این گزارش تحلیلی، عملکرد بازار ساختوساز مسکن در تهران را طی دورهای ۲۰ ساله (۱۳۸۴ تا ۱۴۰۴) بررسی میکند و نشان میدهد که چگونه ریسک سرمایهگذاری برای سازندگان به طور اساسی تغییر کرده است. به طور تاریخی، افزایش شدید قیمت زمین، که رشدی ۳.۵ برابر سریعتر از هزینههای ساخت داشته، محور اصلی سود و عامل تورم مسکن بوده است. با این حال، یافتههای اخیر نشاندهنده یک «بحران واگرایی جدید» است که در آن تورم نهادههای ساختمانی (مصالح و دستمزد) از تورم قیمت نهایی مسکن سبقت گرفته است. این امر به سقوط حاشیه سود عملیاتی سازندگان به زیر ۳۰ درصد منجر شده که جذابیت سرمایهگذاری مولد را از بین برده و باعث «خروج بزرگ» سازندگان و کاهش محسوس در صدور پروانههای ساختمانی شده است. در نتیجه، به دلیل کاهش تولید در سالهای اخیر، انتظار میرود عرضه مسکن در سالهای آتی به شدت کاهش یابد و بازار در معرض جهشهای قیمتی قرار گیرد.
چرا انبوهسازان از تهران فرار میکنند؟ ۴ زنگ خطر که آینده مسکن را تهدید میکند
گرانی سرسامآور مسکن در تهران برای همه ما یک واقعیت تلخ و آشناست. سالهاست که خریداران با قیمتهایی روبرو هستند که با هیچ منطق اقتصادی سازگار نیست و رویای خانهدار شدن را روزبهروز دورتر میکند. اما در پشت صحنه این قیمتهای نجومی، برای کسانی که این خانهها را میسازند چه اتفاقی در حال رخ دادن است؟ آیا آنها همچنان برندگان اصلی این بازار هستند؟
پاسخ کوتاه، «خیر» است. یک «بحران واگرایی جدید» در حال وقوع است (به عبارت دیگر، هزینه ساخت سریعتر از قیمت فروش خانه در حال افزایش است) که مدل سودآوری سنتی سازندگان را کاملاً از بین برده. این وضعیت، سرمایهگذاری مولد در این بخش را به کاری پرریسک و کمبازده تبدیل کرده و سازندگان را به سمت یک «خروج بزرگ» از بازار سوق داده است؛ پدیدهای که پیامدهای آن در سالهای آینده گریبانگیر همه ما خواهد شد.
چهار واقعیت غافلگیرکننده از بازار ساختوساز تهران
۱. متهم ردیف اول تغییر کرده است: از زمین به هزینه ساخت
برای دههها، «زمین» متهم اصلی و بلامنازع گرانی مسکن در تهران بود. در یک دوره ۳۰ ساله، رشد قیمت زمین تقریباً ۳.۵ برابر سریعتر از هزینههای ساختوساز بود و همین امر سود سازندگان را تضمین میکرد. در آن مدل کسبوکار، سازنده بیش از آنکه یک تولیدکننده باشد، یک «مدیریتکننده ریسک زمین» بود؛ سود اصلی او نه از ساخت eficiente، بلکه از جهش قیمت زمینی که خریده بود حاصل میشد.
اما این پویایی کاملاً تغییر کرده است. امروز، ریسک اصلی از «سرمایهگذاری در زمین» به «بحران حاشیه سود عملیاتی» منتقل شده است. یک «واگرایی بحرانی» رخ داده که در آن، تورم نهادههای ساختمانی (مصالح، دستمزد و خدمات) از تورم قیمت فروش مسکن پیشی گرفته است. به عبارت دیگر، هزینه تولید سریعتر از قیمت محصول نهایی در حال افزایش است و دیگر جهش قیمت زمین نمیتواند این شکاف را پر کند.
زمین در تهران به دلیل محدودیت عرضه فیزیکی و تمرکز تقاضا، عملاً به بهترین دارایی برای جذب نقدینگی و «بورسبازی» تبدیل شده است.
۲. ساختوساز: کمسودتر از سپرده بانکی
واقعیت تکاندهنده این است که حاشیه سود سازندگان به شدت سقوط کرده است. برآوردها نشان میدهد حاشیه سود برای یک پروژه ساختمانی دو ساله در مناطق مصرفی تهران به حدود ۲۸٪ کاهش یافته است. این یعنی بازدهی سالانه کمتر از ۱۵٪. این نرخ نه تنها از سود مورد انتظار سرمایهگذاران بسیار کمتر است، بلکه در مقایسه با گزینههای سرمایهگذاری غیرمولد یا حتی نرخ سود سپردههای بانکی در شرایط تورمی، هیچ جذابیتی ندارد.
عامل اصلی این فشار، تورم افسارگسیخته هزینههاست. طبق آمار رسمی، تورم نقطهای نهادههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ به ۴۹.۷٪ رسیده است. برای درک بهتر این فشار، کافی است بدانید که تورم در گروه «گچ و گچکاری» به ۷۳.۷٪ و در گروه «خدمات» (شامل دستمزدها) به ۵۲.۰٪ رسیده است. در چنین شرایطی، سرمایهگذاری مولد در ساختوساز، توجیه اقتصادی خود را از دست داده است.
۳. «خروج بزرگ» سازندگان و طوفانی که در راه است
این سقوط حاشیه سود تنها یک مشکل تئوریک برای سرمایهگذاران نیست؛ بلکه پیامدی مستقیم و نگرانکننده در دنیای واقعی دارد و به پدیدهای منجر شده است که آن را «خروج بزرگ» مینامیم. این عقبنشینی خطرناک سرمایه مولد از بازار، در آمار رسمی به وضوح قابل مشاهده است: پس از یک کاهش ۱۲ درصدی در صدور پروانههای ساختمانی کشور در سال ۱۴۰۲، این آمار در سال ۱۴۰۳ نیز ۱۰ درصد دیگر کاهش یافت.
این عقبنشینی مداوم، یک زنگ خطر جدی برای آینده بازار است. پیامد بلندمدت این کاهش تولید، کمبود شدید مسکن نوساز در سالهای ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۶ خواهد بود. این یعنی حتی اگر قدرت خرید مردم اندکی بهبود یابد و تقاضا به بازار بازگردد، کاهش عرضه باعث میشود بازار با جهشهای قیمتی بسیار شدیدتر و عمیقتر شدن شکاف عرضه و تقاضا مواجه شود.
۴. پارادوکس سیاستهای شکستخورده: چگونه «زمین رایگان» به سفتهبازی دامن زد
این بحران یکشبه به وجود نیامده و ریشه در سیاستگذاریهای ناکارآمد گذشته دارد. یک نمونه کلاسیک، طرح مسکن مهر است که با هدف حذف هزینه زمین از قیمت تمامشده مسکن (سیاست «زمین صفر») اجرا شد. در تئوری، این سیاست باید به کنترل قیمتها کمک میکرد، اما در عمل نتیجه معکوس داد.
حذف هزینه زمین در مناطقی که زیرساخت داشتند، یک سود بادآورده و هنگفت برای ثبتنامکنندگان اولیه ایجاد کرد. این منفعت، مالکان را تشویق کرد تا واحدهای خود را به قیمت روز در بازار آزاد بفروشند و سود حاصل از این رانت را به جیب بزنند. در نتیجه، این سیاست به جای حل مشکل، خود به ابزاری برای تشدید معاملات سفتهبازانه تبدیل شد.
سیاست «زمین صفر» به جای رفع مشکل مسکن، به افزایش معاملات سفتهبازانه در بازار ثانویه مسکن مهر دامن زد.
جمعبندی: آینده را چه کسی میسازد؟
وضعیت امروز بازار مسکن تهران نشاندهنده یک شکست ساختاری عمیق است. سرمایهگذاری مولد (ساختوساز) در حال خروج از بازار است، زیرا دیگر سودآور نیست و نقدینگی سرگردان به سمت بخش غیرمولد و سفتهبازانه (زمین) پناه برده است. این چرخه معیوب، هم سازنده را از تولید باز میدارد و هم مصرفکننده را از خانهدار شدن. برای شکستن این چرخه، راهی جز مداخلات ساختاری نیست؛ سیاستهایی که از یک سو ریسک هزینه را برای سازنده مدیریت کنند (مانند تأمین مالی ترجیحی برای مصالح) و از سوی دیگر، با ابزارهایی مانند مالیاتهای تنبیهی، سفتهبازی زمین را مهار نمایند.
در شرایطی که سازندگان در حال ترک صحنه هستند، چه کسی آینده مسکن تهران را خواهد ساخت و این آینده با چه هزینهای برای شهروندان تمام خواهد شد؟
