نحوه محاسبه قیمت آپارتمان در ایران به چه صورت است؟
از زمانی که تصمیم به خرید یا فروش آپارتمان گرفته‌اید، ممکن است به دنبال راه‌های مختلف برای محاسبه قیمت مناسب باشید.
آیا تا کنون به مشاوران املاک مراجعه کرده‌اید یا سایت‌ها و برنامه‌های ثبت آگهی را برای پیدا کردن قیمت واقعی آپارتمان خود استفاده کرده‌اید؟
آیا برای خرید آپارتمانی با قیمت مناسب مردد مانده‌اید و دوست دارید بدانید چه عواملی بر روی قیمت آپارتمان تأثیرگذار هستند و هر یک به چه میزان قیمت را تحت تأثیر قرار می‌دهند؟
در این مطلب، به شما نحوه محاسبه قیمت آپارتمان را به شکل کامل توضیح می‌دهیم. در حالت کلی، قیمت هر آپارتمان بر اساس قیمت آپارتمان نوساز در همان منطقه محاسبه می‌شود.
به عبارت دیگر، از قیمت واحد آپارتمان نوساز تعداد سال ساخت کم شده و قیمت حدودی آپارتمان به دست می‌آید. در ادامه، فاکتورها و شرایطی مانند وجود انباری، آسانسور، بالکن و سایر امکانات خانه را نیز در نظر گرفته و به ارزش ملک اضافه یا کاهش می‌دهیم.
محاسبه آنلاین قیمت آپارتمان
سن بنا
برای محاسبه قیمت آپارتمان نوساز در منطقه سعادت آبادی تهران، می‌توانید متراژ واحد را در قیمت هر مترمربع در آن منطقه ضرب کنید. به طور مثال، اگر قیمت هر مترمربع آپارتمان در این منطقه ۲۰ میلیون تومان باشد و متراژ آپارتمان مورد نظر شما ۷۰ متر باشد، قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه برابر با ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
اما اگر آپارتمان نوساز نباشد و قدمت آن بیشتر از ۲ سال باشد، باید به ازای هر سال، مبلغی به میزان متوسط ۱.۵ درصد از قیمت کم کنید.
برای مثال، اگر قیمت آپارتمان ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان باشد و سن بنا آن ۵ سال باشد، می‌توانید محاسبه کنید:
۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان – (۵ سال × ۱.۵ درصد از قیمت) = ۹۲۰ میلیون تومان
بنابراین، قیمت آپارتمان با سن بنا ۵ سال در منطقه سعادت آبادی تهران، ۹۲۰ میلیون تومان خواهد بود.
موقعیت آپارتمان
در ارزیابی قیمت آپارتمان، موقعیت جغرافیایی آن از اهمیت بسزایی برخوردار است. به عنوان مثال، در برج‌های مسکونی به دلیل ویژگی‌های اضافی مانند رفاه و امکانات بیشتر، قیمت هر واحد معمولاً حدود ۲۰ درصد بیشتر از یک آپارتمان عادی خواهد بود. اما در مجتمع‌های مسکونی، قیمت‌ها معمولاً کمی ارزان‌تر است.
به عنوان یک مثال محاسباتی: فرض کنید قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه سعادت آبادی تهران ۲۰ میلیون تومان باشد. در این صورت، ارزش واحدهای جنوبی آپارتمان ممکن است ۵ الی ۷ درصد بیشتر از واحدهای شمالی باشد، به این معنا که قیمت آپارتمان‌های جنوبی تا ۷ درصد بیشتر از آپارتمان‌های شمالی در همان منطقه قیمت‌گذاری می‌شود.
پارکینگ
حالا بیایید مثال قبلی را برای این بخش نیز ارتقا دهیم. فرض کنید یک آپارتمان با متراژ ۷۰ متر مربع در منطقه سعادت آبادی تهران دارای پارکینگ است. با توجه به اینکه قیمت هر متر آپارتمان در این منطقه ۲۰ میلیون تومان است و قیمت هر متر پارکینگ تقریباً ۱۰ میلیون تومان می‌باشد، می‌توانیم ارزش پارکینگ را به شرح زیر محاسبه کنیم:
قیمت هر متر آپارتمان نوساز در سعادت آبادی: ۲۰ میلیون تومان
قیمت هر متر پارکینگ در همان منطقه: ۱۰ میلیون تومان
متراژ کل پارکینگ: ۱۲ متر مربع
بنابراین، قیمت پارکینگ برابر است با:
۱۲ متر * ۱۰ میلیون تومان = ۱۲۰ میلیون تومان
به این ترتیب، ارزش افزوده پارکینگ در این مثال، حدوداً ۱۲۰ میلیون تومان است که به قیمت آپارتمان افزوده می‌شود، در نتیجه آپارتمانی که دارای پارکینگ است، حدوداً ۱۲۰ میلیون تومان گران‌تر از آپارتمان‌های مشابهی است که این امکان را ندارند.
انباری
بر اساس این روش محاسبات، بیایید به ادامه‌ی مثال قبلی بپردازیم و ارزش انباری و سال ساخت آپارتمان را نیز در محاسبات اضافه کنیم.
فرض کنید آپارتمانی با متراژ ۷۰ متر مربع در منطقه سعادت آباد تهران دارای انباری نیز باشد. با توجه به اینکه قیمت هر متر آپارتمان در این منطقه ۲۰ میلیون تومان است، می‌توانیم ارزش انباری را بر اساس میانگین ۴۰ درصد قیمت هر متر آپارتمان محاسبه کنیم.
در نتیجه، قیمت هر متر آپارتمان نوساز در سعادت آبادی: ۲۰ میلیون تومان
قیمت هر متر انباری: ۸ میلیون تومان (۴۰ درصد از ۲۰ میلیون تومان)
حالا باید از قیمت آپارتمان نوساز در سعادت آبادی، ارزش استهلاک را کم کنیم. برای آپارتمانی که ۱۲ سال ساخت دارد، می‌توانیم میزان استهلاک را به شکل زیر محاسبه کنیم:
۲ = ۰.۵ × ۴
۶ = ۱ × ۶
۸ = ۶ + ۲
بنابراین، مجموع استهلاک برابر است با ۸ درصد. این مقدار را از ۱۰۰ درصد کم کرده و در قیمت هر متر آپارتمان نوساز ضرب می‌کنیم:
۹۲ = ۸ – ۱۰۰
۱۸۴۰۰۰۰۰ = ۹۲% × ۲۰۰۰۰۰۰۰
در نتیجه، قیمت هر متر آپارتمان ۱۲ سال ساخت در سعادت آباد تخمین زده می‌شود برابر با ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان.
نحوه محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت
آپارتمان‌های نوساز به عنوان آخرین فناوری‌های ساختمانی و با کیفیت بالا، معمولاً در بالاترین سطح قیمت در بازار مسکن قرار دارند. اما با گذشت زمان، ممکن است ارزش آن‌ها کاهش یابد.
محاسبه و نحوه افت قیمت آپارتمان‌ها در طول زمان به فرمول دقیقی ختم نمی‌شود و بستگی به عوامل مختلفی دارد. اما در حالت کلی، می‌توان انتظار داشت که افت قیمت آپارتمان‌های نوساز در طول زمان به تناسب زیر باشد.
با گذشت یک سال، ممکن است شاهد افت ارزش ملک به اندازه ۲ تا ۳ درصد ارزش اولیه آن باشیم. این میزان افت قیمت را می‌توان هر سال نسبت به سال گذشته پیش‌بینی کرد.
به این ترتیب، ملکی که قدمتی ۱۰ ساله داشته باشد، نسبت به یک ملک نوساز و مشابه خود، ممکن است ۲۰-۳۰ درصد کمتر قیمت داشته باشد. البته این روند برای ملک‌هایی که بیشتر از ۱۰ یا ۱۲ سال دارند، با شدت کمتری اتفاق می‌افتد. به عبارت دیگر، ملکی که ۱۲ سال قدمت دارد و ملکی که ۱۷ سال، تفاوت چندانی در قیمت نخواهند داشت.
نکته مهمی که باید به آن توجه کرد این است که گذر زمان بر قیمت خانه‌های کلنگی (بدون وضعیت نوسازی و بهبودهای ساختمانی) تأثیری ندارد و قیمت آن‌ها تا حد زیادی ثابت باقی می‌ماند.
سطح دسترسی
دسترسی آسان و سهولت در رفت و آمد، از جمله مواردی است که بسیاری از خانواده‌ها در انتخاب خانه‌ی خود مدنظر قرار می‌دهند. خصوصا زمانی که افرادی مسن یا بیمار در خانواده وجود دارند، اهمیت انتخاب طبقات پایینی برای آن‌ها افزایش می‌یابد. افرادی که نمی‌توانند پله‌های بالایی را بالا و پایین بروند، انتخاب طبقات پایینی را ترجیح می‌دهند.
امروزه، بسیاری از آپارتمان‌ها دارای آسانسور هستند که به افراد این امکان را می‌دهد که به راحتی از آن استفاده کنند. اما در شرایط اضطراری، مانند خرابی آسانسور، می‌تواند به مشکلاتی برای افراد بیمار و مسن منجر شود.
برای جوانانی که مشکلی در استفاده از پله‌ها ندارند، انتخاب طبقات بالایی یا پایینی خانه مساله مهمی نیست و می‌توانند با توجه به شرایط مالی و نیازهای خود، هر طبقه‌ای را انتخاب کنند. اما برای خانواده‌هایی که افراد سالمند یا بیماری در آن‌ها حضور دارند، این انتخاب می‌تواند تأثیر زیادی داشته باشد و نیاز به توجه ویژه‌تری دارد.
آسانسور
آسانسور، یکی از عواملی است که تأثیر زیادی در تعیین قیمت خانه دارد. برای افرادی که به رفت و آمد فامیلی و دوستانه بسیاری نیاز دارند، انتخاب طبقات پایینی مناسب‌تر است. اما برای طبقات بالایی، وجود آسانسور اساسی و حیاتی است.
ساختمان‌هایی که دارای آسانسور هستند، معمولا قیمت بیشتری نسبت به ساختمان‌های بدون آسانسور دارند. به عنوان مثال، طبقه‌ی آخر یک ساختمان با آسانسور در مقایسه با یک ساختمان بدون آسانسور، قیمت بیشتری دارد و افراد ممکن است تمایل بیشتری به خرید آن داشته باشند.
بنابراین، وجود آسانسور به طبقات بالایی از ساختمان، تأثیر مثبتی در ارزش و قیمت خانه دارد و معمولا مورد توجه قرار می‌گیرد.
تفاوت طبقات
تفاوت قیمت بین طبقات بالایی و پایینی یک ساختمان معمولا به عوامل مختلفی برمی‌گردد. طبقات پایینی، به خصوص طبقه اول، به تاسیسات ساختمان مانند موتورخانه و… نزدیک‌تر هستند که می‌تواند برای ساکنین این طبقات مزاحمت ایجاد کند. به همین دلیل، قیمت رهن، اجاره یا خرید آن‌ها نسبت به طبقات بالایی کمتر است.
اما طبقات بالایی، به دلیل دور بودن از تاسیساتی که ممکن است باعث آلودگی صوتی در ساختمان شود و داشتن ویژگی‌های دیگر، قیمت بیشتری دارند.
بنابراین، فاصله از تاسیسات و ویژگی‌های دیگری که در طبقات بالایی وجود دارد، باعث می‌شود تا قیمت آپارتمان‌های این طبقات نسبتا بیشتر باشد.
جمع بندی
در این صفحه، موارد مختلفی که بر تعیین قیمت آپارتمان‌ها تأثیرگذارند، بررسی شده است. از جمله عوامل مهم می‌توان به سن بنا، موقعیت مکانی، امکانات مثل پارکینگ و انباری، سال ساخت، وضعیت نوسازی، آسانسور، و فاصله از تاسیسات اشاره کرد. همچنین، اثرات مثبت و منفی این عوامل بر قیمت آپارتمان‌ها و تفاوت قیمت بین طبقات بالا و پایینی نیز مورد بحث قرار گرفت.
