چشمانداز آینده، مدیریت ریسک و سیاستگذاری پایدار
بررسی روندهای گذشته و حال بازار مسکن ایران نشان میدهد که آینده این بازار وابسته به متغیرهای متعددی است؛ از سیاستهای پولی و مالی داخلی گرفته تا تحولات بینالمللی و رفتارهای فرهنگی و اجتماعی. در چنین فضایی، سناریوهای گوناگونی برای آینده قابل تصور است که هر یک از آنها میتواند مسیر بازار را در دهههای آتی شکل دهد.
دو سناریوی محتمل:
- سونامی جدید در قیمت مسکن با تشدید سفتهبازی و تورم:
اگر سیاستهای پولی انبساطی بدون مدیریت مناسب ادامه پیدا کند، نقدینگی فراوان و انتظارات تورمی میتواند به ایجاد حبابهای قیمتی جدید و جهشهای ناگهانی در قیمت مسکن منجر شود. در چنین شرایطی، سفتهبازان با استفاده از فضای تورمی و نااطمینانی، داراییهای خود را به مسکن تبدیل کرده و باعث افزایش هرچه بیشتر قیمتها میشوند. نتیجه این وضعیت، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و حذف بسیاری از اقشار متوسط و کمدرآمد از بازار مسکن خواهد بود. - رکود ادامهدار با فرار سرمایهگذاران از بازار مسکن:
در سوی دیگر، اگر سیاستهای انقباضی شدید و نبود مشوقهای مناسب برای سازندگان و سرمایهگذاران ادامه یابد، احتمال تشدید رکود وجود دارد. سرمایهگذاران در این شرایط به دلیل عدم سودآوری و نااطمینانی از آینده اقتصاد، پول خود را از بازار مسکن خارج میکنند. این خروج سرمایه و کاهش ساختوساز منجر به کمبود عرضه، فرسودگی بافتهای موجود و در نهایت، تعمیق بحران دسترسی به مسکن مناسب میشود.
پیشنهادات برای سیاستگذاران:
- کنترل تورم: مدیریت صحیح نقدینگی و اجرای سیاستهای پولی و مالی هماهنگ، اولین گام در جلوگیری از جهشهای قیمتی و ایجاد حباب در بازار مسکن است.
- بهبود روابط بینالمللی: کاهش تنشهای سیاسی و تعامل سازنده با جهان، دسترسی به سرمایه، تکنولوژی و مصالح وارداتی را تسهیل کرده، هزینه ساختوساز را کاهش داده و ثبات اقتصادی را افزایش میدهد.
- ارائه تسهیلات متناسب با درآمد خانوارها: وامها و تسهیلات مسکن باید بر اساس واقعیتهای درآمدی افراد تنظیم شوند تا بتوانند سهم معنیداری از هزینههای مسکن را پوشش دهند و قدرت خرید را تقویت کنند.
- مالیات بر خانههای خالی: اعمال مالیات بر داراییهای غیرمولد همچون خانههای خالی، انگیزه سفتهبازان را کاهش داده و عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره یا فروش را افزایش میدهد.
- تشویق به ساخت مسکن اجتماعی و بازسازی: حمایت از تولید مسکن ارزانقیمت و ترمیم بافتهای فرسوده، نیاز اقشار کمدرآمد را برطرف کرده و از فشار بر بازار واحدهای نوساز و گرانقیمت میکاهد.
توصیهها به سرمایهگذاران:
- تحلیل سیکلها: سرمایهگذاران باید با دقت روندهای گذشته را بررسی کرده و از سیکلهای رونق و رکود درس بگیرند.
- مدیریت ریسک: عدم تمرکز سرمایه در یک پروژه یا منطقه، استفاده از مشاورههای تخصصی و تحلیلهای عمیق، کمک میکند تا سرمایهگذاران در مواجهه با نااطمینانیها تصمیمات بهتری اتخاذ کنند.
- تنوعبخشی: ورود به حوزههای مکمل در صنعت ساختمان، نظیر بازسازی و نوسازی، یا حضور در بازارهای جغرافیایی متفاوت، میتواند ریسک را کاهش دهد.
- نگاه بلندمدت: دوری از سفتهبازی و تمرکز بر سرمایهگذاریهای بلندمدت با بازدهی معقول، ثبات بیشتری را برای سرمایهگذاران فراهم میسازد.
در مجموع، آینده بازار مسکن ایران در گرو برخورد خردمندانه و همهجانبه با عوامل اثرگذار بر این بازار است. سیاستگذاران با اتخاذ راهبردهای جامع و پایدار، و سرمایهگذاران با نگاه تحلیلی و بلندمدت، میتوانند از تکرار بحرانها جلوگیری کرده و زمینه را برای ایجاد بازاری متعادل، مقرونبهصرفه و در دسترس همگان فراهم کنند.
نتیجهگیری
مرور جامع بر عوامل مؤثر بر بازار مسکن ایران نشان میدهد که این بازار زیر تأثیر مجموعهای پیچیده و چندلایه از متغیرهای اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی قرار دارد. از سیاستهای پولی و مالی دولت و تأثیر تحریمها بر هزینههای ساختوساز و سرمایهگذاری، تا تورم، نوسانات نرخ ارز، باورهای فرهنگی درباره مالکیت مسکن، و نقش توصیههای خانوادگی در تصمیمگیریهای خرید، همگی در کنار یکدیگر به شکلگیری الگوهای عرضه، تقاضا و قیمتگذاری منجر میشوند. این درهمتنیدگی نشان میدهد که نمیتوان بازار مسکن را صرفاً با یک یا دو متغیر اقتصادی تحلیل کرد؛ بلکه نیازمند رویکردی چندوجهی و ترکیبی هستیم.
برای کاهش نوسانات، افزایش دسترسی به مسکن و ایجاد تعادل در این بازار، اتخاذ یک رویکرد جامع، هماهنگ و پایدار ضروری است. سیاستهای مالی و اعتباری باید همسو با کنترل تورم و ثبات اقتصادی باشد؛ مداخلات دولتی در قالب طرحهای حمایتی باید با تأمین منابع مالی پایدار و توجه به شرایط واقعی خانوارها همراه شود؛ اصلاحات ساختاری در صنعت ساختمان و حرکت به سمت ساختوساز حرفهای و بهرهور باید مورد توجه قرار گیرد؛ و از همه مهمتر، درک عمیق فرهنگ، باورها و نیازهای اجتماعی حائز اهمیت است تا سیاستهای تدوینشده بر واقعیتهای زندگی مردم منطبق گردد.
در این میان، چشمانداز آینده را میتوان امیدوارکننده دانست، مشروط بر آنکه اصلاحات ساختاری و سیاستهای هوشمندانه در دستور کار قرار گیرد. بهرهگیری از تجربیات جهانی، شفافیت اطلاعات، کنترل سفتهبازی و حمایت هدفمند از اقشار کمدرآمد، راه را برای دستیابی به بازاری متوازن، پایدار و عادلانه هموار میکند.
در پایان، توجه به ارتباط تنگاتنگ میان اقتصاد کلان، سیاستهای حمایتی، فرهنگ اجتماعی و مدیریت هوشمند نقدینگی و تورم، گام اساسی برای گذر از دورههای پرتلاطم به محیطی پایدار و منصفانه است. تلفیق این عوامل در قالب رویکردهای یکپارچه و برنامهریزی بلندمدت، نهتنها به افزایش دسترسی مردم به مسکن مناسب میانجامد، بلکه به ارتقای کیفیت زندگی، کاهش نابرابری و ایجاد ثبات اقتصادی در مقیاس ملی منجر خواهد شد.
