در این مقاله، هزینه‌های ساخت آپارتمان‌های مسکونی چندطبقه در کشورهای مختلف با سطوح توسعه و درآمد متفاوت مورد بررسی قرار می‌گیرد. تمرکز اصلی بر هزینه ساخت‌وساز بر حسب دلار آمریکا برای پروژه‌های مسکونی چندطبقه (مانند مجتمع‌های آپارتمانی) است. ابتدا شاخص‌ها و مبانی اندازه‌گیری هزینه ساخت توضیح داده می‌شود و سپس مقایسه‌ای بین کشورها و گروه‌های درآمدی مختلف ارائه خواهد شد. در ادامه، عوامل کلیدی مؤثر بر تفاوت هزینه‌ها (از جمله قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار، استانداردهای ساخت و قوانین محلی) بررسی شده و روندهای کلی بازار ساخت‌وساز در سال‌های اخیر تحلیل می‌گردد. خروجی شامل جداول مقایسه‌ای و نمودارهای تحلیلی برای درک بهتر اختلاف هزینه‌ها و جمع‌بندی نتایج است.
شاخص‌های هزینه ساخت و روش مقایسه
برای مقایسه منصفانه هزینه ساخت میان کشورها، از هزینه ساخت به ازای واحد سطح زیربنا (مثلاً دلار بر مترمربع) استفاده می‌کنیم. این شاخص تمامی هزینه‌های مستقیم ساخت شامل مصالح، دستمزدها، تجهیزات ساختمانی، هزینه‌های عمومی کارگاه، سود پیمانکار و … را در بر می‌گیرد و معمولاً مالیات‌ها، هزینه زمین و طراحی را شامل نمی‌شود. (منبع) به عنوان مثال، اگر گفته می‌شود هزینه ساخت مسکن در شهری معادل ۱۰۰۰ دلار بر مترمربع است، یعنی ساخت یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۱۰۰,۰۰۰ دلار هزینه مستقیم در بر خواهد داشت. این روش مقایسه، تاثیر اندازه پروژه و تفاوت متراژها را حذف کرده و امکان مقایسه نسبی هزینه‌ها را بین کشورها فراهم می‌سازد.
در این تحقیق، اطلاعات هزینه‌ای از گزارش‌های معتبر بین‌المللی (مانند شاخص‌های هزینه ساخت بین‌المللی شرکت‌های مشاوره‌ای) و آمارهای ملی استخراج شده است. برای کشورهای مختلف معمولاً یک یا چند شهر نمونه در نظر گرفته شده و میانگین هزینه ساخت مسکن چندطبقه در آن شهر (یا محدوده‌ای از کمینه و بیشینه هزینه بسته به کیفیت ساخت) ارائه می‌شود. به عنوان نمونه، گزارش شاخص هزینه ساخت ۲۰۲۴ نشان می‌دهد متوسط هزینه ساخت در شهرهای بسیار گران دنیا نظیر نیویورک بیش از ۵۰۰۰ دلار/مترمربع بوده است. (منبع) در حالی‌که این شاخص در شهرهای ارزان‌تر به چندصد دلار می‌رسد. در ادامه، نتایج مقایسه‌ای بر اساس دسته‌بندی سطح توسعه کشورها ارائه می‌گردد.
مقایسه هزینه ساخت مسکن در کشورها و مناطق مختلف
برای سهولت، کشورها در چهار گروه در حال توسعه، با درآمد متوسط، توسعه‌یافته و خاورمیانه (کشورهای نفت‌خیز با درآمد بالا اما بازار ساخت متفاوت) دسته‌بندی شده‌اند. جدول زیر به طور خلاصه محدوده هزینه ساخت هر کشور (یا شهر شاخص آن کشور) را بر حسب دلار آمریکا به ازای هر مترمربع نشان می‌دهد:
| گروه کشور | کشور/منطقه | محدوده هزینه ساخت (دلار/مترمربع) |
|---|---|---|
| کشورهای در حال توسعه | هند، پاکستان، بنگلادش | ۱۰۰ تا ۳۰۰ |
| ویتنام، اندونزی، ایران | ۱۵۰ تا ۴۰۰ | |
| ترکیه | ۳۰۰ تا ۶۰۰ | |
| کشورهای با درآمد متوسط | برزیل، مکزیک | ۵۰۰ تا ۹۰۰ |
| آفریقای جنوبی | ۴۰۰ تا ۸۰۰ | |
| کشورهای توسعه‌یافته | آمریکا و کانادا | ۱,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ |
| اروپای غربی (آلمان، فرانسه، بریتانیا) | ۲,۰۰۰ تا ۴,۵۰۰ | |
| استرالیا | ۲,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰ | |
| ژاپن و کره جنوبی | ۲,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ | |
| خاورمیانه | امارات متحده عربی (دبی، ابوظبی) | ۸۰۰ تا ۱,۵۰۰ (تا ۲,۵۰۰ دلار برای پروژه‌های لوکس) |
| عربستان سعودی | ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ |
کشورهای در حال توسعه
همان‌طور که دیده می‌شود، هزینه ساخت در بسیاری از کشورهای در حال توسعه آسیا بسیار پایین‌تر از میانگین جهانی است. برای مثال، هزینه ساخت مسکن در هند طی سال‌های اخیر حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ دلار به ازای هر مترمربع برآورد شده است. (منبع) گزارش کالی‌یرز (Colliers) در سال ۲۰۲۴ اشاره می‌کند که متوسط هزینه ساخت مسکن در شهرهای بزرگ هند تا ₹۲۷۸۰ روپیه بر فوت مربع رسیده است. که معادل تقریبی ۳۰ تا ۳۵ دلار بر فوت مربع (حدود ۳۲۰ تا ۳۷۰ دلار بر مترمربع) می‌باشد. افزایش قیمت مصالح و دستمزد در سال‌های اخیر این هزینه را بالا برده اما همچنان در مقایسه با کشورهای ثروتمندتر بسیار کمتر است.
در پاکستان و بنگلادش و ایران نیز شرایط کمابیش مشابه هند است و با وجود نبود آمار دلاری دقیق، تخمین‌ها نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن در این کشورها شاید در حدود ۲۰۰ تا ۳۵۰ دلار بر مترمربع باشد. نیروی کار بسیار ارزان، زمین نسبتاً ارزان و مصالح تولید داخل (مانند سیمان بومی) از دلایل اصلی پایین بودن هزینه‌ها در این کشورها محسوب می‌شوند. البته تورم و افت ارزش پول ملی در سال‌های اخیر (مثلاً کاهش ارزش روپیه پاکستان و تاکای بنگلادش و ریال ایران) باعث شده هزینه دلاری تا حدی بی‌ثبات باشد. با این وجود، در مقیاس دلاری، این کشورها جزو ارزان‌ترین‌ها برای ساخت‌وساز هستند.
در جنوب شرق آسیا، ویتنام و اندونزی نیز هزینه‌های ساخت پایین اما کمی بالاتر از جنوب آسیا دارند. طبق شاخص‌های جهانی ۲۰۲۳، هزینه ساخت یک ساختمان مسکونی استاندارد در جاکارتا (اندونزی) حدود ۸۱۲ دلار/مترمربع بوده است که همچنان رقم پایینی به شمار می‌رود. این در حالیست که در هانوی پایتخت ویتنام این شاخص نزدیک به ۱۸۵۰ دلار/مترمربع گزارش شده است.(منبع) هزینه بالاتر در ویتنام نسبت به اندونزی می‌تواند ناشی از سرمایه‌گذاری بیشتر در کیفیت ساخت یا واردات برخی مصالح باشد، اما در کل هر دو کشور نسبت به میانگین جهانی هزینه‌های ساخت کمتری دارند.
ترکیه به عنوان یک اقتصاد نوظهور (که در این‌جا در گروه در حال توسعه طبقه‌بندی شده)، هزینه ساخت متوسطی بین کشورهای در حال توسعه و توسعه‌یافته دارد. برآوردها نشان می‌دهد ساخت مسکن در ترکیه حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ دلار بر مترمربع هزینه دارد. (منبع) البته ترکیه در یکی دو سال اخیر با تورم شدیدی در بخش ساخت‌وساز مواجه بوده است. طبق آمار ترک‌استات، فقط طی سال ۲۰۲۳ هزینه‌های ساخت‌وساز در ترکیه بیش از ۶۶٪ رشد داشته است (منبع) که ناشی از دو برابر شدن دستمزد کارگران و افزایش ۵۰٪ی قیمت مصالح در یک سال بوده است. با این وجود افت ارزش لیر ترکیه موجب شده هزینه دلاری ساخت در این کشور همچنان نسبتا رقابتی باقی بماند. به طور خلاصه، در کشورهای در حال توسعه آسیا (از جنوب تا خاورمیانه)، دستمزد پایین نیروی کار و در مواردی یارانه‌های دولتی یا عدم وجود اتحادیه‌های کارگری از عوامل اصلی پایین بودن هزینه ساخت هستند. همچنین استفاده از مواد و مصالح ساختمانی بومی (سیمان، فولاد، آجر) که با قیمت‌های محلی تامین می‌شوند، نقش مهمی در ارزانی هزینه‌ها دارد.
کشورهای با درآمد متوسط
گروه دوم، کشورهای با درآمد متوسط (معمولاً اقتصادهای در حال گذار به توسعه‌یافتگی) هستند که هزینه‌های ساخت آنها معمولاً میانگین جهانی یا اندکی کمتر از آن است. برای مثال، برزیل و مکزیک هر دو هزینه ساختی در حدود ۱۸۰۰ تا ۲۱۰۰ دلار بر مترمربع در شهرهای اصلی خود دارند. (منبع) طبق داده‌ها، هزینه ساخت در ریودوژانیرو برزیل حدود ۱۸۹۵ دلار/مترمربع و در مکزیکوسیتی حدود ۲۰۲۸ دلار/مترمربع گزارش شده است. این ارقام به میانگین جهانی نزدیک‌اند و نشان می‌دهد اگرچه دستمزد در این کشورها نسبتاً پایین‌تر از کشورهای توسعه‌یافته است، اما قیمت مصالح، تجهیزات و همچنین هزینه‌های مالی و اداری ساخت‌وساز (مانند بوروکراسی صدور مجوز) این مزیت را تا حدودی خنثی کرده است. در برزیل، آمار رسمی سال ۲۰۲۳ نشان می‌دهد میانگین ملی هزینه ساخت حدود ۲٬۰۴۵ رئال برزیل بر مترمربع بوده است که با نرخ تبدیل آن زمان تقریباً معادل ۳۷۰ تا ۴۰۰ دلار می‌شود. (منبع) سهم بالایی از این هزینه مربوط به نیروی کار است که در سال‌های اخیر رشد داشته است. (منبع) همچنین مالیات‌های غیرمستقیم (مثلاً مالیات بر مصالح) در هزینه نهایی تأثیرگذارند.
آفریقای جنوبی نیز به عنوان یک کشور با درآمد متوسط، هزینه ساخت متوسط رو به بالایی دارد. متوسط هزینه ساخت در شهر بزرگ کیپ‌تاون در گزارش‌های جهانی حدود ۲۸۰۰ دلار/مترمربع آمده است. (منبع) البته بر اساس منابع محلی، هزینه ساخت مسکن در آفریقای جنوبی وابستگی زیادی به منطقه دارد و ممکن است از حدود ۶۰۰۰ راند تا ۱۵۰۰۰ راند بر مترمربع متغیر باشد. (منبع) این یعنی حدود ۳۳۰ تا ۸۳۰ دلار بر مترمربع که بازه گسترده‌ای است. هزینه ساخت در استان‌های ثروتمندتر (مانند Western Cape شامل کیپ‌تاون) به سقف این بازه نزدیک‌تر است (مثلاً ~۱۴۸۰۰ راند معادل ۸۲۰ دلار در مترمربع). (منبع) بنابراین رقم ۲۸۰۰ دلار احتمالا مربوط به پروژه‌های خاص یا استانداردهای بالاتر است. به طور کلی در کشورهای با درآمد متوسط، تورم بخش ساخت‌وساز نقش مهمی دارد؛ این کشورها هم از افزایش جهانی قیمت مواد اولیه (سیمان، فولاد، نفت) تاثیر می‌پذیرند و هم چالش‌های داخلی مانند نوسان ارز یا بهره وام‌های بانکی بر هزینه ساخت تاثیرگذار است. (منبع). برای نمونه در برزیل طی دهه گذشته هزینه‌های ساخت تقریباً دو برابر شده است که بخشی ناشی از افزایش قیمت مصالح و بخشی به دلیل دستمزد و هزینه‌های بالاسری بوده است. (منبع)
کشورهای توسعه‌یافته
کشورهای توسعه‌یافته به طور واضح بالاترین هزینه‌های ساخت مسکن را دارند. استانداردهای بالاتر ساخت‌وساز (از نظر ایمنی، ضدزلزله بودن، مصرف انرژی و …)، دستمزد گران نیروی کار ماهر، و هزینه‌های اداری و قوانین سختگیرانهتر، همگی باعث افزایش هزینه نهایی در این کشورها می‌شوند. بر اساس گزارش‌های بین‌المللی ۲۰۲۴، اغلب شهرهای گران دنیا در آمریکای شمالی، اروپای غربی و شرق آسیا قرار دارند. (منبع)
برای مثال، در ایالات متحده آمریکا شهرهایی مانند نیویورک و سان‌فرانسیسکو بالاترین هزینه ساخت را در جهان داشته‌اند – به طوری که نیویورک با متوسط حدود ۵۷۲۳ دلار بر مترمربع در صدر قرار گرفته است【۳۹†look】 و سان‌فرانسیسکو با حدود ۵۴۸۹ دلار دوم است【۳۹†look】. حتی در شهرهای ارزان‌تر آمریکا، هزینه ساخت مسکن چندطبقه باز هم چشمگیر است؛ به عنوان نمونه در شهرهایی مثل لاس‌وگاس یا فینیکس هزینه ساخت آپارتمان‌های چندخانواری لوکس حدود ۲۸۰ دلار بر فوت مربع (معادل تقریبی ۳۰۲۰ دلار/مترمربع) گزارش شده است. (منبع) میانگین کشوری برای ساختمان‌های مسکونی معمولی در آمریکا بسته به متدولوژی حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ دلار/فوت² (۱۶۰۰ تا ۲۱۵۰ دلار/مترمربع) نیز ذکر شده است که البته برای خانه‌های یک‌طبقه حومه‌ای است. (منبع) (منبع) و ساختمان‌های شهری چندطبقه هزینه‌های بالاتری دارند (به دلیل نیاز به سازه قوی‌تر، تجهیزات آسانسور، سیستم‌های مکانیکی پیشرفته و …). به طور کلی در آمریکا، پروژه‌های مسکونی چندواحدی بزرگ در سال‌های اخیر متوسطی در حدود ۳۵۰ دلار/فوت² (معادل ~۳۷۵۰ دلار/مترمربع) هزینه داشته‌اند. (منبع) در اروپای غربی نیز وضعیت مشابه است. طبق داده‌ها، لندن به طور متوسط حدود ۳۸۸۰ دلار/مترمربع و پاریس حدود ۳۱۵۰ دلار/مترمربع هزینه ساخت دارند.
(منبع) سایر شهرهای اروپایی مانند مونیخ آلمان (~۳۷۸۰ $/مترمربع) و استکهلم سوئد (~۳۱۲۰ $/مترمربع) نیز در رده‌های بالای هزینه قرار دارند. البته بین کشورهای اروپایی تفاوت‌هایی وجود دارد؛ کشورهایی با اقتصاد قوی‌تر و مقررات سخت‌تر ساختمان (مانند آلمان، بریتانیا، فرانسه) هزینه‌های بالاتری نسبت به کشورهای اروپای شرقی یا جنوبی دارند. به عنوان نمونه، اسپانیا (مادرید) حدود ۲۱۵۰ دلار/مترمربعذو لهستان (ورشو) حدود ۱۹۱۶ دلار/مترمربع گزارش شده که به مراتب کمتر از آلمان یا بریتانیاست. این تا حدودی منعکس‌کننده دستمزد نیروی کار ارزان‌تر در جنوب و شرق اروپا و شاید کارایی بالاتر ساخت‌وساز در آن کشورها است. با این حال، حتی این ارقام نیز چندین برابر هزینه کشورهای در حال توسعه می‌باشند.
در منطقه اقیانوسیه، استرالیا (مثلاً سیدنی) نیز جزو کشورهای گران به حساب می‌آید و هزینه ساخت مسکن در حدود ۲۵۰۰ دلار/مترمربع یا بالاتر برآورد می‌شود. (منبع) کانادا نیز شرایطی نزدیک به ایالات متحده دارد (مثلاً تورنتو ممکن است حدود ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ دلار/مترمربع باشد). ژاپن به طور خاص از گران‌ترین‌ها است؛ همان‌طور که اشاره شد توکیو با حدود ۴۰۰۰ دلار/مترمربع در رده‌های نخست جهان قرار داشته است. (منبع) هزینه ساخت بالای ژاپن ناشی از استانداردهای بسیار سختگیرانه ضدزلزله، فناوری‌های پیشرفته ساخت (مثلاً ساختمان‌های هوشمند) و دستمزد نسبتاً بالای کارگران ماهر ژاپنی است. کره جنوبی نیز اگرچه به اندازه ژاپن گران نیست اما به عنوان یک کشور توسعه‌یافته هزینه ساخت قابل توجهی دارد (احتمالاً در حدود ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ دلار/مترمربع در سئول، با توجه به اینکه قیمت مسکن در سئول بالاست و هزینه ساخت نیز سهم عمده‌ای در آن دارد).
کشورهای خاورمیانه (نفت‌خیز)
کشورهای حاشیه خلیج فارس مثل امارات متحده عربی و عربستان سعودی از یک سو جزو اقتصادهای با درآمد بالا هستند، اما ساخت‌وساز در آنها به دلایلی هزینه‌ای متفاوت با سایر کشورهای توسعه‌یافته دارد. جالب اینکه هزینه ساخت در امارات و عربستان به طور نسبی کمتر از اروپا و آمریکا است. بر اساس تحقیقات شرکت مشاوره Currie & Brown، ساخت یک برج مسکونی استاندارد در دبی یا ابوظبی تا دو-سوم ارزان‌تر از شهرهای بزرگی مانند نیویورک یا لندن تمام می‌شود.(منبع) این یعنی هزینه ساخت در دبی می‌تواند حدود یک‌سوم نیویورک باشد. اگر نیویورک ~۵۷۰۰ دلار/مترمربع باشد، دبی احتمالاً در حدود ۱۲۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار/مترمربع هزینه دارد. دلایل این امر چند مورد است: زمین ارزان‌تر (قیمت زمین در امارات تا یک‌سوم شهرهایی مثل لندن است)، دستمزد نیروی کار بسیار پایین‌تر (کارگران عمدتاً مهاجر از جنوب آسیا با حقوق ناچیز؛ تا پنج برابر ارزان‌تر از دستمزد کارگر در نیویورک یا لندن) و هزینه کمتر مواد اولیه. در امارات بسیاری از مواد اولیه ساخت (مثل فولاد و سیمان) با قیمت پایین‌تر یا معافیت گمرکی تهیه می‌شود. (منبع) همچنین انرژی ارزان در منطقه باعث کاهش هزینه تولید مصالح مانند سیمان شده است. نبود اتحادیه‌های کارگری و قوانین سختگیرانه حمایتی از کارگر نیز سبب می‌شود هزینه نیروی کار برای پیمانکار به حداقل برسد. مجموع این عوامل باعث شده هزینه ساخت در کشوری مانند امارات با وجود درآمد سرانه بالا، در سطح کشورهای در حال توسعه یا متوسط باشد.
در عربستان سعودی نیز شرایط مشابه است. هزینه ساخت در شهرهایی چون ریاض یا جده شاید کمی بالاتر از امارات باشد اما همچنان به مراتب کمتر از اروپا/آمریکاست (احتمالاً در حدود ۱۰۰۰ تا ۱۴۰۰ دلار/مترمربع بنا بر پروژه و کیفیت ساخت). پروژه‌های مسکونی در کشورهای حوزه خلیج فارس معمولاً از نیروی کار مهاجر ارزان، مصالح وارداتی با تعرفه پایین و حمایت دولتی برخوردارند. البته در سال‌های اخیر با اجرای مالیات بر ارزش افزوده (۵٪ در امارات و سعودی) و الزاماتی برای به‌کارگیری نیروی کار داخلی، ممکن است هزینه‌ها اندکی افزایش یابد؛ اما در مجموع این کشورها همچنان جزو مناطق مقرون‌به‌صرفه‌تر برای ساخت به شمار می‌آیند نسبت به دیگر کشورهای دارای سطح توسعه مشابه.
عوامل تأثیرگذار بر تفاوت هزینه‌های ساخت
تفاوت چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز میان کشورها ناشی از ترکیبی از عوامل اقتصادی، فنی و مقرراتی است. در ادامه به مهم‌ترین این عوامل و نقش آنها در اختلاف قیمت‌ها اشاره می‌کنیم:
-
دستمزد و بهره‌وری نیروی کار: هزینه نیروی کار بخش بزرگی از هزینه ساخت را تشکیل می‌دهد. در کشورهای توسعه‌یافته، دستمزد کارگران ساختمانی و مهندسان بسیار بالاتر از کشورهای در حال توسعه است. به عنوان مثال، یک بنا یا نجار ماهر در اروپا ممکن است ساعتی ۳۵ تا ۵۰ یورو دستمزد بگیرد (منبع)
(معادل ده‌ها دلار)، در حالی‌که یک کارگر ساختمانی در جنوب آسیا درآمدی ناچیز در حد چند دلار در ساعت یا کمتر دارد. علاوه بر سطح دستمزد، بهره‌وری نیروی کار نیز مطرح است؛ در برخی کشورهای در حال توسعه اگرچه دستمزد کم است، اما بهره‌وری نیروی کار پایین‌تر می‌تواند تا حدی این مزیت را خنثی کند. با این حال، تفاوت دستمزد آنقدر زیاد است (چندین برابر) که حتی با در نظر گرفتن بهره‌وری، هزینه نهایی کارگر در کشورهای ثروتمند بیشتر از کشورهای فقیرتر است. همچنین وجود یا عدم وجود اتحادیه‌های کارگری و قوانین کار تاثیر بسزایی دارد. در کشورهایی مثل امارات که اتحادیه‌های کارگری عملاً وجود ندارند و حمایت‌های اجتماعی محدود است، هزینه نیروی کار برای کارفرما بسیار کمتر از کشورهایی مانند آلمان یا آمریکا است که مقررات سختگیرانه کار (حداقل دستمزد بالا، بیمه، اضافه‌کاری و…) اعمال می‌شود. (منبع)
-
قیمت و منبع تامین مصالح ساختمانی: مصالح اصلی مانند فولاد، سیمان، چوب و محصولات پتروشیمی در سطح جهانی قیمت‌های نسبتاً مشابهی دارند، اما عوارض واردات، یارانه‌های انرژی و سطح فناوری داخلی باعث تفاوت هزینه موثر آنها در کشورها می‌شود. کشورهایی که خود تولیدکننده بزرگ مصالح هستند (مثلاً چین در فولاد و سیمان، یا کشورهای نفتی در محصولات پلیمری) ممکن است مصالح را ارزان‌تر به دست پیمانکاران برسانند. از سوی دیگر، کشورهایی که وابسته به واردات مصالح‌اند، با هزینه حمل‌ونقل و تعرفه گمرکی، قیمت بالاتری می‌پردازند. برای مثال، در ترکیه قیمت فولاد و سیمان تحت تأثیر نرخ ارز و تعرفه‌های وارداتی است؛ (منبع) در دوره‌هایی افت ارزش لیر باعث جهش هزینه واردات فولاد شده است. همچنین کیفیت مصالح مصرفی متفاوت است؛ در پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت در کشورهای در حال توسعه ممکن است از موادی با کیفیت یا دوام پایین‌تر استفاده شود که هزینه کمتری دارند. در مقابل، ساختمان‌های مسکونی در کشورهای توسعه‌یافته معمولاً از مصالح استاندارد و باکیفیت (مثلاً فولادهای آلیاژی مقاوم، شیشه‌های چندجداره، عایق‌های حرارتی پیشرفته) بهره می‌برند که قیمت بالاتری دارند.
-
استانداردها و مقررات ساختمانی: سطح کیفیت ساخت و الزامات قانونی تاثیر مستقیم بر هزینه‌ها دارد. قوانین سختگیرانهتر – مانند الزام مقاومت ساختمان در برابر زلزله، آتش‌سوزی، طوفان، عایق‌بندی انرژی، دسترسی معلولین، و غیره – همگی هزینه ساخت را افزایش می‌دهند. در کشورهای توسعه‌یافته، کدهای ساختمانی پیچیده‌ای وجود دارد که رعایت آنها مستلزم استفاده از مصالح اضافی (مثلاً میلگرد بیشتر برای زلزله، سیستم‌های اسپرینکلر و اعلام حریق، آسانسورهای اضطراری) و صرف زمان و نیروی کار بیشتر است. همچنین نظارت‌های دولتی و بازرسی‌ها می‌تواند روند ساخت را گران‌تر کند (زیرا پیمانکاران باید استانداردها را کاملاً رعایت کنند، حتی اگر هزینه‌بر باشد). در کشورهای در حال توسعه، هرچند استانداردهای ساخت در حال بهبود است، اما در عمل سخت‌گیری کمتر و بعضاً عدم اجرای دقیق مقررات باعث می‌شود سازندگان با حداقل الزامات (و هزینه پایین‌تر) بنا را تکمیل کنند. برای مثال، ممکن است در شهری در جنوب آسیا ساختمانی بدون سیستم اطفاء حریق مرکزی یا با مقاومت کمتر در برابر زلزله ساخته شود، چیزی که در ژاپن یا آمریکا غیرممکن است. این تفاوت استاندارد طبعاً به اختلاف هزینه منجر می‌شود.
-
هزینه‌های اداری، مجوزها و مالیات‌ها: فرایند دریافت مجوز ساختمانی، عوارض شهری و مالیات بر ساخت‌وساز در کشورها متفاوت است. این هزینه‌ها جزئی از هزینه کل برای سازنده هستند. در برخی کشورها (مثلاً ترکیه) هزینه اخذ مجوز و عوارض شهرداری ممکن است به طور متوسط حدود ۵٪ تا ۱۰٪ هزینه ساخت را تشکیل دهد، (منبع) در حالی‌که در برخی کشورهای توسعه‌یافته این درصد می‌تواند بیشتر باشد (مثلاً علاوه بر عوارض، مالیات بر ارزش افزوده ۱۰-۲۰٪ نیز بر خدمات ساختمانی اعمال می‌شود). البته برخی کشورها برای تشویق ساخت مسکن، مالیات را کاهش می‌دهند؛ مثلاً در بریتانیا مالیات بر ارزش افزوده برای ساخت مسکن نوساز صفر درصد است که کمک می‌کند هزینه‌ها کمی تعدیل شود. ولی به طور کلی، هرچه بوروکراسی و عوارض دولتی بیشتر باشد، هزینه نهایی بالاتر می‌رود. علاوه بر این‌ها، هزینه‌های طراحی و مشاوره مهندسی نیز در کشورهایی با دستمزد بالا خود رقم قابل توجهی است (معمولاً ۵ تا ۱۵ درصد هزینه پروژه را مهندسان مشاور دریافت می‌کنند) که در کشورهای ارزان این رقم اندک است یا مهندسان با حق‌الزحمه کمتری کار می‌کنند. (منبع)
-
مقیاس پروژه و فناوری ساخت: در کشورهایی با بازار ساخت‌وساز پیشرفته، پیمانکاران بزرگ از فناوری‌های نوین (پیش‌ساخته، ماشین‌آلات سنگین، BIM و غیره) بهره می‌گیرند که در بلندمدت بهره‌وری را بالا برده و هزینه را کاهش می‌دهد. اما در کوتاه‌مدت ممکن است نیاز به سرمایه‌گذاری اولیه در تجهیزات گران‌قیمت باشد. در کشورهای در حال توسعه، ساخت‌وساز بیشتر متکی بر نیروی کار انسانی و روش‌های سنتی است که هرچند کندتر است ولی به دلیل ارزانی کارگر ممکن است مقرون‌به‌صرفه‌تر تمام شود. با این حال، صرفه‌جویی‌های مقیاس نیز مهم است؛ پروژه‌های بزرگ در هر کشوری می‌توانند هزینه واحد را کاهش دهند. مثلاً ممکن است ساخت یک مجتمع ۱۰۰ واحدی در برزیل از نظر هزینه واحد مترمربع ارزان‌تر از ساخت یک ساختمان ۱۰ واحدی باشد. بنابراین هنگام مقایسه باید در نظر داشت که داده‌های ارائه شده معمولاً برای پروژه‌های استاندارد و نسبتا بزرگ شهری است.
روندهای اخیر بازار ساخت‌وساز
صنعت ساخت‌وساز در سال‌های اخیر در سراسر جهان تحت تأثیر نوسانات اقتصادی قرار گرفته است. تورم جهانی قیمت مصالح در ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ (پس از پاندمی کووید-۱۹) منجر به افزایش کم‌سابقه هزینه‌های ساخت در بسیاری از کشورها شد. (منبع) به طور مثال، طبق گزارش ترنر و تاونسند، در سال ۲۰۲۱ قیمت مواد اولیه‌ای چون فولاد، چوب و مس در برخی شهرهای بزرگ تا ۴۰٪ افزایش یافت. این موج تورمی هم کشورهای توسعه‌یافته و هم در حال توسعه را متاثر کرد، هرچند کشورهای ثروتمندتر به دلیل پروژه‌های متوقف‌شده و کمبود نیروی کار پس از کرونا افزایش هزینه بیشتری را تجربه کردند. نرخ تورم سالانه هزینه ساخت در سال ۲۰۲۲ برای بسیاری از کشورها دورقمی شد (مثلاً ایالات متحده حدود ۱۲٪، بخش‌هایی از اروپا ۱۰٪+، ترکیه حتی ده‌ها درصد). این موضوع باعث شد برخی پروژه‌ها به تاخیر بیافتند یا پیمانکاران در عقد قراردادهای جدید محتاط‌تر شوند.
در سال ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴، روند رشد هزینه‌ها در بسیاری از بازارها آهسته‌تر یا حتی متوقف شده است. گزارش‌ها نشان می‌دهند در ۲۰۲۳ برخی شهرها مانند دهلی نو، نایروبی، ژوهانسبورگ و پکن کاهش نسبی در هزینه‌های ساخت را نسبت به سال قبل تجربه کردند. دلیل این امر، تثبیت قیمت جهانی کالاها (مثلاً کاهش قیمت فولاد نسبت به اوج ۲۰۲۲) و بهبود زنجیره تأمین پس از پاندمی بوده است. در کشورهای توسعه‌یافته نیز نرخ تورم ساخت‌وساز به حدود ۲٪ تا ۴٪ در اواخر ۲۰۲۳ کاهش یافت که نسبت به سال قبل تعدیل قابل توجهی است. (منبع) با این حال، برخی بازارهای خاص همچنان با افزایش هزینه مواجه‌اند؛ به عنوان مثال، سوئیس و برخی کشورهای شمال اروپا در ۲۰۲۳ افزایش هزینه حدود ۶٪ داشتند که عمدتاً به دلیل کمبود نیروی کار و رونق پروژه‌های زیرساختی بوده است. (منبع)
نمودار زیر، گران‌ترین شهرهای جهان از نظر هزینه ساخت در سال ۲۰۲۴ را نشان می‌دهد که عمدتاً در کشورهای توسعه‌یافته قرار دارند. این امر روند ذکر شده (اختلاف زیاد هزینه بین کشورهای مختلف) را به شکل بصری تأیید می‌کند:
نمودار مقایسه متوسط هزینه ساخت به ازای هر مترمربع در شهرهای گران جهان (سال ۲۰۲۴ بر اساس دلار آمریکا)؛ نیویورک با ۵۷۲۳ دلار/مترمربع در صدر قرار دارد【۳۹†look】. منبع: گزارش شاخص هزینه ساخت بین‌المللی ۲۰۲۴ ترنر و تاونسند.
از سوی دیگر، کشورهای در حال توسعه علیرغم تورم داخلی، در مقیاس دلاری بعضاً کاهش هزینه را داشته‌اند. کاهش ارزش پول ملی در برابر دلار در کشورهایی مانند ترکیه، مصر، پاکستان و … باعث شده علیرغم افزایش هزینه‌های اسمی محلی، هزینه دلاری ساخت کاهش یابد یا کمتر افزایش یابد. البته این برای پیمانکاران محلی خبر خوبی نیست زیرا آنها هزینه‌ها را به ارز محلی می‌پردازند که گران شده، اما برای مقایسه بین‌المللی این اثر باید مدنظر باشد. به عنوان مثال، در مصر و ترکیه بین سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳ با وجود دو تا سه برابر شدن هزینه‌ها به لیر و پوند مصری، هزینه دلاری ساخت شاید کمتر از دو برابر رشد کرده باشد.
همچنین یک ترند دیگر، افزایش هزینه نیروی کار ماهر در کشورهای در حال توسعه است. بسیاری از کارگران ماهر ساختمانی از کشورهای فقیر به کشورهای ثروتمند مهاجرت می‌کنند که این در مبدأ کمبود نیروی کار و افزایش دستمزد به دنبال دارد. مثلا کمبود بنا و کارگر ماهر پس از بازسازی مناطق زلزله‌زده در ترکیه، به رشد ۱۰۰٪ دستمزدها طی یک سال منجر شد. در مقابل، کشورهای مقصد (حوزه خلیج فارس، اروپای غربی) با جذب این نیروها بخشی از فشار دستمزدی داخلی خود را کاهش می‌دهند. البته در نهایت روند کلی در دنیا حرکت به سمت افزایش دستمزد و هزینه ساخت متناسب با تورم عمومی است، هرچند با شدت متفاوت.
نتیجه‌گیری
بررسی تطبیقی هزینه ساخت آپارتمان‌های مسکونی در جهان نشان می‌دهد اختلافات بسیار چشمگیری بین کشورهای مختلف وجود دارد. در کشورهای در حال توسعه (مانند هند، پاکستان، بنگلادش، ویتنام، اندونزی) هزینه ساخت هر مترمربع مسکن می‌تواند تنها چند صد دلار باشد که بخش اعظم آن به خاطر ارزان بودن نیروی کار و بعضاً مصالح بومی است. کشورهای با درآمد متوسط (مثل برزیل، مکزیک، آفریقای جنوبی) هزینه‌هایی میانه دارند که به میانگین جهانی نزدیک است؛ این کشورها تلفیقی از مزیت نیروی کار ارزان‌تر نسبت به غرب و چالش‌هایی مانند تورم و واردات مصالح را تجربه می‌کنند. در نقطه مقابل، کشورهای توسعه‌یافته (آمریکا، کانادا، اروپای غربی، ژاپن، کره جنوبی و …) بالاترین هزینه‌های ساخت را به خود اختصاص داده‌اند؛ عواملی چون دستمزد بالا، الزامات کیفی سختگیرانه، هزینه‌های اداری و مالیاتی و استفاده از فناوری‌های پیشرفته ساخت، هزینه تمام‌شده هر مترمربع بنا را در این کشورها به چند هزار دلار می‌رساند. کشورهای نفت‌خیز خاورمیانه (امارات، عربستان) با وجود درآمد بالا، به دلیل سیاست‌های متفاوت در بازار کار و مصالح، هزینه ساخت نسبتاً کمتری از دیگر اقتصادهای پیشرفته دارند.
از منظر سیاست‌گذاری، این تفاوت‌ها حاوی نکات مهمی است. کشورهایی که به دنبال توسعه مسکن ارزان‌قیمت هستند می‌توانند با کنترل هزینه دستمزد (مثلاً استفاده از کارگران مهاجر)، کاهش تعرفه واردات مصالح و ارائه یارانه یا معافیت مالیاتی به سازندگان، هزینه‌ها را پایین نگه دارند. در مقابل، کشورهایی که استانداردهای ایمنی و کیفیت را فدا نمی‌کنند باید به فکر روش‌های صنعتی‌سازی و بهره‌وری بیشتر باشند تا هزینه‌های بالای ساخت را مهار کنند. به طور کلی در سال‌های اخیر شاهد همگرایی نسبی هزینه‌ها بوده‌ایم؛ هزینه ساخت در کشورهای ارزان‌تر روندی افزایشی داشته (با بالا رفتن دستمزد و استانداردها) و در کشورهای گران‌تر تلاش بر کاهش نرخ رشد هزینه‌ها از طریق فناوری و مدیریت زنجیره تامین بوده است. با تداوم جهانی‌شدن بازار مصالح و نیروی کار، انتظار می‌رود در بلندمدت شکاف هزینه ساخت بین برخی مناطق کمی کاهش یابد، اما در حال حاضر اختلاف بین مثلا ۳۰۰ دلار/مترمربع در یک کشور فقیر با ۳۰۰۰ دلار/مترمربع در یک کشور پیشرفته واقعیتی بارز در صنعت ساخت‌وساز است.
در پایان، نتایج این تحقیق اهمیت بهبود بهره‌وری و کاهش هزینه‌های غیرضروری را در صنعت ساخت‌وساز نشان می‌دهد. هرچند برخی عوامل (مانند قیمت جهانی فولاد یا ضرورت‌های ایمنی) خارج از کنترل محلی هستند، ولی عواملی چون اتوماسیون، آموزش نیروی کار برای ارتقای بهره‌وری، خرید بهینه مصالح و اصلاح مقررات دست‌وپاگیر می‌تواند به کاهش هزینه‌ها در هر کشوری کمک کند. برای کشورهای در حال توسعه، چالش اساسی بالا بردن کیفیت ساخت بدون تحمیل هزینه‌های گزاف است، و برای کشورهای توسعه‌یافته چالش، ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اقشار متوسط با وجود هزینه‌های ذاتی بالاست. سیاستگذاران می‌بایست این موازنه ظریف بین هزینه و کیفیت را مدیریت کنند تا هم ایمنی و استاندارد فدا نشود و هم توسعه مسکن دچار رکود نگردد.
نویسنده : علیرضا بهرامی نسب
منابع و مآخذ: اطلاعات ارائه‌شده در این گزارش بر پایه آمارها و گزارش‌های به‌روز از منابعی نظیر Colliers India، شاخص‌های هزینه ساخت بین‌المللی (Arcadis, Turner & Townsend)
- Colliers International India: گزارش‌ها و آمارهای مربوط به هزینه ساخت در هند و سایر کشورهای جنوب آسیا.
- Arcadis و Turner & Townsend: شاخص‌های هزینه ساخت بین‌المللی و گزارش‌های سالانه مربوط به روند ساخت‌وساز در کشورهای مختلف.
- Statista و World Bank: پایگاه‌های آماری و گزارش‌های اقتصادی مرتبط با شاخص‌های قیمتی و روند ساخت‌وساز در سطح جهانی.
- Economic Times: مقالات تحلیلی و گزارش‌های منتشر شده در خصوص روند هزینه ساخت در بازارهای آسیایی.
- AGBI (Arabian General Building Index): گزارش‌ها و آمارهای ساخت‌وساز در کشورهای خاورمیانه به ویژه امارات و عربستان سعودی.
- ترک‌استات: آمارها و گزارش‌های رسمی مربوط به تورم و هزینه‌های ساخت در ترکیه.
- منابع محلی و گزارش‌های شهری: داده‌های منتشر شده توسط سازمان‌های شهری و استانی در کشورهای آمریکا (مانند نیویورک، سان‌فرانسیسکو)، اروپای غربی (لندن، پاریس، مونیخ) و آسیا (توکیو، سئول، سیدنی) که جهت تدوین میانگین هزینه‌های ساخت مورد استفاده قرار گرفته‌اند.
