زمان مناسب برای خرید خانه و آپارتمان
در بازار مسکن، افراد باتجربه و قدیمی، آموختهاند که بازار همیشه در یک وضعیت ثابت نیست. گاهی بازار پررونق است و سوددهی بالاست، و گاهی دچار رکود میشود. این افراد میدانند که در دوران رونق، باید مقداری از درآمد خود را پسانداز کنند تا در زمان رکود بتوانند از آن استفاده کنند.
در شهر اصفهان، که یکی از مراکز مهم تجاری و بازرگانی ایران است، مادران به دختران خود توصیه میکردند که در زمانهایی که پول دارند، طلا و نقره را به عنوان “پس گرد” کنار بگذارند. این فرهنگ پسانداز نشاندهنده هوش اقتصادی زنان ایرانی از گذشتههای دور است.
حال که با مفهوم سیکلهای تجاری آشنا شدیم، باید بدانیم که این سیکلها در بازار مسکن نیز وجود دارند. طبق تحقیقات دکتر صادقین و دکتر دهنوی، هر ۵.۵ تا ۶ سال یک سیکل کامل در بازار مسکن ایران اتفاق میافتد. این سیکل شامل دورانهای رونق، رکود و ثبات است. بهطور کلی، پس از یک دوره رونق، بازار وارد یک رکود ۲.۵ تا ۳ ساله میشود، سپس به مدت دو سال در وضعیت ثبات قرار میگیرد و مجدداً یک دوره رونق جدید آغاز میشود.
از این سیکل میتوان نکات مهمی آموخت:
- بازار همیشه در حال تغییر است: هیچ بازاری همواره گران نمیشود و هیچ رکودی همیشگی نیست.
- زمان مناسب برای خرید خانه مصرفی: بهترین زمان خرید، دوران رکود اندک یا رونق ملایم است.
- زمان نامناسب برای سرمایهگذاری: در زمان چرخش بازار، انجام معامله ریسک بالایی دارد و توصیه نمیشود.
- خرید زمین برای ساخت: بهترین زمان برای خرید زمین، دوران رکود شدید یا رکود ملایم است.
- نگهداری زمین و کلنگی: در دوران رکود شدید بهتر است زمین یا ملک کلنگی داشته باشید.
- نگهداری آپارتمان: در دوران رونق ملایم و رونق شدید، داشتن آپارتمان میتواند سودآور باشد.
با درک این نکات و زمانبندی مناسب، میتوانید تصمیمات بهتری در زمینه خرید خانه و سرمایهگذاری در بازار مسکن بگیرید.
از کجا بدانیم در چه بازاری هستیم ؟
یکی از شاخصهای کلیدی برای تشخیص وضعیت بازار مسکن، آمار معاملات است. با بررسی آمار معاملات مسکن در شهر تهران، میتوان بهراحتی نوع بازار فعلی را شناسایی کرد.
- اگر تعداد معاملات در تهران بین ۵ تا ۸ هزار باشد، بازار در وضعیت رکود قرار دارد.
- اگر این آمار بین ۹ تا ۱۳ هزار باشد، بازار در دوره ثبات قرار دارد.
- معاملات بین ۱۳ تا ۱۸ هزار نشاندهنده ورود به دوره رونق است.
- اگر تعداد معاملات بالاتر از ۱۸ هزار تا ۲۲ هزار باشد، بازار در اوج رونق قرار دارد و توصیه میشود که طی یکی دو ماه آینده از بازار خارج شوید.
- همچنین، اگر تعداد معاملات به زیر ۵ هزار برسد، این نشاندهنده عمق رکود در بازار است.
برای مشاهده دقیق آمار معاملات مسکن در تهران، میتوانید به سایت بانک مرکزی مراجعه کنید. همچنین، تحلیلهای فصلی بازار مسکن را میتوانید در سایت شخصی من دنبال کنید.
تعیین زمان مناسب برای ورود به بازار مسکن
برای ورود موفق به بازار مسکن، علاوه بر مدیریت مالی و پس انداز نگاه دقیق به تحلیل دقیق چرخههای اقتصادی و تغییرات تقاضا امری ضروری است. در این بخش، به بررسی این چرخهها و زمانهای مناسب برای ورود به بازار مسکن پرداخته میشود.
۱. تحلیل دورههای تقاضا:
الف) تقاضای مصرفی: پس از دورههای رونق، بازار مسکن معمولاً وارد فاز اصلاحی میشود که در آن، تعداد معاملات کاهش یافته و قیمتها به تعادل میرسند. این دوره که به رکود معروف است و معمولاً ۲.۵ تا ۳ سال طول میکشد، فرصتی برای مصرفکنندگان فراهم میکند تا سرمایه خود را دوباره انباشت کنند. در این فاز، خریداران خانه برای سکونت میتوانند از وامهای مسکن بهرهمند شوند که حدود ۲۰ تا ۲۵ متر مربع از ارزش ملک مورد نظر را پوشش میدهد.
ب) تقاضای سرمایهای: پس از پایان دوران رکود و با آغاز دوره بهبود، سرمایهگذاران و شرکتهای حقوقی که به اطلاعات بهروز و دقیق دسترسی دارند، وارد بازار میشوند. این نوع تقاضا معمولاً به دنبال خرید املاک به منظور اجاره دادن یا فروش در آینده با هدف کسب سود است و در نهایت به افزایش قیمتها در بازار کمک میکند.
ج) تقاضای سفتهبازی: این نوع تقاضا معمولاً توسط سفتهبازان و دلالان انجام میشود که بهطور گسترده و با شدت وارد بازار میشوند. این دسته از تقاضا معمولاً باعث رشد قیمتها تا ۴۵٪ میشود و معاملات آنها معمولاً در بازههای زمانی کوتاه انجام شده و منجر به نوسانات قیمتی شدید در بازار میگردد.
۲. استراتژی ورود به بازار:
الف) تحلیل زمانی: ورود به بازار مسکن باید بر اساس تحلیل دورههای قبلی و پیشبینی دورههای آینده انجام شود. استفاده از دادههای تاریخی برای شناسایی الگوهای قیمتی و تعداد معاملات، میتواند در تعیین زمان مناسب سرمایهگذاری مؤثر باشد.
ب) شناسایی فاز رکود به رونق: شروع فعالیتهای خرید در دوره رکود، زمانی که قیمتها در پایینترین سطح خود قرار دارند و تقاضای مصرفی به تدریج افزایش مییابد، میتواند یک فرصت مناسب برای سرمایهگذاری باشد. با افزایش تدریجی تقاضا و ورود سرمایهگذاران و سپس سفتهبازان، قیمتها نیز به تبع آن افزایش خواهند یافت.
نتیجهگیری:
شما به یک راهنمای برای خرید خانه و آپارتمان نیاز دارید و برای تعیین زمان مناسب ورود به بازار مسکن، لازم است چرخههای تقاضا و پویاییهای بازار بهدقت بررسی شوند. شناسایی دورههای رکود و رونق، تحلیل الگوهای تقاضا و استفاده از دادههای مالی و اقتصادی میتواند به سرمایهگذاران کمک کند تا با ریسک کمتر و بازده بیشتری وارد این بازار شوند. بدین ترتیب گام به گام برای خرید یک خانه خوب شروع به حرکت خواهید کرد.
