روند تاریخی قیمت مسکن (۱۳۷۵ تا ۱۴۰۳) از نگاه اقتصاد کلان

در جدول زیر میانگین قیمت سالانه هر متر مربع مسکن در شهر تهران (به تومان)، نرخ دلار آزاد (تومان) و ارزش معادل دلاری مسکن آمده است. همچنین «ارزش واقعی دلار ۱۳۸۲» بیانگر قیمت هر متر مسکن برحسب دلار ثابت سال ۱۳۸۲ (با تعدیل تورم دلار) است:

منابع: آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، گزارش‌های خبری اقتصادنیوز​ و فرارو، داده‌های نرخ ارز آزاد، نرخ تورم دلار (شاخص CPI آمریکا).

با فرض اینکه میانگین قیمت آپارتمان در تهران در پایان سال ۱۴۰۳ حدود ۹۸٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و نرخ دلار آزاد در آن سال حدود ۹۳٬۰۰۰ تومان بوده است، می‌توان مقادیر ذیل را محاسبه کرد:

1. قیمت مسکن برحسب دلار همان سال:
   قیمت مسکن برحسب دلار = ۹۸٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۹۳٬۰۰۰ ≈ ~$۱,۰۵۴

2. ارزش واقعی برحسب دلار ۱۳۸۲:
   طبق روند کاهش ضریب تعدیل (که در سال‌های قبل از ۱۳۸۲ این ضریب از مقدار بیش از ۱ به کمتر از ۱ تغییر کرده است) و با تقریباً فرض کاهش اندکی نسبت به سال ۱۴۰۲ (که ضریب آن حدود ۰.۶۰ بوده است)، برای سال ۱۴۰۳ می‌توان ضریب تقریبی ۰.۵۸ در نظر گرفت.
   ارزش واقعی = ~$۱,۰۵۴ × ۰.۵۸ ≈ ~$۶۱۱

با توجه به این مفروضات، جدول مربوط به سال ۱۴۰۳ به صورت زیر ارائه می‌شود:

مروری بر تغییرات قیمت مسکن تهران (۱۳۷۵–۱۴۰۲)

دهه ۷۰:
بازار مسکن پس از رکود اوایل دهه ۷۰، از سال ۱۳۷۴ وارد رونق شد. در سال ۱۳۷۵ جهش قیمتی حدود +۶۷٪ ثبت گردید و میانگین قیمت هر متر مربع تهران به حدود ۱۵۰ هزار تومان رسید. این جهش عمدتاً ناشی از افزایش نقدینگی و تقاضای انباشته پس از دوران جنگ بود. در سال‌های ۱۳۷۶–۱۳۷۷ بازار دچار ثبات نسبی شد و میانگین قیمت حول ۱۵۰ هزار تومان باقی ماند. به دنبال آن، سال ۱۳۷۸ رشد ملایم (~۱۴٪) داشت و قیمت متوسط به ۱۷۰ هزار تومان رسید. سال ۱۳۷۹ نیز رشد کمتر از ۶٪ داشت (حدود ۱۸۰ هزار تومان) که نشان‌دهنده دوره‌ای آرام از نظر تورم مسکن بود.

اوایل دهه ۸۰:
با روی کار آمدن دولت اصلاحات و کاهش تورم عمومی، ابتدا بازار مسکن جهش قابل توجهی را تجربه کرد. در سال ۱۳۸۰ متوسط قیمت مسکن تهران نزدیک به ۳۱۰ هزار تومان بود که رشد سالانه حدود ۸۰٪ را نشان می‌داد. این افزایش شدید تحت تأثیر بهبود درآمد نفتی اواخر دهه ۷۰ و حرکت نقدینگی به بازار دارایی‌ها رخ داد. سال ۱۳۸۱ نیز با رشد ~۵۰٪ همراه شد و میانگین به ۴۵۰ هزار تومان رسید. در سال ۱۳۸۲ که سال پایه منتخب ماست، بازار به تعادل نسبی رسید؛ رشد قیمت حدود ۳۵٪ بود و میانگین به حدود ۶۰۰ هزار تومان بالغ شد. این سال مصادف با دوره ثبات اقتصاد کلان و مهار تورم در میانه دولت اصلاحات بود. در سال ۱۳۸۳ تنها ۲٪ رشد nominal گزارش شد (حدود ۶۱۰ هزار تومان) و حتی در سال ۱۳۸۴، متوسط قیمت کمی افت کرد (به ~۶۰۰ هزار تومان) که بیانگر رکود خفیف مسکن در آن مقطع است.

اواسط دهه ۸۰ (۱۳۸۵–۱۳۸۷):
همزمان با افزایش شدید درآمد نفتی و اجرای سیاست‌های انبساطی پولی در اوایل دولت نهم، قیمت مسکن دوباره اوج گرفت. سال ۱۳۸۵ رشد ~۳۰٪ داشت و متوسط به ۸۵۰ هزار تومان رسید. در سال ۱۳۸۶ برای اولین بار، متوسط قیمت هر متر مسکن تهران مرز میلیون تومان را رد کرد؛ رشد سالانه نزدیک ۸۰٪ ثبت شد و میانگین به حدود ۱٫۵ میلیون تومان جهش یافت. این رشد بی‌سابقه ناشی از تزریق نقدینگی بالا (طرح‌هایی مانند بنگاه‌های زودبازده) و هجوم سرمایه‌ها به بازار ملک بود. در سال ۱۳۸۷ بازار هنوز در تب‌وتاب بود و در ابتدای سال حتی میانگین معاملات بالای ۲ میلیون تومان شد، اما تحت تأثیر رکود جهانی ۲۰۰۸ و اجرای طرح‌هایی مثل مسکن مهر، در نیمه دوم ۱۳۸۷ قیمت‌ها تعدیل شدند. متوسط سال ۱۳۸۷ حدود ۱٫۸ میلیون تومان ثبت شد که تنها ~۲۰٪ بالاتر از سال قبل بود. به بیان دیگر، اواخر ۱۳۸۷ حباب قیمت تا حدی تخلیه شد.

اواخر دهه ۸۰ (۱۳۸۸–۱۳۸۹):
در سال‌های ۱۳۸۸ و ۱۳۸۹، بازار در وضعیت اصلاح و رکود قرار گرفت. متوسط قیمت از ~۱٫۶ میلیون تومان در ۱۳۸۸ به ~۱٫۵ میلیون تومان در ۱۳۸۹ کاهش یافت که به معنای افت اسمی حدود ۱۰٪ طی دو سال است. این افت تحت تأثیر اشباع بازار پس از جهش‌های قبلی و رشد عرضه (مسکن مهر) بود. نرخ تورم عمومی نیز در این سال‌ها نسبتاً مهار شد که به ثبات یا کاهش قیمت واقعی مسکن کمک کرد.

اوایل دهه ۹۰ (۱۳۹۰–۱۳۹۲):
با تشدید تحریم‌های بین‌المللی در سال ۱۳۹۰ و جهش نرخ ارز، بازار مسکن مجدداً دستخوش التهاب شد. سال ۱۳۹۰ افزایش حدود ۲۰٪ (تا ~۲٫۱۵ میلیون تومان) را نشان داد، اما عمده جهش در سال ۱۳۹۱ رخ داد که همراه با سقوط شدید ارزش ریال، متوسط قیمت مسکن تهران را از حدود ۲٫۲ میلیون تومان در بهار ۱۳۹۱ به بیش از ۳٫۲ میلیون تومان در پاییز آن سال رساند. میانگین سال ۱۳۹۱ حدود ۲٫۹ میلیون تومان شد که نزدیک ۴۰٪ از سال قبل بالاتر بود. این دوره عملاً منعکس‌کننده تورم انتظاری و هجوم سرمایه‌ها به دارایی واقعی پس از سقوط ارزش پول ملی (نرخ دلار از ~۱۲۰۰ تومان در ابتدای ۱۳۹۰ به حدود ۳۸۰۰ تومان در اواخر ۱۳۹۱ رسید) بود. در سال ۱۳۹۲ با روی کار آمدن دولت یازدهم و شروع مذاکرات هسته‌ای، انتظارات تورمی تا حدی تعدیل شد. رشد قیمت مسکن در ۱۳۹۲ حدود ۳۰٪ بود (میانگین ~۳٫۷ میلیون تومان) که عمدتاً ناشی از افزایش شدید اوایل سال بود و در نیمه دوم سال ثبات برقرار شد. به طور کلی، دوره ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴، آرام‌ترین مقطع بازار مسکن در دهه‌های اخیر بوده است؛ چنان‌که متوسط قیمت در تهران طی سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ به ترتیب حدود ۳٫۹ و ۴٫۱ میلیون تومان گزارش شد (رشد سالانه ناچیز ~۵٪ و ~۱۰٪). ثبات نسبی اقتصاد کلان، کاهش انتظارات تورمی و رکود بخش ساختمان (در پی تکمیل واحدهای مسکن مهر) از عوامل این آرامش بود.

اواخر دهه ۹۰ (۱۳۹۵–۱۴۰۰):
از سال ۱۳۹۵ با کاهش شدید نرخ سود بانکی حقیقی و جذاب‌شدن دارایی‌ها، شیب رشد مسکن مجدداً افزایشی شد. سال ۱۳۹۵ متوسط قیمت ~۴٫۳ میلیون تومان بود و سال ۱۳۹۶ با حدود ۱۵٪ رشد به ~۵ میلیون تومان رسید. اما نقطه عطف بعدی، خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت ۱۳۹۷ و بازگشت تحریم‌ها بود که شوک شدیدی به نرخ ارز و بازارها وارد کرد. در نتیجه، مسکن نیز به عنوان حفاظ تورمی اوج گرفت: میانگین قیمت از ~۵ میلیون تومان در اوایل ۱۳۹۷ به حدود ۷ میلیون تومان در پایان همان سال رسید (رشد سالانه ~۴۰٪). این روند در سال ۱۳۹۸ تشدید شد و با تداوم افت ارزش ریال، میانگین تهران به حدود ۹٫۵ میلیون تومان افزایش یافت (+۳۷٪ نسبت به ۱۳۹۷). در سال ۱۳۹۹، نرخ ارز آزاد به اوج تاریخی خود تا آن زمان (~۳۲۰۰۰ تومان) رسید و تورم عمومی از ۴۰٪ فراتر رفت. قیمت مسکن نیز در فاصله کوتاهی بیش از دو برابر شد. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط هر متر آپارتمان در تهران از حدود ۱۲٫۷ میلیون تومان در مهر ۹۸ به ۲۶٫۷ میلیون تومان در مهر ۹۹ جهش کرد که رشد سالانه‌ای بالغ بر ۱۱۰٪ محسوب می‌شود. طبق آمارهای گردآوری‌شده، میانگین سال ۱۳۹۹ حدود ~۲۰ میلیون تومان بوده است. در سال ۱۴۰۰، با وجود رکود معاملات، روند صعودی آرام‌تر ادامه یافت و متوسط سال به حدود ۲۵–۲۷ میلیون تومان رسید؛ مثلاً بانک مرکزی برای مهر ۱۴۰۰ حدود ۳۱٫۶ میلیون تومان گزارش کرد که ۲۰٪ بیشتر از سال قبل بود.

سال‌های اخیر (۱۴۰۱–۱۴۰۲):
طی سال ۱۴۰۱، اقتصاد ایران با جهش دوباره نرخ ارز (از ~۳۰ هزار به ~۶۰ هزار تومان) و تورم بالا مواجه شد. هرچند رکود معاملات و افت توان خرید تا حدی از سرعت رشد مسکن کاست، اما در نهایت قیمت‌ها رکورد تازه‌ای برجا گذاشتند. در ابتدای ۱۴۰۱، متوسط قیمت تهران ~۳۴ میلیون تومان بود و تا پایان سال به مرز ۵۰ میلیون تومان رسید. مرکز آمار متوسط سال ۱۴۰۱ را حدود ۴۳ میلیون تومان اعلام کرد؛ این یعنی حدود ۴۰٪ تورم مسکن طی سال ۱۴۰۱ که فراتر از تورم عمومی (~۳۵٪) بود. در سال ۱۴۰۲ نیز روند صعودی ادامه یافت؛ گزارش‌ها حاکی است که تا پاییز ۱۴۰۲، میانگین هر متر مربع مسکن تهران از ۷۵ میلیون تومان فراتر رفت. عملاً شوک ارزی اواخر ۱۴۰۱ و ابتدای ۱۴۰۲ (رسیدن دلار به قله تاریخی ~۶۰ هزار تومان) به سرعت خود را در قیمت‌های مسکن نشان داد. هرچند در نیمه دوم ۱۴۰۲، با افزایش نرخ بهره بانکی و رکود معاملات، شیب رشد مسکن تا حدودی کم شد، ولی قیمت‌های اسمی در سطح کم‌سابقه‌ای قرار گرفت.

تطبیق دلاری و ارزش واقعی مسکن (تورم دلار):
برای مقایسه ارزش واقعی مسکن در طول زمان، باید اثر تورم و تغییرات برابری ارز حذف شود. بدین منظور، قیمت‌ها را بر حسب دلار و سپس با دلار ثابت سال پایه ۱۳۸۲ (معادل دلار سال ۲۰۰۳) تعدیل کرده‌ایم. این روش امکان می‌دهد بفهمیم آیا قدرت خرید دلاری مسکن تهران افزایش یافته یا کاهش یافته است. روند کلی به این صورت است:

ارزش دلاری اسمی:
همان‌طور که جدول نشان می‌دهد، به‌رغم جهش‌های شدید قیمت به تومان، ارزش دلاری مسکن تهران نوسانات شدیدی داشته اما لزوماً صعود یکنواختی نداشته است. برای مثال، در سال ۱۳۸۶، هر متر مربع خانه در تهران به طور متوسط حدود $۱۶۰۰ دلار معامله می‌شد (نرخ دلار ~۹۳۵ تومان) که در تاریخ مسکن ایران یک رکورد به شمار می‌رفت. اما با افت ارزش ریال در دهه ۹۰، ارزش دلاری مسکن کاهش یافت. حتی با جهش‌های اخیر، متوسط قیمت دلاری به ~$۱۰۰۰ در سال‌های ۱۴۰۰–۱۴۰۱ رسیده است که هنوز از رکورد اواسط دهه ۸۰ پایین‌تر است. در واقع، افزایش اسمی قیمت عمدتاً همپای افت ارزش ریال بوده و به همان نسبت قیمت دلاری بالا نرفته است. مثلاً سال ۱۴۰۱ با وجود متوسط ~۴۸ میلیون تومان، قیمت دلاری حدود $۱۰۰۰ بود که تقریباً برابر سال ۱۴۰۰ و کمتر از سال‌های ۱۳۸۶–۱۳۸۷ است.

ارزش واقعی دلار ۱۳۸۲:
اگر تأثیر تورم آمریکا نیز در نظر گرفته شود، تصویر روشن‌تری از توان خرید بین‌المللی مسکن تهران به دست می‌آید. دلار سال ۲۰۰۳ (۱۳۸۲) با دلار امروز یکسان نیست؛ طی سال‌های ۲۰۰۳ تا ۲۰۲۳ آمریکا حدود ۶۵٪ تورم تجمعی داشته است (یعنی هر $۱ سال ۲۰۰۳ معادل $۱٫۶۵ در سال ۲۰۲۳ قدرت خرید دارد). بر این اساس، قیمت واقعی هر متر مسکن تهران در سال ۱۳۸۶ حدود $۱۴۲۴ (به دلار ۲۰۰۳) بود که از همه سال‌ها بیشتر است. پس از ترکیدن حباب ۱۳۸۷–۱۳۸۸، ارزش واقعی مسکن نزولی شد و در اواسط دهه ۹۰ به کف خود نزدیک شد (حدود $۸۵۰ دلار ۲۰۰۳ در سال‌های ۱۳۹۲–۱۳۹۵). جهش‌های اواخر دهه ۹۰ دوباره ارزش واقعی را بالا برد؛ اما حتی در سال ۱۴۰۲ نیز، متوسط مسکن تهران ($۸۴۵ دلار ۲۰۰۳) فقط کمی بالاتر از سال پایه ۱۳۸۲ است. نتیجه مهم: با وجود تورم سرسام‌آور ریالی، رشد حقیقی قیمت مسکن در بلندمدت چندان زیاد نبوده و بخش عمده افزایش اسمی، جبران افت ارزش پول ملی بوده است. به عنوان نمونه، یک متر مربع آپارتمان که در سال ۱۳۸۲ حدود $۷۲۱ دلار قیمت داشت، اکنون (۱۴۰۲) حدود $۸۴۵ دلار ۲۰۰۳ ارزش دارد؛ یعنی تنها ~۱۷٪ رشد واقعی طی دو دهه. این در حالی است که همان دارایی به تومان حدود ۱۲۸ برابر گران‌تر شده است (از ۶۰۰ هزار به ۷۶ میلیون تومان).

مقایسه با سال پایه ۱۳۸۲ و تحلیل عوامل بنیادی:
سال ۱۳۸۲ از آن جهت حائز اهمیت است که در میانه یک دوره ثبات نسبی اقتصادی قرار داشت. نرخ تورم ایران در حدود ۱۵٪ و رشد نقدینگی کنترل‌شده بود، بازار ارز ثبات داشت و شوک سیاسی خاصی وجود نداشت. قیمت مسکن نیز پس از دو سال جهش، به سطح تعادلی رسید. اگر ارزش مسکن سال‌های دیگر را نسبت به ۱۳۸۲ بسنجیم، مشخص می‌شود که فقط در برهه‌های محدودی قدرت خرید مسکن تهران فراتر از آن مقطع رفته است (اواخر دهه ۸۰). در بسیاری از سال‌ها، به‌ویژه ۱۳۹۲–۱۳۹۶، ارزش واقعی پایین‌تر از ۱۳۸۲ بوده است که نشان می‌دهد مسکن (به عنوان دارایی) علیرغم رشد اسمی، در رقابت با تورم داخلی و کاهش ارزش ریال در بلندمدت صرفاً نقش حفاظ ارزش را داشته و رشد مازاد حقیقی کمتری ایجاد کرده است. از منظر عوامل فاندامنتال اقتصادی مؤثر بر این روند بلندمدت، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تورم و نقدینگی داخلی:
  مهم‌ترین موتور رشد اسمی مسکن در ایران، تورم مزمن دو رقمی و رشد بالای نقدینگی است. هر زمان سیاست‌های پولی انبساطی اتخاذ شده یا پایه پولی به شدت رشد کرده، با چند فصل تأخیر تأثیر آن در افزایش قیمت دارایی‌هایی مانند مسکن آشکار شده است. نمونه بارز، دوره ۱۳۸۵–۱۳۸۶ (افزایش نقدینگی ناشی از خرج گسترده درآمد نفتی) و دوره ۱۳۹۷–۱۴۰۰ (رشد پایه پولی برای جبران کسری بودجه و تحریم) است که جهش‌های قیمتی مسکن را رقم زدند. در مقابل، هرگاه انضباط پولی نسبی حاکم بوده (مثل ۱۳۹۳–۱۳۹۵)، بازار مسکن در رکود یا رشد اسمی محدود بوده است.

• نوسانات نرخ ارز:
  ارزش ریال در برابر دلار نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت مسکن داشته است. تضعیف شدید ریال، مستقیماً بهای جایگزینی ساخت مسکن را بالا می‌برد (مواد ساختمانی وارداتی، قیمت زمین متاثر از انتظارات تورمی) و هم به عنوان یک سیگنال تورمی، نقدینگی را به بازار دارایی سوق می‌دهد. نمودار قیمت دلار و مسکن همبستگی بالایی را نشان می‌دهد؛ به طور مثال، جهش‌های ارزی سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ تقریباً همزمان با جهش مسکن بوده‌اند. طی دوره مورد بررسی، نرخ دلار آزاد از حدود ۸۳۲ تومان در سال ۱۳۸۲ به بیش از ۵۰ هزار تومان تا سال ۱۴۰۲ افزایش یافت (بیش از ۶۰ برابر شدن). این افت ارزش پول ملی به همان نسبت قیمت اسمی املاک را بالا کشیده است. بنابراین، بخش عمده رشد ۷۷۶ برابری قیمت مسکن طی ۲۶ سال که رسانه‌ها ذکر می‌کنند، نه به خاطر گران‌شدن واقعی ملک بلکه ناشی از ارزان‌شدن واحد پول (ریال) است.

• دوره‌های رونق و رکود اقتصادی:
  در برهه‌هایی که اقتصاد کلان در رونق بوده یا درآمدهای نفتی افزایش یافته (مثل ۱۳۸۲–۱۳۸۶)، با تاخیر کوتاهی بخش مسکن رونق گرفته است. عکس آن در رکودها صادق است؛ مثلاً رکود عمیق ۱۳۹۱–۱۳۹۲ (به دلیل تحریم) با کمی تاخیر در ۱۳۹۳–۱۳۹۴ اثر خود را به صورت رکود مسکن نشان داد. رشد اقتصادی مثبت و منفی کشور با یک فاصله زمانی بر ساخت‌وساز و به تبع آن عرضه و قیمت مسکن تأثیرگذار بوده است.

• سیاست‌های دولتی و قوانین:
  اقدامات دولت‌ها در حوزه مسکن و پولی نیز اهمیت دارد. نرخ سود تسهیلات و سپرده‌ها یکی از عوامل است؛ هر زمان نرخ سود واقعی بانکی منفی شده، جذابیت سفته‌بازی مسکن بیشتر شده و تقاضای سرمایه‌ای رشد کرده است (مانند ۱۳۹۶–۱۳۹۷). برنامه‌هایی مانند مسکن مهر (اواخر دهه ۸۰) به عرضه انبوه مسکن با قیمت پایین در حومه شهرها منجر شد و شوک عرضه ایجاد کرد که در افت نسبی قیمت‌های ۱۳۸۸–۱۳۸۹ بی‌تأثیر نبود. سیاست مالیاتی و تنظیمی دولت نیز تا کنون نقش پررنگی در مهار سوداگری نداشته و بازار مسکن در ایران بیشتر محلی برای حفظ سرمایه در برابر تورم بوده است.

• تحولات سیاسی و انتظارات:
  عوامل سیاسی مثل مذاکرات یا تنش‌های بین‌المللی از طریق انتظارات تورمی بر بازار مسکن تأثیر داشته‌اند. برای نمونه، با خوش‌بینی به توافق برجام در ۱۳۹۴–۱۳۹۵، رشد قیمت مسکن بسیار پایین‌تر از تورم شد و عملاً مسکن ارزان‌تر شد (واقعی). برعکس، با بدبینی به آینده اقتصاد در دوره‌های بحران، تقاضا برای خرید ملک به عنوان دارایی امن اوج گرفته است. بی‌ثباتی محیط کسب‌وکار نیز سرمایه‌ها را از تولید به سمت ملک سوق می‌دهد.

جمع‌بندی:
روند ۲۷ ساله قیمت مسکن تهران نشان می‌دهد این بازار آینه تمام‌نمای تحولات اقتصاد ایران بوده است. دوره‌های رونق مسکن معمولاً همزمان یا کمی پس از جهش نقدینگی و تورم رخ داده و دوره‌های رکود مسکن با ثبات نسبی اقتصاد کلان مقارن بوده است. تعدیل قیمت‌ها بر حسب دلار و تورم خارجی حاکی است که علی‌رغم افزایش سرسام‌آور تومان، مسکن تهران در بلندمدت رشد واقعی متوسطی داشته است. سال پایه ۱۳۸۲ به عنوان مقطع تعادل، معیاری برای سنجش قدرت خرید مسکن است؛ مشاهده می‌شود که ارزش واقعی فعلی مسکن تقریباً در همان سطح (کمی بالاتر) قرار دارد. به بیان دیگر، اگر فردی در سال ۱۳۸۲ معادل دلاری یک واحد مسکن را کنار می‌گذاشت و امروز همان دلارهای تعدیل‌شده با تورم را خرج می‌کرد، تقریباً می‌توانست واحد مشابهی بخرد. این واقعیت نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن عمدتاً تابعی از افت ارزش پول ملی و تورم داخلی بوده است نه صرفاً گران‌شدن خود دارایی مسکن در مقیاس جهانی یا دلاری. از منظر سیاست‌گذاری، کنترل تورم کلان و ثبات‌بخشی به نرخ ارز مهم‌ترین راهبرد مهار گرانی مسکن در ایران است. در کنار آن، افزایش عرضه (خصوصاً در قالب مسکن مقرون‌به‌صرفه)، تنظیم سوداگری از طریق مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر و تقویت بخش real economy می‌تواند به تعدیل روند بلندمدت قیمت‌ها کمک کند. تجربه سال‌های ثبات (مانند ۱۳۸۲–۱۳۸۴ و ۱۳۹۳–۱۳۹۵) نشان می‌دهد که هرگاه تورم مهار شده، قدرت خرید مسکن برای خانوارها بهبود یافته و رشد قیمت مسکن کمتر از رشد درآمدها بوده است. برعکس، در دوره‌های بی‌ثباتی و تورم فزاینده، مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای و مأمنی در برابر افت ارزش پول شده و حتی دسترسی اقشار متوسط به مسکن را به شدت کاهش داده است (طبق آمار رسمی اکنون بیش از ۵۰٪ خانوارهای تهرانی مستأجر هستند). بنابراین، راه‌حل بنیادین بازگرداندن ثبات اقتصادی است تا مسکن از یک وسیله حفظ سرمایه به کارکرد اصلی خود یعنی تأمین سرپناه و یک گزینه سرمایه‌گذاری مولد بازگردد.