مسکن را به یک نگرانی اصلی برای بانک‌های مرکزی، تنظیم‌کننده‌های مالی، و سیاست‌گذارانی تبدیل می‌کند که هدفشان جلوگیری از خطرات سیستمیک و تضمین ثبات اقتصادی پایدار است.

III. عملکرد بازار جهانی مسکن: روندهای کنونی (۲۰۲۴-۲۰۲۵)

الف. پویایی قیمت و نرخ رشد (اسمی در مقابل واقعی)

در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۴، قیمت‌های جهانی مسکن رشد متوسطی را نشان دادند، با میانگین افزایش سالانه ۲.۶ درصد در ۵۵ کشور. این رقم، با این حال، به طور قابل توجهی کمتر از روند بلندمدت ۴.۸ درصد است که نشان‌دهنده دوره‌ای از گسترش آرام‌تر در مقایسه با میانگین‌های تاریخی است.^۱

یکی از جنبه‌های حیاتی پویایی کنونی قیمت، کاهش قیمت‌های واقعی (تعدیل شده بر اساس تورم) مسکن است. قیمت‌های واقعی جهانی مسکن در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۲ به اوج خود رسید و از آن زمان تاکنون طی دو سال ۳.۶ درصد کاهش یافته است. این بزرگترین کاهش واقعی قیمت از زمان بحران مالی جهانی را نشان می‌دهد که عمدتاً به اثرات ترکیبی نرخ‌های بهره بالاتر و تورم مداوم و بالاتر از روند، به ویژه در اروپا و آمریکای شمالی، نسبت داده می‌شود.^۱

در حالی که اکثر بازارها (۸۰ درصد) رشد اسمی سالانه مثبت قیمت را ثبت کرده‌اند، نابرابری‌های منطقه‌ای قابل توجهی همچنان پابرجاست. به عنوان مثال، ترکیه با افزایش چشمگیر ۲۹.۴ درصدی در رشد اسمی پیشتاز بود، اما به دلیل تورم بالا، کاهش واقعی ۱۰.۴ درصدی را تجربه کرد. در مقابل، چندین بازار اروپایی، از جمله بلغارستان، لهستان، و پرتغال، نرخ رشد اسمی قوی بیش از ۱۰ درصد را نشان دادند. در تضاد آشکار، چین و هنگ کنگ در سال ۲۰۲۴ کاهش قیمت قابل توجهی بیش از ۸ درصد را ثبت کردند.^۱ داده‌های OECD این چشم‌انداز ناهموار را بیشتر نشان می‌دهد و اشاره می‌کند که قیمت‌های واقعی مسکن به طور متوسط در کشورهای عضو آن در دهه گذشته بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است، با شتابی شدید در آغاز همه‌گیری کووید-۱۹. کشورهایی مانند کانادا، شیلی، استونی، ایسلند، اسرائیل، لوکزامبورگ، نیوزلند، و ترکیه بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ افزایش بیش از ۷۵ درصد را تجربه کردند، در حالی که فنلاند، اسپانیا، یونان، و ایتالیا استثنائات قابل توجهی بودند که در همان دوره کاهش را مشاهده کردند.^۱۶

این واگرایی بین رشد قیمت‌های اسمی و واقعی، که به طور مشخص به “تورم بالاتر از روند، به ویژه در اروپا و آمریکای شمالی” ^۲ مرتبط است، به طور مستقیم بر قدرت خرید تأثیر می‌گذارد. تورم بالا، قدرت خرید را کاهش می‌دهد، به این معنی که حتی اگر قیمت عددی یک خانه افزایش یابد، ارزش واقعی آن نسبت به آنچه می‌توان با درآمد خود خریداری کرد (یا هزینه زندگی) کاهش یافته است.^۷ این وضعیت، فشار پنهانی را بر دسترسی به مسکن ایجاد می‌کند. این پدیده مستقیماً به رتبه‌بندی “غیرقابل استطاعت به طور غیرممکن” که در گزارش دموگرافیا مشاهده می‌شود، کمک می‌کند.^۳ حتی با افزایش‌های اسمی به ظاهر متوسط، اثر ترکیبی این افزایش‌ها و تورم به این معنی است که هزینه واقعی مسکن نسبت به درآمد خانوار بدتر می‌شود. این امر توضیح می‌دهد که چرا “بسیاری از خانوارها تحت فشار هزینه‌های مسکن هستند” ^۱۶، با وجود برخی کاهش‌های اخیر در قیمت‌های اسمی. برای افراد، این بدان معناست که حتی اگر دستمزدشان در حال افزایش باشد، ممکن است با هزینه واقعی مسکن همگام نباشد، که مالکیت خانه را به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌کند و چالش‌های هزینه‌های زندگی را تشدید می‌کند. این وضعیت همچنین بر بازار اجاره فشار وارد می‌کند، زیرا افراد بیشتری از خرید مسکن محروم می‌شوند.

ب. حجم معاملات و فعالیت بازار

بازار جهانی املاک و مستغلات طی دو سال گذشته دوره‌ای چالش‌برانگیز را پشت سر گذاشته است، با این حال، فعالیت‌های معاملاتی کلی نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهند، اما همچنان با “بهبودی موج‌دار” مشخص می‌شوند.^۱۴ نرخ‌های بالای وام مسکن و کمبود مداوم مسکن مقرون‌به‌صرفه به کندی فروش خانه کمک کرده است، به طوری که بازار ایالات متحده در سال ۲۰۲۴ پایین‌ترین آمار فروش خود را در نزدیک به ۳۰ سال گذشته تجربه کرد.^۱۷

با وجود چالش‌های پیشین، فعالیت بازارهای سرمایه در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۵ عملکرد قوی را نشان داد. حجم معاملات مستقیم جهانی به ۱۸۵ میلیارد دلار آمریکا رسید که نشان‌دهنده افزایش قابل توجه ۳۴ درصدی نسبت به سال قبل است. این بهبود توسط چندین عامل از جمله بازارهای بدهی با نقدینگی فزاینده، افزایش چشمگیر سرمایه‌گذاری‌های فرامرزی (۵۷ درصد افزایش سالانه، رسیدن به بالاترین سطح سه‌ماهه اول از سال ۲۰۲۲)، و تعدیلات ضروری ارزش دارایی‌ها که املاک تجاری را نسبت به سایر طبقات دارایی جذاب‌تر کرده است، پشتیبانی شد.^۱۳

آمریکا با حجم معاملات ۹۳ میلیارد دلار آمریکا (افزایش ۳۷ درصدی نسبت به سال قبل) پیشتاز بهبود در حجم معاملات بود. منطقه EMEA حجم ۵۵ میلیارد دلار آمریکا (افزایش ۴۱ درصدی) را ثبت کرد، در حالی که آسیا-اقیانوسیه در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۵ به ۳۶ میلیارد دلار آمریکا (۲۰ درصد افزایش) رسید. در حالی که انتظار می‌رود نوسانات شدیدتر در سه‌ماهه دوم، شتاب را کاهش دهد، بخش املاک تجاری به طور کلی در وضعیت سالمی قرار دارد، با تثبیت ارزش دارایی‌ها و شدت بالای پیشنهادها در آغاز سال.^۱۳ سرمایه‌گذاران به طور فزاینده‌ای کیفیت دارایی، اعتبار مستأجر، و بخش‌هایی با رشد پایدار را در اولویت قرار می‌دهند، به طوری که بخش‌های صنعتی و لجستیک، مسکن (مسکونی)، و طبقات دارایی جایگزین منتخب، بیشترین تقاضا را دارند.^۱۳

ج. مروری بر بازار اجاره

قیمت اجاره در بسیاری از کشورهای OECD افزایش قابل توجهی داشته است که اغلب از میانگین رشد درآمد ملی پیشی گرفته است. این روند بار مالی قابل توجهی را بر دوش خانوارها می‌گذارد و به چشم‌اندازی بدبینانه برای مستأجران کمک می‌کند، زیرا هزینه‌های بالای وام‌گیری همچنان مالکیت خانه را برای بسیاری غیرقابل دسترس می‌کند.^۱۶

رویدادهای بزرگ جهانی، مانند بیماری‌های همه‌گیر، پویایی بازار اجاره را تغییر داده‌اند. به عنوان مثال، افزایش کار از راه دور و دوره‌های قرنطینه، به کاهش تقاضا برای اجاره در مراکز شهری پرجمعیت منجر شده است، در حالی که به طور همزمان محبوبیت اجاره‌های حومه شهر و خانه‌های تعطیلات را افزایش داده است.^۷ این تغییر، ترجیحات در حال تحول برای فضای بیشتر و انعطاف‌پذیری را منعکس می‌کند.

در برخی مناطق، پیش‌بینی می‌شود قیمت اجاره به دلیل افزایش عرضه ساختمان‌های چندخانواری که وارد بازار می‌شوند، تثبیت یا حتی کاهش یابد، که نتیجه “رونق ساخت‌وساز همه‌گیری” است.^۱۷ با این حال، انتظار می‌رود این افزایش موجودی موقتی باشد، زیرا گزارش‌ها حاکی از کند شدن شروع ساخت‌وسازهای جدید است.^۱۷ OECD بر بخش قابل توجهی از جمعیت که در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کنند (حدود ۳۰ درصد در کشورهای OECD) تأکید می‌کند که اهمیت پویایی بازار اجاره را برجسته می‌سازد.^۱۸

جدول ۱: روندهای شاخص قیمت مسکن جهانی (۲۰۲۴-۲۰۲۵)

IV. محرک‌های کلیدی اقتصادی و کلان‌اقتصادی

الف. سیاست پولی و نرخ بهره

نرخ‌های بهره از قوی‌ترین شاخص‌های اقتصادی تأثیرگذار بر فرصت‌های املاک و مستغلات هستند. آنها به طور مستقیم بر خریداران بالقوه تأثیر می‌گذارند، زیرا نرخ وام مسکن را تعیین می‌کنند: نرخ‌های بهره پایین‌تر به معنای هزینه‌های وام مسکن کمتر است که ملک را جذاب‌تر کرده و تقاضا را تحریک می‌کند، که به نوبه خود می‌تواند قیمت ملک را افزایش دهد.^۱۹ برعکس، نرخ‌های بهره بالا به طور قابل توجهی هزینه وام‌گیری را افزایش می‌دهند و در نتیجه دسترسی به مسکن را کاهش داده و فعالیت بازار را کند می‌کنند.^۱۵

پیش‌بینی می‌شود بانک‌های مرکزی در سراسر جهان در سال ۲۰۲۵ یا به کاهش نرخ بهره ادامه دهند یا آن را آغاز کنند، اقدامی که انتظار می‌رود قیمت‌های جهانی مسکن و حجم معاملات را افزایش دهد.^۵ به طور خاص، پیش‌بینی می‌شود بانک مرکزی اروپا (ECB) سرعت نسبتاً تهاجمی کاهش نرخ‌ها را حفظ کند، با پیش‌بینی‌هایی که نشان می‌دهد نرخ کلیدی آن از ۳ درصد فعلی به ۱.۷۵ درصد تا پایان سال کاهش خواهد یافت. به همین ترتیب، انتظار می‌رود بانک انگلستان (BoE) نرخ‌های خود را از ۴.۷۵ درصد به ۳.۷۵ درصد کاهش دهد. در مقابل، فدرال رزرو (Fed) ممکن است تنها یک کاهش ۲۵ واحد پایه کوچک‌تر را اجرا کند و نرخ وجوه فدرال را به ۴ تا ۴.۲۵ درصد برساند.^۵ با این حال، این برنامه‌ها با خطر اختلال ناشی از تورم مواجه هستند، به ویژه اگر سیاست‌های پیشنهادی مانند تعرفه‌های گسترده، همانطور که دونالد ترامپ وعده داده است، منجر به افزایش قیمت‌ها شود.^۵

در ایالات متحده، پیش‌بینی می‌شود نرخ‌های وام مسکن در سال ۲۰۲۵ بالا بمانند و “حدود ۷ درصد نوسان کنند”. این نوسان به تغییرات قابل توجه در سیاست فدرال رزرو و تغییرات احتمالی در سیاست مالی دولت آینده نسبت داده می‌شود.^۱۷

ب. رشد اقتصادی و تورم

رشد تولید ناخالص داخلی (GDP) یک عامل کلان‌اقتصادی محوری با تأثیر قابل توجه و عموماً مثبت بر قیمت مسکن است. افزایش تولید ناخالص داخلی معمولاً نشان‌دهنده اقتصادی قوی‌تر، افزایش ثروت، و درآمدهای قابل تصرف بالاتر است که مجموعاً تقاضا برای مسکن را افزایش داده و در نتیجه قیمت‌ها را بالا می‌برد.^۲۰ مطالعات تجربی همبستگی مستقیمی را نشان داده‌اند، به طوری که برخی تحقیقات نشان می‌دهند که افزایش ۱ درصدی تولید ناخالص داخلی می‌تواند در بلندمدت به افزایش ۰.۶ درصدی قیمت مسکن منجر شود.^۲۰ با این حال، برخی مطالعات دیدگاه‌های متناقضی را ارائه می‌دهند که نشان‌دهنده رابطه معکوس یا این است که جهانی‌شدن ممکن است تأثیر قوی‌تری بر حرکت قیمت‌ها نسبت به تولید ناخالص داخلی داخلی داشته باشد.^۲۰

نرخ‌های تورم بالا عموماً با افزایش قیمت در بازار مسکن مرتبط هستند.^۱۹ املاک و مستغلات اغلب به عنوان یک دارایی ملموس در نظر گرفته می‌شود که می‌تواند به عنوان پوششی در برابر تورم عمل کند و سرمایه‌گذاران را که به دنبال بازدهی پایدار در دوره‌های افزایش قیمت هستند، جذب کند.^۷ برعکس، در دوره‌های اوج تورم، خانه‌های مسکونی و اجاره‌ای ممکن است کاهش ارزش واقعی را تجربه کنند که می‌تواند بانک‌ها را وادار به افزایش نرخ بهره برای جبران قدرت خرید فرسایش‌یافته کند.^۱۹

چشم‌انداز اقتصادی OECD برای سال ۲۰۲۵ رشد اقتصادی مثبتی را در اکثر بازارهای عمده پیش‌بینی می‌کند. با این حال، چشم‌انداز در مناطق خاصی، تا حدی به دلیل تشدید تنش‌های تجاری، بدتر شده است. سیاست پولی به طور کلی کمتر محدودکننده می‌شود و انتظار می‌رود سیاست مالی در سال ۲۰۲۵ در برخی اقتصادها حمایتی باشد و هدف آن تحریک رشد و سرمایه‌گذاری است.^۸

ج. پویایی‌های سمت عرضه (ساخت‌وساز، مقررات، هزینه‌ها)

سرمایه‌گذاری مسکونی در کشورهای OECD طی دهه گذشته کاهش ثابتی را تجربه کرده است، با وجود افزایش موقتی پس از همه‌گیری. این امر منجر به کمبود ساختاری قابل توجهی در عرضه مسکن نسبت به تقاضای رو به رشد شده است که عامل اصلی افزایش قیمت مسکن است.^۸ به عنوان مثال، کانادا با کمبود مسکن قابل توجهی روبرو است و نیاز به ساخت سالانه ۵۰۰,۰۰۰ خانه دارد، اما به طور مداوم تنها ۱۵۰,۰۰۰ تا ۲۵۰,۰۰۰ خانه می‌سازد.^۹

پاسخگویی محدود عرضه مسکن به افزایش تقاضا عمدتاً به مجموعه‌ای از موانع ساختاری و نظارتی نسبت داده می‌شود. این موانع شامل فرآیندهای برنامه‌ریزی و تأیید طولانی و پیچیده، دوره‌های ساخت‌وساز طولانی، و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نوسازی است – که تا حدی ناشی از استانداردهای سختگیرانه‌تر بهره‌وری انرژی و پایداری زیست‌محیطی است.^۸ علاوه بر این، محدودیت‌های جغرافیایی و قوانین بسیار محدودکننده کاربری زمین و منطقه‌بندی، به ویژه در مناطق شهری با تقاضای بالا، دسترسی به زمین قابل توسعه را به شدت محدود می‌کند. عوامل دیگری مانند مقررات بازار اجاره و کمبود مداوم نیروی کار در بخش ساخت‌وساز نیز مانع عملکرد کارآمد بازارهای مسکن و ساخت‌وساز جدید می‌شوند.^۸

محدودیت‌های کاربری زمین، با محدود کردن تراکم و زمین‌های موجود، مستقیماً عرضه مسکن را کاهش داده و قیمت‌ها را به طور قابل توجهی افزایش می‌دهند.^۹ این عامل به عنوان یکی از دلایل اصلی دسترسی به مسکن غیرقابل استطاعت شناسایی شده است که منجر به افزایش چشمگیر ارزش زمین می‌شود، گاهی اوقات ۸ تا ۲۰ برابر در مرزهای نظارتی در مقایسه با مناطق مجاور با مقررات کمتر.^۳

این وضعیت یک چالش سیاستی قابل توجه را ایجاد می‌کند. در حالی که تقاضا برای مسکن به شدت به در دسترس بودن و هزینه اعتبار وام مسکن حساس است، و سیاست‌هایی مانند نسبت بدهی به درآمد و نسبت وام به ارزش برای مدیریت این وضعیت استفاده می‌شوند ^۹، تکیه صرف بر سیاست‌های متمرکز بر تقاضا (مانند تعدیل نرخ بهره یا محدود کردن وام‌دهی) برای حل مشکل دسترسی به مسکن کافی نیست و حتی می‌تواند نتیجه معکوس داشته باشد. ^۹ به وضوح بیان می‌کند که “هنگامی که این اتفاق می‌افتد [قیمت‌های بالای مسکن به دلیل عرضه ناکافی]، صرفاً تلاش برای کمک به مردم برای خرید خانه – با استفاده از سیاست‌های متمرکز بر تقاضا مانند نسبت بدهی به درآمد، نسبت وام به ارزش، یا تغییرات در نرخ بهره – کارساز نخواهد بود. راه‌حل باید از سیاست‌های متمرکز بر عرضه باشد. بیش از همه، ما باید خانه‌های بیشتری بسازیم.” این نشان‌دهنده یک عدم تطابق اساسی بین پاسخ‌های سیاستی رایج و ریشه اصلی مشکل است. چنین اقداماتی ممکن است تقاضا را کاهش دهند اما مشکل ساختاری اساسی کمبود موجودی مسکن را حل نمی‌کنند. در واقع، با دشوارتر کردن وام‌گیری، ممکن است ناخواسته بحران دسترسی به مسکن را برای کسانی که سعی در ورود به بازار دارند، تشدید کنند، بدون اینکه در واقع تعداد خانه‌های موجود را افزایش دهند. راه‌حل بلندمدت و پایدار مستلزم تغییر اساسی در تمرکز سیاست به سمت افزایش عرضه از طریق کاهش بارهای نظارتی، آزادسازی زمین، و رفع کمبود نیروی کار در بخش ساخت‌وساز است.^۸ این امر یک چالش سیاسی و اقتصادی بزرگ را نشان می‌دهد، زیرا اغلب مستلزم غلبه بر مقاومت منافع ریشه‌دار، مانند صاحبان خانه‌های موجود است که ممکن است با توسعه جدید به دلیل نگرانی در مورد ارزش املاک یا ویژگی‌های محله مخالفت کنند.^۱۷

جدول ۳: شاخص‌های کلیدی کلان‌اقتصادی و تأثیر آن‌ها بر بازارهای مسکن

V. تحولات جمعیتی و تقاضای در حال تغییر مسکن

الف. روندهای جمعیتی (سالخوردگی، شهرنشینی، مهاجرت)

روند جمعیتی جهانی سالخوردگی جمعیت به طور قابل توجهی تقاضای مسکن را تغییر می‌دهد. این بخش جمعیتی به طور فزاینده‌ای نیاز به مسکن با محدودیت سنی، و همچنین املاک دسترس‌پذیرتر و مناسب‌تر برای سالمندان (طراحی شده برای “سالخوردگی در محل”) را افزایش می‌دهد.^۱۰ این تغییر، توسعه انواع جدید مسکن، مانند جوامع فعال برای بزرگسالان، را تحریک کرده است که نیازهای سبک زندگی و دسترسی خاص سالمندان را برآورده می‌کند.^۱۰

شهرنشینی سریع جهانی یک نیروی قدرتمند تأثیرگذار بر بازارهای مسکن است، به طوری که سازمان ملل پیش‌بینی می‌کند ۶۸ درصد از جمعیت جهان تا سال ۲۰۵۰ در مناطق شهری ساکن خواهند شد.^۲۲ این روند تقاضای رو به رشد برای اشکال مسکن فشرده‌تر و کارآمدتر، از جمله آپارتمان‌های کوچک و واحدهای کوچکتر، را برای تطبیق با افزایش تراکم شهری تحریک می‌کند.^۱۰ با این حال، شهرنشینی تشدید شده چالش‌های قابل توجهی را نیز به همراه دارد، به ویژه منجر به افزایش هزینه‌های مسکن و کاهش دسترسی به مسکن در مراکز شهری به دلیل رقابت شدید برای فضای محدود می‌شود.^۱۰

رشد جمعیت، به ویژه ناشی از مهاجرت بین‌المللی، تأثیر قابل توجهی بر بازارهای مسکن دارد.^۱۰ جریان‌های سرمایه از خریداران خارجی، که اغلب ناشی از افزایش ثروت در بازارهای نوظهور یا جستجو برای سرمایه‌گذاری‌های “امن” است، می‌تواند به طور قابل توجهی تقاضای مسکن را در کشورهای دریافت‌کننده افزایش دهد.^۹ با این حال، این هجوم سرمایه می‌تواند چالش‌های دسترسی به مسکن را برای ساکنان محلی تشدید کند.

ب. تغییر ترکیب خانوار

یک تغییر قابل توجه در ترکیب خانوار، افزایش شیوع خانوارهای تک‌نفره است که اکنون ۳۰ درصد یا بیشتر از کل خانوارها را در بسیاری از شهرهای بزرگ تشکیل می‌دهند.^۱۱ این روند تقاضای گسترده‌ای را برای فضاهای زندگی کوچکتر و کارآمدتر ایجاد می‌کند که نه تنها استودیوها و آپارتمان‌های یک‌خوابه را شامل می‌شود، بلکه راه‌حل‌های نوآورانه مانند واحدهای کوچک مدولار و ترتیبات زندگی مشترک را نیز در بر می‌گیرد که تعادل بین حریم خصوصی و امکانات اجتماعی مشترک را برقرار می‌کنند.^۱۰

زندگی چندنسلی، که زمانی عمدتاً یک هنجار فرهنگی در جوامع خاصی بود، در حال حاضر در تمام گروه‌های جمعیتی در حال افزایش است، به طوری که نزدیک به یک پنجم آمریکایی‌ها اکنون در چنین خانوارهایی زندگی می‌کنند – بیش از دو برابر رقم چهار دهه پیش.^۱۱ این روند توسط ترکیبی از فشارهای اقتصادی (مانند افزایش قیمت خانه، بدهی دانشجویی)، نیازهای عملی مراقبت از سالمندان، و ترجیحات فرهنگی در حال تحول هدایت می‌شود. در پاسخ، سازندگان در حال تطبیق طرح‌ها برای گنجاندن ویژگی‌هایی مانند سوئیت‌های اصلی دوقلو، ورودی‌های جداگانه، یا “واحدهای مهمان” کاملاً مجهز برای تطبیق با این ساختارهای خانوادگی انعطاف‌پذیر هستند.^۱۱

ج. ترجیحات نسلی و عوامل سبک زندگی

نسل هزاره اکنون از نسل بیبی‌بومر به عنوان بزرگترین نسل بزرگسال پیشی گرفته و بیش از ۵۰ درصد از خریداران خانه در ایالات متحده را تشکیل می‌دهد، که ترجیحات آنها بسیار تأثیرگذار است.^۱۱ آنها پیاده‌روی، دسترسی راحت به امکانات، و چیدمان‌های انعطاف‌پذیر را در اولویت قرار می‌دهند و اغلب به دنبال خانه‌هایی در “شهرهای ۱۵ دقیقه‌ای” هستند – محله‌های شهری یا حومه شهری که نیازهای روزمره در فاصله کوتاهی از محل زندگی قرار دارند.^۱۱ نسل Z، که حتی بیشتر از نظر دیجیتالی بومی و آگاه به پایداری هستند، خانه‌هایی با فناوری‌های پیشرفته، بهره‌وری انرژی بالا، و قابلیت انطباق با ترتیبات کار از راه دور را می‌خواهند.^۱۱

انتظار رو به رشدی در میان خریداران، به ویژه نسل‌های جوان‌تر، برای ساختمان‌های با بهره‌وری انرژی بالا با حداقل ردپای کربن و مصالح با منبع پایدار وجود دارد.^۱۱ گواهینامه‌های ساختمان سبز به تمایزدهنده‌های کلیدی تبدیل شده‌اند. علاوه بر این، همه‌گیری کووید-۱۹ تقاضا برای خانه‌هایی که از رفاه کلی حمایت می‌کنند را تسریع کرده است، که منجر به افزایش علاقه به ویژگی‌هایی مانند سیستم‌های پیشرفته تصفیه هوا، نورپردازی متناسب با ریتم شبانه‌روزی، اتاق‌های اختصاصی سلامتی، و عناصر طراحی بیوفیلیک شده است.^۱۱

شیوع پایدار ترتیبات کاری انعطاف‌پذیر و از راه دور همچنان تقاضا برای اقامت‌های طولانی‌تر در مقاصد دلخواه را افزایش می‌دهد که کار و اوقات فراغت را با هم ترکیب می‌کند.^۵ این روند همچنین به تغییر در ترجیحات مسکن به سمت مکان‌های حومه شهری و شهرهای رده دوم کمک می‌کند، زیرا نزدیکی به یک دفتر مرکزی اهمیت کمتری پیدا می‌کند.^۲۲

ترجیحات و نیازهای مسکن در حال تحول در میان گروه‌های جمعیتی مختلف (جمعیت سالخورده، نسل هزاره، نسل Z، خانوارهای تک‌نفره، خانواده‌های چندنسلی) به یک تقسیم‌بندی عمیق در بازار منجر شده است.^۱۰ این تنها به معنای افزایش کلی در تقاضای مسکن نیست؛ بلکه نشان‌دهنده تغییر عمیق به سمت تقاضای تقسیم‌بندی شده است. به عنوان مثال، جمعیت سالخورده تقاضا برای دفاتر پزشکی تخصصی و امکانات زندگی سالمندان را افزایش می‌دهد، در حالی که نسل هزاره با خانواده‌های جوان، تقاضا برای مسکن چندخانواری در حومه شهر را تقویت می‌کند. همزمان، شهرنشینان نسل Z بازار واحدهای کوچک و املاک اجاره‌ای با فناوری پیشرفته را به جلو می‌برند.^۱۱ این وضعیت نشان می‌دهد که بازار مسکن در حال تقسیم شدن به زیربازارهای بسیار تخصصی است که هر یک دارای الزامات منحصربه‌فردی هستند.

استراتژی‌های موفق در املاک و مستغلات باید به طور فزاینده‌ای با این روندهای خاص نسلی و سبک زندگی همسو باشند.^۱۱ این امر مستلزم رویکردی دقیق‌تر به سرمایه‌گذاری و توسعه است که از راه‌حل‌های یکنواخت فاصله می‌گیرد. سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان باید به طور استراتژیک بر انواع دارایی‌هایی تمرکز کنند که با این تقاضاهای در حال تحول همخوانی دارند (مانند جوامع فعال برای بزرگسالان، فضاهای زندگی مشترک، خانه‌های پایدار و هوشمند، املاک با فضاهای اختصاصی برای دفتر کار خانگی). علاوه بر این، انتخاب مکان‌هایی که این ترجیحات را برآورده می‌کنند (مانند “شهرهای ۱۵ دقیقه‌ای”، مناطق حومه شهری با امکانات فراوان، یا شهرهای امن برای سرمایه خارجی) بسیار مهم می‌شود. این امر مستلزم انعطاف‌پذیری در چیدمان واحدها و تأکید قوی بر ادغام فناوری و ویژگی‌های پایداری در توسعه‌های جدید است.^۱۱ بازار به طور فزاینده‌ای به کسانی پاداش خواهد داد که بتوانند این تقاضاهای خاص و در حال رشد ناشی از جمعیت‌شناسی را شناسایی و برآورده کنند.

جدول ۴: تأثیر تحولات جمعیتی بر تقاضا و عرضه مسکن

VI. رویدادهای جهانی و پیامدهای آن‌ها بر بازار

الف. خطرات ژئوپلیتیکی

خطرات ژئوپلیتیکی به طور قابل توجهی بر احساسات مصرف‌کننده تأثیر می‌گذارند و منجر به انتظارات اقتصادی بدبینانه‌تر و عدم قطعیت فزاینده در مورد درآمد خانوار می‌شوند.^۶ این امر می‌تواند به کاهش هزینه‌های مصرف‌کننده، به ویژه برای کالاهای بادوام بزرگ، منجر شود، زیرا خانوارها رفتارهای پیشگیرانه‌تری مانند افزایش پس‌انداز را در پیش می‌گیرند.^۶

در حالی که مصرف‌کنندگان نگران این هستند که اصطکاک ژئوپلیتیکی می‌تواند به قیمت سهام و سایر دارایی‌های مالی سرایت کند، اما به طور شگفت‌انگیزی انتظار دارند که قیمت مسکن نسبتاً مصون بماند.^۶ این تصور ممکن است ناشی از تاب‌آوری مشاهده شده در بسیاری از بازارهای مسکن، رشد قوی قیمت‌ها در گذشته نزدیک، یا یک باور عمومی باشد که مسکن می‌تواند در دوره‌های آشفتگی اقتصادی به عنوان یک پوشش پایدار عمل کند.^۶

تنش‌های ژئوپلیتیکی بالا، مانند تحریم‌ها یا محدودیت‌های تجاری، اغلب سرمایه‌گذاران را به خروج سرمایه از مناطقی که ناپایدار تلقی می‌شوند، سوق می‌دهد و معاملات املاک و مستغلات را کند می‌کند.^۷ برعکس، دوره‌های صلح و ایجاد توافق‌نامه‌های اقتصادی می‌تواند سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تحریک کند. علاوه بر این، خطرات ژئوپلیتیکی می‌توانند جریان‌های سرمایه را به بازارهای مسکن “امن” سوق دهند، جایی که سرمایه‌گذاران به دنبال ثبات هستند و به طور بالقوه قیمت‌ها را در آن مناطق خاص افزایش می‌دهند.^۹

ب. همه‌گیری‌ها و بلایای طبیعی

بحران‌های بزرگ جهانی مانند همه‌گیری‌ها و بلایای طبیعی به طور اساسی نحوه درک و انتخاب فضاهای زندگی توسط افراد را تغییر می‌دهند و به اولویت‌های جدیدی در انتخاب خانه منجر می‌شوند.^۷ به عنوان مثال، افزایش کار از راه دور و دوره‌های قرنطینه، به طور قابل توجهی تقاضا برای خانه‌های بزرگتر، دفاتر کار خانگی اختصاصی، و فضاهای باز قابل دسترس را افزایش داده است. نگرانی‌ها در مورد تراکم در محیط‌های شهری، تغییر قابل توجهی در علاقه خریداران به مناطق حومه شهری و روستایی را به همراه داشته است. علاوه بر این، خریداران به طور فزاینده‌ای ایمنی و آمادگی را در اولویت قرار می‌دهند و به دنبال سازه‌های مقاوم، برق پشتیبان قابل اعتماد، و ویژگی‌های مقاوم در برابر بلایا در خانه‌های خود هستند.^۷

بازارهای مسکن بسته به ماهیت و شدت بحران، واکنش‌های متفاوتی نشان می‌دهند. در کوتاه‌مدت، عدم قطعیت اقتصادی و کاهش تحرک معمولاً منجر به کاهش موقتی قیمت ملک می‌شود. با این حال، در بلندمدت، عواملی مانند عرضه محدود، افزایش تقاضا برای مکان‌های امن‌تر، و اقدامات محرک دولتی می‌توانند بهبود و افزایش قیمت را به همراه داشته باشند. این رویدادها همچنین نابرابری‌های منطقه‌ای ایجاد می‌کنند، به طوری که مناطق اغلب تحت تأثیر بلایا ممکن است کاهش ارزش ملک را تجربه کنند، در حالی که مناطق امن‌تر ممکن است شاهد افزایش تقاضا باشند.^۷

اختلالات در الگوهای سفر و اشتغال، روندهای اجاره را تغییر می‌دهد. تقاضای اجاره در شهرها ممکن است به دلیل کاهش گردشگری و کار از راه دور کاهش یابد، در حالی که اجاره‌های کوتاه‌مدت در مناطق کمتر شلوغ و خوش‌منظره محبوب‌تر می‌شوند. مستأجران نیز به دنبال انعطاف‌پذیری بیشتر در شرایط اجاره، امکانات رفاهی با توجه به سلامت، و مسکنی طراحی شده برای تاب‌آوری در برابر بحران‌های آینده هستند.^۷

ج. مداخلات سیاست ملی (مثلاً محدودیت‌های خریدار خارجی، قوانین مالیاتی)

سیاست‌های دولتی، از جمله قوانین مالیاتی، یارانه‌ها، و مقررات سرمایه‌گذاری خارجی، نقش حیاتی در شکل‌دهی بازارهای املاک و مستغلات ایفا می‌کنند.^۷ کشورهایی با سیاست‌های مطلوب و باثبات تمایل به جذب سرمایه‌گذاران دارند، در حالی که تغییرات ناگهانی یا غیرقابل پیش‌بینی در مقررات می‌تواند فعالیت بازار را به طور قابل توجهی کند کند.^۷

برای کاهش چالش‌های دسترسی به مسکن برای ساکنان محلی، به ویژه آنهایی که ناشی از خریداران خارجی ثروتمند هستند، سیاست‌گذاران در کشورهای مختلف در حال اعمال محدودیت‌هایی هستند. به عنوان مثال، قانون سال ۲۰۱۸ نیوزلند که خارجی‌ها را از خرید برخی املاک مسکونی منع می‌کند، و پس از آن ممنوعیت مشابه کانادا پنج سال بعد، که شامل جریمه‌های قابل توجه برای نقض قوانین بود.^۹ سنگاپور، به عنوان مثال، در سال ۲۰۱۳ نرخ مالیات بر تمبر برای خارجی‌ها را به ۶۰ درصد دو برابر کرد تا فشار بر مسکن را در این شهر-کشور کاهش دهد.^۹

سیاست‌های مالیاتی ملی و طرح‌های سرمایه‌گذاری نیز به طور قابل توجهی بر جریان‌های بین‌المللی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند. در بریتانیا، تغییراتی مانند افزایش مالیات بر تمبر برای خانه‌های اضافی (از ۳% به ۵%) و لغو رژیم مالیاتی غیر مقیم (که از آوریل ۲۰۲۵ با یک سیستم مبتنی بر اقامت جایگزین می‌شود) می‌تواند سرمایه‌گذاری خارجی در املاک را کاهش دهد.^۵ تصمیم اسپانیا برای پایان دادن به طرح ویزای طلایی خود در آوریل ۲۰۲۵، که قبلاً به ازای سرمایه‌گذاری در ملک به ارزش ۵۰۰,۰۰۰ یورو یا بیشتر اقامت اعطا می‌کرد، انتظار می‌رود منجر به افزایش فروش بین‌المللی در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ شود و پس از آن کاهش یابد.^۵

مداخلات سیاستی ملی، در حالی که اغلب با هدف حل مشکلات داخلی مسکن مانند بهبود دسترسی برای ساکنان محلی یا تثبیت بخش‌های خاص بازار انجام می‌شوند ^۹، در یک بازار جهانی مسکن به هم پیوسته، به صورت مجزا عمل نمی‌کنند. اثر تجمعی این سیاست‌های ملی متفاوت، یک چشم‌انداز سرمایه‌گذاری جهانی تکه‌تکه است. در حالی که هدف آنها حل مشکلات محلی است، می‌توانند جریان‌های سرمایه بین‌المللی را به بازارهای دیگر، که احتمالاً سهل‌گیرتر هستند، منحرف کنند، یا به کاهش کلی سرمایه‌گذاری فرامرزی در املاک و مستغلات منجر شوند. پایان دادن به ویزای طلایی اسپانیا ^۵ نمونه بارز سیاستی ملی است که اثرات موجی مستقیم بین‌المللی دارد. این تکه‌تکه شدن، لایه‌ای از پیچیدگی، ریسک، و عدم قطعیت را برای سرمایه‌گذاران جهانی اضافه می‌کند، که باید مجموعه‌ای از مقررات متنوع و گاهی اوقات به سرعت در حال تغییر را مدیریت کنند.^۷ علاوه بر این، این وضعیت نشان می‌دهد که بازارهای “امن” ^۹ ممکن است شاهد افزایش جریان‌های سرمایه باشند، زیرا سرمایه‌گذاران به دنبال ثبات هستند، که به طور بالقوه مشکلات دسترسی به مسکن را در آن مقاصد تشدید می‌کند، مگر اینکه به طور مناسب مدیریت شود. این امر چالش تعادل بین اهداف سیاست ملی و واقعیت‌های یک بازار سرمایه جهانی شده را برجسته می‌کند.

VII. بحران جهانی دسترسی به مسکن

الف. وضعیت کنونی عدم دسترسی و نابرابری‌های منطقه‌ای

نسخه ۲۰۲۵ گزارش دسترسی به مسکن بین‌المللی دموگرافیا وضعیت نگران‌کننده و بی‌سابقه‌ای را آشکار می‌کند: برای اولین بار در ۲۱ سال تاریخ این گزارش، هیچ یک از ۹۵ بازار اصلی مسکن مورد تحلیل در هشت کشور (استرالیا، کانادا، چین، ایرلند، نیوزلند، سنگاپور، بریتانیا، و ایالات متحده) “مقرون‌به‌صرفه” طبقه‌بندی نشده است.^۳

این گزارش از “نسبت میانه قیمت به درآمد” (ضریب میانه) به عنوان معیار اصلی خود برای تعیین دسترسی به مسکن استفاده می‌کند. ضریب میانه بالاتر نشان‌دهنده دشواری بیشتر برای خانوارهای با درآمد متوسط در دستیابی به مالکیت خانه است.^۳

لیست بازارهای “غیرقابل استطاعت به طور غیرممکن” تحت سلطه شهرهای بزرگ جهانی است. هنگ کنگ با ضریب میانه ۱۴.۴ پیشتاز است، و پس از آن سیدنی (۱۳.۸)، سن خوزه (۱۲.۱)، ونکوور (۱۱.۸)، لس آنجلس (۱۱.۲)، آدلاید (۱۰.۹)، هونولولو (۱۰.۸)، سان فرانسیسکو (۱۰.۰)، ملبورن (۹.۷)، و سن دیگو (۹.۵) قرار دارند.^۳

پیتسبورگ، پنسیلوانیا، با وجود اینکه برای پنجمین سال متوالی مقرون‌به‌صرفه‌ترین بازار بزرگ با ضریب میانه ۳.۲ است، همچنان در دسته “نسبتاً غیرقابل استطاعت” قرار می‌گیرد که گستردگی بحران را نشان می‌دهد.^۳

OECD گزارش می‌دهد که قیمت‌های واقعی مسکن در دهه گذشته به طور متوسط در کشورهای عضو آن بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است، با شتابی به ویژه شدید در آغاز همه‌گیری کووید-۱۹. در نتیجه، بسیاری از خانوارها به شدت تحت فشار هزینه‌های مسکن هستند، به ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق کلان‌شهری که قیمت‌ها و اجاره‌ها اغلب سریع‌تر از میانگین ملی افزایش یافته‌اند.^۱۶ نابرابری‌های منطقه‌ای در دسترسی به مسکن قابل توجه است، به طوری که پایتخت‌ها اغلب گران‌ترین هستند.^۱۶

ب. دلایل ریشه‌ای (محدودیت‌های شهرسازی، سیاست‌های کاربری زمین)

بر اساس گزارش دموگرافیا، دو دلیل اصلی بحران جهانی دسترسی به مسکن، سیاست‌های محدودکننده شهرسازی و سیاست‌های محدودکننده کاربری زمین هستند. استراتژی‌های محدودکننده شهرسازی، مانند کمربندهای سبز، مرزهای رشد شهری، و طرح‌های افزایش تراکم، در حالی که اغلب با هدف مهار گسترش شهری و ترویج پایداری انجام می‌شوند، به طور ناخواسته منجر به کمبود شدید زمین می‌شوند.^۳

این سیاست‌های محدودکننده کاربری زمین، از جمله مقررات سختگیرانه منطقه‌بندی و برنامه‌ریزی، عرضه مسکن جدید را به شدت محدود می‌کنند که به نوبه خود ارزش زمین را به طور چشمگیری افزایش می‌دهد. قیمت زمین می‌تواند در مرزهای نظارتی ۸ تا ۲۰ برابر نسبت به مناطق مجاور با مقررات کمتر افزایش یابد، که عملاً بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط و پایین را از بازار خارج می‌کند.^۳ این گزارش اشاره می‌کند که تقریباً تمام بازارهای مسکن به شدت غیرقابل استطاعت، از این “مدل محدودکننده شهرسازی” پیروی می‌کنند.^۴

این الگوی برنامه‌ریزی محدودکننده، که به طور قابل توجهی به بحران کنونی کمک کرده است، از قانون برنامه‌ریزی شهر و کشور بریتانیا در سال ۱۹۴۷ نشأت گرفته و از آن زمان تقریباً در سراسر جهان گسترش یافته است.^۴ این گزارش استدلال می‌کند که در حالی که برنامه‌ریزی شهری برای بهبود زندگی در نظر گرفته شده است، این سیاست‌های محدودکننده اغلب با بدتر کردن شدید دسترسی به مسکن، وضعیت مردم را بدتر کرده‌اند.^۴

ج. تأثیر بر خانوارها و بی‌خانمانی

افزایش سریع هزینه‌های مسکن، عامل مهمی در تشدید چالش‌های گسترده‌تر هزینه‌های زندگی برای خانوارها در سراسر جهان است.^۳ هزینه‌های مسکن سهم فزاینده‌ای از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، که اغلب به ضرر سایر دسته‌های هزینه‌های ضروری مانند غذا و حمل‌ونقل است.^۸

ناکارآمدی‌ها در بازار مسکن، به ویژه آنهایی که ناشی از عدم دسترسی به مسکن هستند، می‌توانند رفاه اقتصادی کلی را از بین ببرند، منجر به محرومیت اجتماعی و اقتصادی شوند، و مانع تحرک مسکونی و نیروی کار شوند. این بدان معناست که افراد ممکن است به دلیل هزینه‌های مسکن نتوانند به مناطقی با فرصت‌های شغلی بهتر نقل مکان کنند.^۱۶

بحران دسترسی به مسکن مستقیماً با افزایش نگران‌کننده بی‌خانمانی در سطح جهان مرتبط است. داده‌های رسمی نشان می‌دهد که بیش از ۲ میلیون نفر در کشورهای OECD به عنوان بی‌خانمان ثبت شده‌اند.^۱۶ در ایالات متحده، بی‌خانمانی در سال ۲۰۲۴ ۱۸ درصد افزایش یافت، روندی که تا حدی به هزینه‌های بالای مسکن و تأثیر بلایای طبیعی نسبت داده می‌شود.^۱۷ بار عدم دسترسی به مسکن به طور نامتناسبی بر دوش خانوارهای با درآمد پایین و جوامع رنگین‌پوست است و نابرابری‌های موجود را تشدید می‌کند.^۱۷

زمانی که داده‌های شاخص قیمت مسکن S&P CoreLogic Case-Shiller نشان می‌دهد که افزایش قیمت خانه می‌تواند “اثر ثروت” ایجاد کند، که در آن صاحبان خانه خود را ثروتمندتر می‌دانند و در نتیجه هزینه‌های خود را افزایش می‌دهند ^۱۵، یک پدیده پیچیده در حال وقوع است. با این حال، هنگامی که قیمت‌های اسمی خانه به طور متوسط در حال افزایش هستند، اما قیمت‌های واقعی (تعدیل شده بر اساس تورم) در واقع در حال کاهش هستند ^۲، و همزمان، مسکن برای خانوارهای با درآمد متوسط “غیرقابل استطاعت به طور غیرممکن” تلقی می‌شود ^۳، “اثر ثروت” سنتی برای بخش قابل توجهی از جمعیت بسیار طبقه‌بندی شده یا حتی معکوس می‌شود. کسانی که قبلاً صاحب خانه هستند، به ویژه در بازارهایی که افزایش اسمی را تجربه می‌کنند، ممکن است همچنان احساس ثروتمندی کنند (حتی اگر افزایش ثروت واقعی آنها کمتر از حد تصور باشد یا هزینه‌های وام مسکن آنها در حال افزایش باشد). در مقابل، کسانی که به دلیل هزینه‌های گزاف قادر به ورود به بازار نیستند، به طور فزاینده‌ای احساس فقر و محرومیت می‌کنند.

این وضعیت یک شکاف اجتماعی آشکار و رو به رشد ایجاد می‌کند. بازار مسکن، که از لحاظ تاریخی مسیری اصلی برای انباشت ثروت برای طبقه متوسط بوده است، در حال تبدیل شدن به یک مانع قابل توجه است که نابرابری‌های اجتماعی-اقتصادی را تشدید می‌کند.^۲۳ پدیده “ضد شهرنشینی” ^۴، که در آن خانوارهای با درآمد متوسط به طور فزاینده‌ای مجبور به ترک بازارهای گران‌قیمت برای مناطق مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌شوند، تجلی مستقیمی از این مشکل ساختاری است. این “رأی با پا” نشان‌دهنده شکست اساسی بازارهای مسکن در خدمت به نیازهای گسترده‌تر جامعه است. بنابراین، این بحران تنها یک چالش اقتصادی نیست، بلکه تهدیدی عمیق برای تحرک اجتماعی، برابری، و مسیرهای سنتی به سوی رفاه است که منجر به طبقه‌بندی فزاینده در درون و بین ملت‌ها می‌شود.

جدول ۲: ۱۰ بازار مسکن مقرون‌به‌صرفه‌ترین و گران‌ترین در جهان (۲۰۲۴)

VIII. چشم‌انداز آینده و ملاحظات استراتژیک (۲۰۲۵ و پس از آن)

الف. پیش‌بینی‌های کارشناسی و احساس بازار

پس از دو سال چالش‌برانگیز، مدیران اجرایی املاک و مستغلات در سراسر جهان روند رو به بهبودی را در معاملات در اروپا، ایالات متحده و آسیا گزارش می‌دهند.^۱۴ با این حال، احساس غالب، خوش‌بینی محتاطانه است، با پیش‌بینی “بهبودی موج‌دار” به دلیل عدم قطعیت مداوم در مورد نرخ بهره و خطرات ژئوپلیتیکی.^۱۴

کاهش بیشتر نرخ بهره توسط بانک‌های مرکزی در سال ۲۰۲۵ به طور گسترده‌ای به عنوان یک کاتالیزور مهم پیش‌بینی می‌شود که رشد قیمت مسکن و حجم معاملات را، به ویژه در اروپا و آمریکای شمالی، تقویت خواهد کرد.^۱ سرمایه‌گذاران به طور فزاینده‌ای بر کیفیت دارایی، اعتبار مستأجر، و بخش‌های دارای رشد پایدار (مانند صنعتی، مسکن، و جایگزین‌ها) تمرکز می‌کنند.^۱۳

صنعت هتلداری از زمان همه‌گیری رونق گرفته و نشانه‌ای از کند شدن ندارد، که منجر به افزایش علاقه به املاک هتلداری شده است. توانایی آن در تعیین قیمت مجدد در کوتاه‌مدت، آن را برای مقابله با تورم جذاب می‌کند. هم سرمایه‌گذاران سهام و هم بدهی، تخصیص‌های خود را افزایش می‌دهند، به طوری که هتل‌ها سرمایه‌گذاری قابل توجهی را به عنوان لنگرگاه برای طرح‌های چندمنظوره جذب می‌کنند. پیش‌بینی می‌شود که چشم‌انداز اجاره برای سال ۲۰۲۵ بسیار مثبت باشد.^۱۴

همچنین، برخی از بالاترین فرصت‌های بازدهی در سال ۲۰۲۵ در زیرساخت‌های دیجیتال و انرژی یافت می‌شوند که منعکس‌کننده مضامین اصلی اقتصادی جهانی مانند انتقال انرژی و رشد سریع هوش مصنوعی و خدمات داده هستند.^۱۴

ب. توصیه‌های سیاستی برای بازارهای مسکن پایدار

برای رسیدگی به چالش‌های موجود در بازار مسکن، به ویژه بحران دسترسی به مسکن، یک تغییر عمده در سیاست‌گذاری ضروری است. این امر مستلزم تمرکز قوی بر سیاست‌های سمت عرضه است. مقامات باید به طور فعال خانه‌های بیشتری بسازند، زمان‌های صدور مجوز را کاهش دهند، زمین‌های دولتی استفاده نشده را برای توسعه مسکن آزاد کنند، و به کمبود نیروی کار در بخش ساخت‌وساز رسیدگی کنند.^۸

اصلاحات نظارتی نیز حیاتی هستند. این شامل کاهش محدودیت‌های کاربری زمین و برنامه‌ریزی، و همچنین مقررات بازار اجاره است. ساده‌سازی فرآیندهای تأیید و هماهنگ‌سازی مقررات در حوزه‌های قضایی زیرملی می‌تواند هزینه‌های سرمایه‌گذاری تجاری را کاهش داده و سرمایه‌گذاری در موجودی مسکن را ترویج کند.^۸

ابتکارات دسترسی به مسکن باید شامل سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی، اتخاذ رویکرد “مسکن اول” برای بی‌خانمانی، و بهبود دسترسی به حمایت‌های متناسب و خدمات جامع باشد که نیازهای اجتماعی، بهداشتی و اشتغال را برطرف می‌کند.^۱۶ علاوه بر این، اطمینان از اینکه دولت‌های زیرملی از مشوق‌های مالی کافی برای کاهش پیچیدگی و ساده‌سازی تأییدها برخوردارند، مهم است.^۸

در یک محیط جهانی که با نوسانات و عدم قطعیت‌های ژئوپلیتیکی مشخص می‌شود، تقویت نظارت مالی، ایجاد ذخایر بیشتر، و افزایش همکاری بین‌المللی برای حفظ ثبات مالی ضروری است.^۲۴

ج. روندهای بلندمدت و فرصت‌های نوظهور

استراتژی‌های املاک و مستغلات که با روندهای نسلی همسو هستند، اغلب بازدهی ترکیبی را در طول زمان به همراه دارند. این شامل تمرکز بر املاک چندخانواری، زندگی سالمندان، و توسعه‌های چندمنظوره است که نیازهای در حال تحول جمعیت را برآورده می‌کنند.^۱۱

بازارهای با رشد بالا و عرضه محدود، جایی که رشد جمعیت و دستمزد از عرضه پیشی می‌گیرد و منطقه‌بندی و موانع توسعه ساخت‌وساز بیش از حد را محدود می‌کند، فرصت‌های سرمایه‌گذاری جذابی را ارائه می‌دهند.^۱۱

پیشرفت‌های تکنولوژیکی، مانند خانه‌های هوشمند، تورهای مجازی، و پلتفرم‌های تراکنش دیجیتال، به طور فزاینده‌ای برای خریداران و سرمایه‌گذاران مهم می‌شوند.^۲۲ همچنین، تمرکز فزاینده‌ای بر ساخت‌وسازهای با بهره‌وری انرژی بالا و سازگار با محیط زیست وجود دارد که تعهد صنعت به پایداری و پاسخگویی به تقاضای خریداران آگاه به محیط زیست را برجسته می‌کند.^۲۲

توسعه‌های چندمنظوره، با هتل‌ها به عنوان لنگرگاه و ادغام کار و اوقات فراغت، نیز در حال افزایش هستند.^۱۴ در نهایت، سرمایه‌گذاری در جمع‌آوری و تحلیل داده‌ها برای درک بهتر روندهای جمعیتی و تأثیر آنها بر مسکن، برای تصمیم‌گیری استراتژیک در آینده ضروری است.^۱۰

IX. نتیجه‌گیری

بازار جهانی مسکن در سال‌های ۲۰۲۴-۲۰۲۵ با پیچیدگی‌های قابل توجهی روبرو است که با رشد اسمی متوسط، کاهش نگران‌کننده قیمت‌های واقعی، و بحران دسترسی به مسکن بی‌سابقه مشخص می‌شود. این گزارش نشان می‌دهد که در حالی که نرخ‌های بهره و رشد اقتصادی عوامل کلان‌اقتصادی حیاتی هستند، کمبود ساختاری در عرضه مسکن، ناشی از سیاست‌های محدودکننده کاربری زمین و مقررات دست و پا گیر، دلیل اصلی عدم دسترسی به مسکن در سراسر جهان است. این وضعیت یک چالش سیاستی مهم را ایجاد می‌کند: تکیه صرف بر اقدامات متمرکز بر تقاضا برای حل مشکلات دسترسی به مسکن ناکافی است و حتی می‌تواند نابرابری‌ها را تشدید کند.

تحولات جمعیتی، از جمله جمعیت سالخورده، شهرنشینی سریع، و تغییر ترکیب خانوار، به طور عمیقی تقاضای مسکن را تغییر می‌دهند و به تقسیم‌بندی بازار به زیربازارهای تخصصی منجر می‌شوند. این امر مستلزم رویکردهای سرمایه‌گذاری و توسعه دقیق‌تر است که با نیازهای خاص نسلی و سبک زندگی همسو باشد. علاوه بر این، رویدادهای جهانی مانند خطرات ژئوپلیتیکی و بلایای طبیعی، در حالی که تأثیرات متفاوتی بر بخش‌های مختلف بازار دارند، به عدم قطعیت کلی کمک می‌کنند و نیاز به استراتژی‌های چابک را برجسته می‌سازند. تکه‌تکه شدن سیاست‌های ملی، در حالی که برای حل مشکلات داخلی طراحی شده‌اند، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری جهانی را پیچیده‌تر می‌کند.

در مجموع، آینده بازار جهانی مسکن مستلزم یک رویکرد جامع و یکپارچه است. سیاست‌گذاران باید به طور قاطعانه بر افزایش عرضه مسکن از طریق اصلاحات نظارتی و مشوق‌های مناسب تمرکز کنند. سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان باید به طور استراتژیک به تقاضاهای جمعیتی در حال تحول، پایداری، و ادغام فناوری توجه کنند. تنها از طریق سیاست‌گذاری‌های هماهنگ و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری سازگار می‌توان به سوی بازارهای مسکن پایدارتر، کارآمدتر و در دسترس‌تر در سطح جهانی حرکت کرد. این مسیر نه تنها برای ثبات اقتصادی، بلکه برای تحرک اجتماعی و رفاه عمومی در سراسر جهان حیاتی است.