مسکن، فراتر از یک سرپناه، نیازی بنیادین برای انسان است که امنیت، ثبات و بستری برای رفاه فراهم می‌آورد. این بخش تأثیر قابل توجهی بر ثبات و رشد اقتصادی دارد و بر هزینه‌های مصرف‌کننده، مشارکت در بازار کار و رفاه کلی جامعه اثر می‌گذارد. قابلیت استطاعت مسکن، محوری برای دستیابی به اهداف توسعه پایدار مرتبط با ریشه‌کن کردن فقر و ایجاد شهرهایی فراگیر، ایمن، تاب‌آور و پایدار محسوب می‌شود.
هدف این گزارش، ارائه یک چارچوب قوی برای ارزیابی نیازهای مسکن، بررسی روش‌شناسی‌های تحقیقاتی مختلف و ارائه راه‌حل‌های عملی است. تمرکز ویژه‌ای بر انطباق این اصول جهانی با چشم‌انداز منحصربه‌فرد اجتماعی-اقتصادی و سیاستی ایران قرار خواهد گرفت تا بینش‌های استراتژیک برای سرمایه‌گذاری هوشمندانه در املاک و مستغلات فراهم شود.
بخش اول: درک نیازهای مسکن: چارچوب‌ها و روش‌شناسی‌ها
این بخش، مبانی نظری و روش‌شناختی برای ارزیابی جامع نیازهای مسکن را بر اساس بهترین شیوه‌های بین‌المللی تشریح می‌کند.
الف. چارچوب‌های نظری ارزیابی نیازهای مسکن
ارزیابی نیازهای مسکن (HNA) اطلاعات ضروری را برای تدوین سیاست‌های جامع مسکن فراهم می‌کند. این ارزیابی معمولاً شامل تحلیل شرایط فعلی جمعیتی، اقتصادی و بازار مسکن است. این تحلیل‌ها شامل درک توزیع درآمد خانوار، قابلیت استطاعت مسکن و ویژگی‌های موجودی مسکن می‌شود. به عنوان مثال، در شهرستان مونتگومری، یک HNA نشان داد که از سال ۲۰۱۰، از هر دو خانوار جدید، یک خانوار کم‌درآمد (با درآمد کمتر از ۵۰,۰۰۰ دلار در سال) بوده است و درآمد لازم برای تهیه مسکن با قیمت متوسط، سریع‌تر از متوسط درآمد خانوار افزایش یافته است. این امر نشان‌دهنده شکاف حیاتی در قابلیت استطاعت است.
یک جنبه مهم در اینجا این است که HNA تنها یک جمع‌آوری داده نیست؛ بلکه به عنوان یک ابزار استراتژیک اساسی عمل می‌کند که مستقیماً به تدوین سیاست‌ها و واکنش‌های دولتی در قبال چالش‌های مسکن شکل می‌دهد. بدون یک HNA قوی، سیاست‌های مسکن ممکن است با نیازهای واقعی همسو نباشند و به ناکارآمدی و تشدید مشکلات موجود منجر شوند.
جزء دوم یک HNA، پیش‌بینی دقیق تقاضای مسکن است. این پیش‌بینی روندهای جمعیتی (مانند توزیع سنی نیروی کار جدید، انواع خانوارها، تعداد فرزندان در هر خانوار)، رشد اقتصادی آتی، تغییرات در ساختار اقتصادی و الگوهای رفت‌وآمد را در نظر می‌گیرد. همچنین، فرضیاتی درباره وضعیت مالکیت مسکن (مالک/مستأجر) و نوع مسکن (تک‌خانواده/چندخانواده) بر اساس درآمد و نوع خانوار را لحاظ می‌کند. به عنوان مثال، پیش‌بینی‌ها برای شهرستان مونتگومری نشان داد که بیش از نیمی از مسکن جدید مورد نیاز از سال ۲۰۲۰ تا ۲۰۴۰، مسکن اجاره‌ای چندخانواده خواهد بود و تقاضای قابل توجهی از خانوارهای با درآمد بین ۲۵,۰۰۰ تا ۴۹,۹۹۹ دلار و بیش از ۱۲۵,۰۰۰ دلار وجود خواهد داشت. این نشان می‌دهد که تقاضای مسکن ثابت نیست، بلکه پدیده‌ای است که دائماً در حال تحول است و تحت تأثیر تعامل پیچیده‌ای از نیروهای جمعیتی و اقتصادی قرار دارد. بنابراین، سیاست‌های مسکن و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری باید انعطاف‌پذیر باشند و به طور منظم به‌روزرسانی شوند تا مرتبط و مؤثر باقی بمانند.
ب. روش‌های کلیدی تحقیق
برای درک عمیق‌تر نیازهای مسکن، ترکیبی از روش‌های تحقیق کمی و کیفی ضروری است.
تحلیل جمعیتی
تحلیل جمعیتی یک حوزه چندرشته‌ای است که از جامعه‌شناسی، اقتصاد، جغرافیا و آمار برای درک پویایی جمعیت استفاده می‌کند. این تحلیل به شناسایی روندها و الگوهایی که بر تقاضا، عرضه و قابلیت استطاعت مسکن تأثیر می‌گذارند، کمک می‌کند. روندهای جمعیتی مانند سالخوردگی، شهرنشینی و مهاجرت، به طور قابل توجهی بر بازارهای مسکن تأثیر می‌گذارند. به عنوان مثال، جمعیت سالخورده ممکن است منجر به افزایش تقاضا برای مسکن مناسب سالمندان یا قابل دسترس شود، در حالی که شهرنشینی می‌تواند نیاز به اشکال مسکن فشرده‌تر و کارآمدتر را افزایش دهد. افزایش خانوارهای تک‌نفره به تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک‌تر منجر می‌شود و خانواده‌های جوان در حال رشد به مسکن مناسب خانواده نیاز دارند.
تغییرات جمعیتی باعث تغییر در تعداد و انواع خانوارها می‌شود و این تغییرات خانوار به نوبه خود منجر به تغییر در تعداد و انواع واحدهای مسکونی مورد تقاضا و عرضه شده می‌شود. ویژگی‌های کلیدی که بر رشد و روندهای جمعیتی آینده تأثیر می‌گذارند شامل مهاجرت، سالخوردگی جمعیت، اهمیت اقلیت‌ها و نقش رو به کاهش خانواده سنتی است. خانوارهای اقلیت (اسپانیایی‌تبار، آفریقایی-آمریکایی، آسیایی) پیش‌بینی می‌شود که سهم قابل توجهی در رشد خانوار داشته باشند و نرخ‌های متفاوت تشکیل خانوار در میان آنها برای درک روندهای مسکن حیاتی است. به عنوان مثال، تقاضای رو به رشد برای مسکن مناسب سالمندان منجر به توسعه جوامع فعال سالمندی شده است، و شهرنشینی توسعه اشکال مسکن فشرده‌تر و کارآمدتر مانند آپارتمان‌های کوچک را به دنبال داشته است. این نشان می‌دهد که ویژگی‌های جمعیت، نوع مسکن مورد نیاز را تعیین می‌کند و نه فقط کمیت آن. این امر حاکی از آن است که سیاست‌گذاری نباید تنها بر تعداد کل واحدها تمرکز کند، بلکه باید به سمت تنوع‌بخشی به موجودی مسکن نیز حرکت کند.
تحلیل اقتصادی
اقتصاد قابلیت استطاعت مسکن موضوعی پیچیده است که تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله عرضه و تقاضای مسکن، قیمت‌گذاری و مداخلات مختلف سیاستی قرار دارد. عوامل متعددی بر عرضه مسکن تأثیر می‌گذارند: در دسترس بودن زمین (کمبود زمین در مراکز شهری منجر به قیمت‌های بالاتر می‌شود)، مقررات منطقه‌بندی (قوانین سختگیرانه عرضه را محدود می‌کند) و هزینه‌های ساخت‌وساز (مصالح، نیروی کار، رعایت مقررات). در سمت تقاضا، عوامل مختلفی درگیر هستند: تغییرات جمعیتی (سالخوردگی، الگوهای مهاجرت)، سطوح درآمد و سایر عوامل مانند نرخ بهره.
قابلیت استطاعت مسکن با فرمول “درآمد خانوار / هزینه‌های مسکن” محاسبه می‌شود، که هزینه‌های مسکن شامل نه تنها قیمت خرید یا اجاره، بلکه سایر هزینه‌ها مانند قبوض آب و برق، نگهداری و مالیات بر دارایی است. نرخ‌های بهره پایین‌تر عموماً با کاهش هزینه استقراض، مسکن را مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌کنند. این نشان می‌دهد که قابلیت استطاعت مسکن یک مسئله واحد نیست، بلکه تعامل پیچیده‌ای از محدودیت‌های سمت عرضه، فشارهای سمت تقاضا و مکانیزم‌های مالی است. راه‌حل‌ها باید جامع باشند و به طور همزمان به جنبه‌های متعدد بپردازند، نه مداخلات جداگانه. به عنوان مثال، افزایش عرضه بدون توجه به هزینه‌های زمین یا تأمین مالی ممکن است تأثیر محدودی داشته باشد.
روش‌های تحقیق کمی
برای سنجش دقیق بازار مسکن، روش‌های کمی حیاتی هستند:
- تعریف منطقه بازار: این شامل ترسیم شعاع رانندگی ۳۰ دقیقه‌ای، مشورت با متخصصان محلی املاک و مستغلات و همسویی با مرزهای PUMA سرشماری برای داده‌های دقیق است.
- تعیین کمیت و ویژگی‌های تقاضا: شمارش خانوارهایی که اخیراً به منطقه بازار نقل مکان کرده‌اند یا در آن جابه‌جا شده‌اند، درکی از خریداران/مستأجران بالقوه فراهم می‌کند. اندازه‌گیری قدرت خرید آنها و تقسیم‌بندی بر اساس درآمد به تجزیه و تحلیل تقاضا بر اساس نقاط قیمتی بالقوه کمک می‌کند.
- مدل‌سازی اقتصادسنجی: تحلیل رگرسیون (خطی و غیرخطی) برای توضیح روندها در ارزش املاک و مستغلات و رابطه بین یک متغیر وابسته (مانند تقاضای مسکن، معادل بازپرداخت وام مسکن) و متغیرهای مستقل (مانند اندازه جمعیت، درآمد، نرخ بهره، زمان توسعه، هزینه‌های ساخت‌وساز) استفاده می‌شود. سناریوهای “چه می‌شود اگر” می‌توانند برای ارزیابی تأثیر متغیرها بر هزینه‌های نگهداری و قابلیت استطاعت استفاده شوند. تکنیک‌های یادگیری ماشین مانند جنگل‌های تصادفی، XGBoost و شبکه‌های عصبی می‌توانند دقت پیش‌بینی را با شناسایی الگوهای غیرخطی افزایش دهند.
- شاخص‌های پیش‌بینی: شاخص‌های کلیدی برای پیش‌بینی بازار املاک و مستغلات شامل سطوح موجودی، نرخ جذب، روندهای قیمت، بازده اجاره، نرخ رشد اقتصادی، سطوح اشتغال، اعتماد مصرف‌کننده، دسترسی به وام مسکن و الگوهای سرمایه‌گذاری خارجی است. داده‌های تاریخی و فصلی برای شناسایی چرخه‌های تقاضا و نوسانات دوره‌ای بسیار مهم هستند.
روش‌های تحقیق کیفی
تحقیق کیفی، شامل سنت‌های غنی و متنوع، برای درک ابعاد اجتماعی و سیاستی مسکن حیاتی است. این روش‌ها با ارائه عمق و زمینه، داده‌های کمی را تکمیل می‌کنند. جنبه‌های روش‌شناختی شامل جمع‌آوری داده‌ها (مانند مصاحبه، گروه‌های کانونی)، پردازش داده‌ها و تحلیل است، با توجه ویژه به دسته‌بندی داده‌های نامنظم. پارادایم‌ها شامل تعامل‌گرایی نمادین، ساختارگرایی اجتماعی، نظریه انتقادی و تحقیقات فمینیستی است. طرح‌های کیفی مرتبط شامل تحلیل گفتمان، تحلیل متنی و زبانی (هرمنوتیک)، زندگی‌نامه‌های “خانه”، مطالعات موردی (مقایسه‌ای)، قوم‌نگاری و روش‌شناسی قومی است. این روش‌ها برای درک معانی، ساختارها و تجربیات زندگی مرتبط با مسکن، مانند “بی‌خانمانی احساس شده”، حیاتی هستند.
روش‌های کیفی به ویژه برای پرداختن به “چالش‌های بزرگ” مانند نابرابری اجتماعی ارزشمند هستند و بینش‌هایی را در مورد نقش‌ها، موانع و استراتژی‌ها برای بهبود تأثیرات تحقیقات علوم اجتماعی ارائه می‌دهند. این نشان می‌دهد که یک ارزیابی واقعاً جامع از نیازهای مسکن نیازمند رویکردی ترکیبی از روش‌ها است تا هم “چه چیزی” (اعداد، روندها) و هم “چرا” (زمینه اجتماعی، تجربه انسانی) را در بر گیرد. این برای تدوین سیاست‌های مؤثر و انسان‌محور حیاتی است.
ج. منابع داده برای تحلیل بازار مسکن
طیف گسترده‌ای از منابع داده برای تحلیل بازار مسکن در دسترس است :
- داده‌های فهرست املاک: پورتال‌های آنلاین املاک، خدمات فهرست‌بندی چندگانه (MLS) و وب‌سایت‌های آژانس‌های املاک.
- داده‌های معاملات: سوابق عمومی املاک، دفاتر ارزیابی شهرستان و پایگاه‌های داده معاملات املاک.
- روندهای بازار و تحلیل‌ها: شرکت‌های تحقیقاتی املاک، سازمان‌های دولتی و انجمن‌های صنعتی.
- داده‌های وام مسکن: وام‌دهندگان، مؤسسات مالی و سازمان‌های دولتی.
- داده‌های ارزش‌گذاری املاک: وب‌سایت‌های ارزش‌گذاری، شرکت‌های ارزیابی.
- داده‌های سلب مالکیت: سوابق عمومی، وب‌سایت‌های فهرست‌بندی سلب مالکیت.
- داده‌های جغرافیایی و محله: سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS)، پایگاه‌های داده دولتی.
- داده‌های جمعیتی: داده‌های سرشماری، آمار دولتی، شرکت‌های تحقیقات جمعیتی.
- داده‌های ساخت‌وساز و توسعه: ادارات محلی ساختمان، گزارش‌های صنعت ساخت‌وساز، سازمان‌های دولتی.
- داده‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات: پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری، گزارش‌های تحقیقاتی.
ارائه‌دهندگان داده‌های تخصصی مانند CoreLogic و Black Knight اطلاعات جامعی در مورد مالکیت املاک، ارزیابی مالیات و داده‌های وام مسکن ارائه می‌دهند که پوشش گسترده‌ای از جمعیت را شامل می‌شود و بینش‌های عمیقی را برای متخصصان املاک و مستغلات و مؤسسات مالی فراهم می‌کند. این تأکید بر تعریف دقیق منطقه بازار (مانند شعاع رانندگی ۳۰ دقیقه‌ای، مرزهای PUMA) و تعیین کمیت جمعیت بازار بر اساس درآمد و تحرک، اهمیت داده‌های دقیق و محلی را برای ارزیابی دقیق نشان می‌دهد. داده‌های ملی یا منطقه‌ای گسترده ممکن است نیازها و پویایی‌های محلی خاص را پنهان کنند، و این امر از شکست‌های سیاستی “یک اندازه برای همه” جلوگیری می‌کند.
جدول ۱: روندهای جمعیتی کلیدی و پیامدهای مسکن (نمونه‌های جهانی)
| روند جمعیتی | تغییرات ترکیب خانوار | پیامد بر نیازهای مسکن | نمونه انواع مسکن |
| سالخوردگی جمعیت | افزایش خانوارهای تک‌نفره سالمند | نیاز به مسکن مناسب سالمندان، قابل دسترس | جوامع فعال سالمندی |
| شهرنشینی | افزایش خانوارهای شهری | نیاز به اشکال مسکن فشرده‌تر و کارآمدتر | آپارتمان‌های کوچک، واحدهای چندخانواره |
| مهاجرت | تنوع قومی، افزایش خانوارهای چندنسلی | نیاز به مسکن متنوع‌تر، واحدهای بزرگ‌تر | مسکن چندخانواره، واحدهای اجاره‌ای |
| افزایش خانوارهای تک‌نفره | کاهش اندازه متوسط خانوار | تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر | آپارتمان‌های استودیویی، واحدهای یک‌خوابه |
| رشد خانواده‌های جوان | افزایش تعداد فرزندان | نیاز به مسکن مناسب خانواده با امکانات | خانه‌های تک‌خانواره با حیاط، آپارتمان‌های بزرگ‌تر |
بخش دوم: چشم‌انداز مسکن ایران: واقعیت‌های کنونی و پیش‌بینی‌های آینده
این بخش چارچوب‌های بخش اول را در بستر خاص ایران به کار می‌گیرد و چالش‌ها و فرصت‌های جمعیتی، اقتصادی و سیاستی منحصربه‌فرد آن را تحلیل می‌کند.
الف. روندهای جمعیتی و شهرنشینی در ایران
جمعیت ایران در نوامبر ۲۰۲۴ حدود ۹۱.۵ میلیون نفر بوده و پیش‌بینی می‌شود تا ژوئیه ۲۰۲۵ به حدود ۹۲.۴۲ میلیون نفر برسد. نرخ رشد جمعیت در حال تثبیت است و برای سال ۲۰۲۴ حدود ۰.۹۹ درصد پیش‌بینی می‌شود. این کشور از دهه ۱۹۶۰ تا اوایل دهه ۲۰۰۰ شاهد شهرنشینی سریع بوده است، به طوری که حدود سه‌چهارم جمعیت اکنون در مناطق شهری زندگی می‌کنند. این تغییر ناشی از صنعتی‌شدن، تحولات اجتماعی-سیاسی و جنگ ایران و عراق بوده است.
مهاجرت داخلی از روستا به شهر به مهاجرت عمدتاً شهر به شهر تغییر یافته است، به طوری که سالانه بیش از یک میلیون نفر مهاجرت می‌کنند. تهران و استان‌های همجوار آن (مانند البرز) به دلیل مهاجرت، رشد خالص جمعیت قابل توجهی را تجربه کرده‌اند، در حالی که استان‌های کمتر توسعه‌یافته غربی و جنوب شرقی با کاهش جمعیت مواجه بوده‌اند. خروج جمعیت از تهران به استان البرز نشان‌دهنده شهرنشینی حومه‌ای رو به رشد پایتخت و هزینه‌های بالای زندگی در آن است. این پویایی‌ها به افزایش هزینه‌های مسکن، تراکم ترافیک و آلودگی در شهرهای بزرگ منجر شده است. این امر نشان می‌دهد که سیاست‌های مسکن باید نه تنها عرضه شهری، بلکه توسعه منطقه‌ای را نیز برای تعادل توزیع جمعیت در نظر بگیرند.
ایران در “پنجره جمعیتی” خود قرار دارد، به طوری که حدود ۷۰ درصد از جمعیت آن در سن کار قرار دارند، که به افزایش مهاجرت داخلی، عمدتاً به دلایل اقتصادی و آموزشی، کمک می‌کند. این پنجره جمعیتی، همراه با نرخ بالای بیکاری جوانان و انگیزه‌های اقتصادی/آموزشی برای مهاجرت ، نشان‌دهنده یک گروه بزرگ است که وارد بازار مسکن می‌شوند یا به زودی وارد خواهند شد. این امر به معنای تقاضای پایدار و قابل توجه برای مسکن
اولیه و مقرون‌به‌صرفه، به ویژه در مناطق شهری، حتی اگر رشد کلی جمعیت در حال کاهش باشد، است. چالش اصلی تبدیل این پتانسیل جمعیتی به تقاضای مؤثر مسکن با توجه به محدودیت‌های قابلیت استطاعت است.
در سال ۲۰۰۹، ایران ۱۵.۳ میلیون خانوار با متوسط ۴.۸ نفر در هر خانوار داشت. در حالی که پیش‌بینی‌های خاصی برای تشکیل خانوار در منابع ارائه نشده است، روند ادامه شهرنشینی و رشد خانوارهای طبقه متوسط به عنوان عوامل مثبت بلندمدت برای افزایش ساخت‌وساز و تقاضای املاک شناسایی شده‌اند. خروج جمعیت از تهران به استان البرز و رشد کرج به دلیل رفت‌وآمدکنندگان تهرانی الگوی شهرنشینی حومه‌ای را نشان می‌دهد. این تنها یک گسترش طبیعی نیست، بلکه پاسخی به افزایش هزینه و فشار زندگی در کلان‌شهر تهران است. این امر نشان می‌دهد که شهرهای اقماری و مناطق حومه‌ای با ارتباطات خوب، همچنان تقاضای مسکن قوی را تجربه خواهند کرد و راه‌حل‌های بالقوه‌ای برای بحران مسکن شهری و فرصت‌های سرمایه‌گذاری هوشمندانه ارائه می‌دهند.
جدول ۲: روندهای جمعیتی کلیدی و پیامدهای مسکن در ایران (فعلی و پیش‌بینی شده)
| شاخص جمعیتی | وضعیت فعلی (۲۰۲۴-۲۰۲۵) | پیش‌بینی‌ها | پیامدها بر تقاضای مسکن |
| جمعیت کل | حدود ۹۱.۵ میلیون نفر (نوامبر ۲۰۲۴)، ۹۲.۴۲ میلیون نفر (ژوئیه ۲۰۲۵) | تثبیت رشد، بیش از ۱۰۰ میلیون نفر تا ۲۰۵۰ | تقاضای پایدار برای واحدهای مسکونی |
| نرخ شهرنشینی | حدود سه‌چهارم جمعیت در مناطق شهری | ادامه روند شهرنشینی | افزایش تقاضا در شهرها، نیاز به مسکن فشرده‌تر |
| الگوهای مهاجرت داخلی | عمدتاً شهر به شهر (۷۰% مهاجرت داخلی) | ادامه افزایش مهاجرت بین‌استانی | فشار بر شهرهای بزرگ، رشد حومه‌نشینی (مانند کرج) |
| متوسط اندازه خانوار | ۴.۸ نفر در ۲۰۰۹ | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست | تأثیر بر اندازه و نوع واحدهای مورد نیاز |
| ساختار سنی (پنجره جمعیتی) | ۷۰% جمعیت در سن کار | جمعیت جوان و میانسال بالا | تقاضای قابل توجه برای مسکن اولیه و مقرون‌به‌صرفه |
ب. شاخص‌های اقتصادی و مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن
ایران با تورم بالا مواجه است که از سال ۲۰۱۸ به طور مداوم بالای ۳۰ درصد بوده است. نرخ تورم سالانه تا نوامبر ۲۰۲۳ به ۴۴.۹ درصد رسید و تا آوریل ۲۰۲۵ به ۳۷.۱ درصد سالانه رسید، با این حال تورم مسکن به طور خاص در تهران به ۶۰ درصد رسید. بانک مرکزی نرخ تورم سالانه را در سال ۲۰۲۴ حدود ۵۲ درصد اعلام کرد. ریال ایران در سال ۲۰۲۴ با ۳۵ درصد کاهش ارزش مواجه شد و در پنج سال گذشته ۱۲ برابر کاهش یافت و در سال گذشته نصف شد. این ضعف ارزی هزینه‌های ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد (۴۲ درصد در سال ۲۰۲۴) و پروژه‌های جدید را گران‌تر می‌کند.
نرخ‌های بهره واقعی ۷.۸۶ درصدی، دسترسی به وام مسکن را محدود می‌کند، به طوری که بیشتر معاملات املاک به صورت نقدی یا از طریق ترتیبات مالی جایگزین به دلیل محدودیت در میزان وام و نیاز به پیش‌پرداخت‌های قابل توجه انجام می‌شود. خارجی‌ها عموماً مجاز به دریافت وام مسکن در ایران نیستند و نرخ وام مسکن برای یک دوره ۲۰ ساله بین ۱۹ تا ۲۳ درصد است. این وضعیت نشان می‌دهد که بحران مسکن در ایران عمدتاً یک مسئله قابلیت استطاعت است و نه صرفاً کمبود عرضه. در حالی که کمبود تقریبی ۲.۶ تا ۵ میلیون واحد مسکونی تخمین زده می‌شود، نزدیک به ۵ میلیون ملک در سال ۲۰۱۶ خالی یا به عنوان خانه دوم استفاده می‌شدند. این یک تناقض حیاتی است که نشان می‌دهد صرف ساخت واحدهای بیشتر (مداخله سمت عرضه) بحران قابلیت استطاعت را حل نخواهد کرد، اگر مردم قدرت خرید نداشته باشند و واحدهای موجود برای سفته‌بازی احتکار شوند. مسئله اصلی، عدم تعادل اقتصادی و فقر خانوار است.
متوسط هزینه‌های ناخالص سالانه برای یک خانوار شهری در سال ۲۰۲۴ بیش از ۳۴۰ میلیون تومان (تقریباً ۲۸.۵ میلیون تومان در ماه) بود که نشان‌دهنده افزایش ۴۸.۳ درصدی نسبت به سال ۲۰۲۲ است. در مقابل، حداقل دستمزد در سال ۲۰۲۴ تنها ۵.۳۰۸ میلیون تومان بود. مسکن بزرگترین هزینه برای خانواده‌های ایرانی است که به طور متوسط ۳۴.۷ درصد از کل هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد ، که ۴۶.۹ درصد افزایش نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد. این رقم بالاتر از ۳۰ درصد توصیه شده درآمد است. در تهران، کارگران ممکن است تا ۱۰۰ درصد دستمزد خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند. بیش از نیمی از خانوارهای ایرانی بیش از سهم توصیه شده از درآمد خود را به هزینه‌های مسکن اختصاص می‌دهند.
آخرین آمار رسمی فقر (۲۰۲۰) نشان می‌دهد که حدود ۴۳.۴ درصد از خانوارها زیر یا کمی بالاتر از خط فقر چندبعدی زندگی می‌کردند. تا پایان سال ۲۰۲۲، بیش از ۳۳ درصد از جمعیت به عنوان فقیر طبقه‌بندی شدند، و برخی کارشناسان این رقم را به دلیل تورم فزاینده و کاهش ارزش پول ملی، بیش از ۵۰ درصد تخمین می‌زنند. در تهران، خط فقر در سال ۲۰۲۳ به ۳۰۰ میلیون ریال (تقریباً ۷۶۶ دلار آمریکا) رسید. نابرابری درآمد و ثروت افزایش یافته است، به طوری که ۲۰ درصد بالای جمعیت ۴۷ درصد از ثروت کشور را در اختیار دارند، در حالی که ۲۰ درصد پایین تنها ۰.۵ درصد را دارا هستند. ضریب جینی به ۴۰ افزایش یافته است. بیش از سه‌چهارم خانوارهای ایرانی در فقر مطلق زندگی می‌کنند یا به یک درآمد واحد وابسته هستند. این نشان‌دهنده یک شکاف طبقاتی شدید و رو به رشد است که خانوارهای بیشتری را به “فقر مسکن” سوق می‌دهد. بحران مسکن نه تنها یک مشکل اقتصادی است، بلکه یک عامل مهم نابرابری اجتماعی است که می‌تواند به نارضایتی اجتماعی منجر شود.
هزینه‌های ساخت‌وساز در سال ۲۰۲۴ به دلیل تورم قیمت مصالح و کاهش ارزش ریال ۴۲ درصد افزایش یافت و توسعه‌دهندگان را مجبور به افزایش قیمت‌ها یا کند کردن پروژه‌های جدید کرد. دسترسی محدود به وام مسکن به این معنی است که بیشتر معاملات نقدی هستند و نقدینگی بازار را محدود می‌کنند. کمبود گسترده انرژی در سال ۲۰۲۳ منجر به قطعی مکرر برق و اختلالات گسترده در دفاتر، مدارس و صنایع شد که فشار مالی بر خانوارها را تشدید کرد.
تورم بالا (۳۷.۱ تا ۵۲ درصد سالانه) و کاهش قابل توجه ارزش ریال (۳۵ درصد در سال ۲۰۲۴، ۱۲ برابر در ۵ سال) به عنوان عوامل اصلی شناسایی شده‌اند. این امر به سناریویی منجر می‌شود که در آن املاک و مستغلات به ابزار اصلی حفظ ارزش در برابر تورم در ایران تبدیل می‌شوند و تقاضای سفته‌بازانه را از سوی سرمایه‌گذارانی که به دنبال حفظ ثروت خود در برابر کاهش ارزش پول هستند، جذب می‌کند. این فعالیت سفته‌بازانه به نوبه خود، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد و قدرت خرید افراد با درآمد ثابت را بیشتر کاهش می‌دهد و بحران قابلیت استطاعت را تشدید می‌کند. این یک چرخه معیوب را ایجاد می‌کند که در آن بی‌ثباتی اقتصادی، عدم استطاعت مسکن را از طریق احتکار سفته‌بازانه تغذیه می‌کند.
جدول ۳: شاخص‌های اقتصادی کلیدی مؤثر بر قابلیت استطاعت مسکن در ایران (پیش‌بینی‌های ۲۰۲۴-۲۰۲۵)
| شاخص اقتصادی | وضعیت فعلی (۲۰۲۴-۲۰۲۵) | پیامدها بر قابلیت استطاعت مسکن |
| نرخ تورم سالانه | ۳۷.۱% (آوریل ۲۰۲۵) تا ۵۲% (۲۰۲۴) | کاهش شدید قدرت خرید، افزایش هزینه‌های زندگی و مسکن |
| تورم مسکن (تهران) | ۶۰% (آوریل ۲۰۲۵) | غیرقابل استطاعت شدن مالکیت خانه برای متوسط درآمدها |
| کاهش ارزش ریال | ۳۵% در ۲۰۲۴، ۱۲ برابر در ۵ سال | افزایش ۴۲% هزینه‌های ساخت‌وساز، گران‌تر شدن پروژه‌های جدید |
| نرخ بهره واقعی | ۷.۸۶% | محدودیت دسترسی به وام مسکن، معاملات عمدتاً نقدی |
| متوسط هزینه ماهانه خانوار شهری | ۲۸.۵ میلیون تومان (۲۰۲۴) | ۳۴.۷% از کل هزینه صرف مسکن می‌شود (بالاتر از ۳۰% توصیه شده) |
| حداقل دستمزد | ۵.۳۰۸ میلیون تومان (۲۰۲۴) | پوشش تنها نیمی از هزینه‌های خانوار، شکاف درآمد-هزینه |
| نرخ فقر | ۴۳.۴% خانوارها زیر خط فقر چندبعدی (۲۰۲۰) ؛ بیش از ۵۰% ایرانیان زیر خط فقر (تخمین ۲۰۲۲) | ۴ دهک درآمدی توان خرید مسکن را از دست داده‌اند ، افزایش “فقر مسکن” |
| نابرابری درآمد | ۲۰% بالای جمعیت ۴۷% ثروت را دارند، ۲۰% پایین ۰.۵% ؛ ضریب جینی ۴۰ | تشدید شکاف طبقاتی، افزایش تعداد مستأجران فقیر |
ج. پویایی عرضه و تقاضای مسکن
با وجود کمبود تخمینی ۲.۶ میلیون واحد مسکونی در سطح ملی ، نزدیک به ۵ میلیون ملک در سال ۲۰۱۶ خالی یا به عنوان خانه‌های دوم تعطیلاتی استفاده می‌شدند. این نشان می‌دهد که با در نظر گرفتن تمام واحدهای موجود، بازار در سال ۲۰۱۶ با مازاد عرضه مواجه بوده است. بخش قابل توجهی از موجودی مسکن به دلیل سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه خارج از بازار مصرف باقی می‌ماند. بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۲۳، ۵.۵ میلیون واحد جدید ساخته شد، اما بخش عمده‌ای از آنها توسط مالکان فعلی خریداری شد، نه خریداران جدید. بیش از ۲ میلیون خانه خالی در تهران متعلق به بانک‌های وابسته به دولت است و مالیاتی برای آنها پرداخت نمی‌شود. این تناقض نشان می‌دهد که روایت “کمبود عرضه” یک تشخیص نادرست است. مشکل واقعی، بحران
توزیع و قابلیت استطاعت است که با احتکار سفته‌بازانه و عدم ورود به بازار برای خریداران جدید تشدید می‌شود. این امر به معنای آن است که مداخلات سیاستی که صرفاً بر ساخت‌وساز جدید تمرکز دارند، بدون پرداختن به موجودی خالی یا رفتار سفته‌بازانه، ناکارآمد خواهند بود و ممکن است بحران را برای نیازمندان کاهش ندهند.
بازارهای مسکن در مناطق مختلف ایران تفاوت‌های قابل توجهی در پویایی عرضه و تقاضا نشان می‌دهند:
- تهران: در ۱۲ ماه گذشته با کاهش قیمت ۱۰ تا ۱۵ درصدی مواجه شد، با این حال محله‌های لوکس کاهش ۳۵ درصدی چشمگیری را تجربه کردند که ناشی از بی‌ثباتی اقتصادی و نوسانات ارزی بود. قیمت‌ها در مناطق اصلی از ۱۱۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در هر متر مربع متغیر است، در حالی که مناطق جنوبی ۵۰۰ تا ۸۰۰ دلار در هر متر مربع ارائه می‌دهند. تورم مسکن در تهران به ۶۰ درصد رسید.
- مشهد: با افزایش قیمت ۱۸ درصدی، برخلاف روند ملی عمل کرد که ناشی از رشد گردشگری مذهبی (۲۵ میلیون بازدیدکننده سالانه) و بهبود زیرساخت‌ها با هدف ۴۰ میلیون بازدیدکننده بود. تقاضای قوی برای املاک مسکونی و اجاره‌ای کوتاه‌مدت در نزدیکی اماکن مذهبی وجود دارد. بازده اجاره‌ای ۷ تا ۹ درصد را نشان می‌دهد.
- اصفهان: مناطق مسکونی مرکزی با دو برابر شدن گردشگری فرهنگی از سال ۲۰۲۲، ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت داشتند، که املاک اجاره‌ای را برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌کند. بازده اجاره‌ای ۵.۵ تا ۶.۷ درصد را نشان می‌دهد.
- کرج: به عنوان رهبر رشد با افزایش قیمت ۱۸ درصدی در سال ۲۰۲۴ ظاهر شد، که ناشی از تقاضای رفت‌وآمدکنندگان تهرانی برای گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر بود. افزایش ۶۵ درصدی قابل توجه در معاملات فروش در سال ۲۰۲۴ را تجربه کرد. پتانسیل رشد قوی به دلیل ارتباطات حمل‌ونقل و مهاجران اخیر دارد.
- بندرعباس: به دلیل گسترش بندر و رشد صنعتی، برای رشد سالانه ۱۵ تا ۲۰ درصدی (۱ تا ۳ سال آینده) پیش‌بینی می‌شود.
این وضعیت نشان‌دهنده یک رابطه علی و معلولی واضح است که در آن مشکلات اقتصادی ملی (تورم، کاهش ارزش پول) منجر به واگرایی بازارهای منطقه‌ای می‌شود. این امر به معنای آن است که یک استراتژی ملی یکپارچه برای مسکن ناکارآمد خواهد بود؛ سیاست‌ها و تصمیمات سرمایه‌گذاری باید بسیار محلی‌سازی شده و به محرک‌های اقتصادی منطقه‌ای و الگوهای تقاضا پاسخگو باشند.
تقاضا برای انواع خاص مسکن نیز متفاوت است. آپارتمان‌های میان‌رده (۶۰-۷۵ متر مربع) در مکان‌های مناسب برای رفت‌وآمد، قوی‌ترین تقاضا را نشان می‌دهند، به ویژه در حومه تهران (۱۵-۲۰ میلیارد ریال) و شهرهای ثانویه (۵-۸ میلیارد ریال). مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه تقاضای شدیدی دارد، با کسری ملی ۷ میلیون واحد. املاک زیر ۸۰ متر مربع حداقل ۴۰ درصد از معاملات تهران را تشکیل می‌دهند که ناشی از محدودیت‌های قابلیت استطاعت است. املاک زیر ۶۰ متر مربع تقاضای بسیار قوی را نشان می‌دهند. املاک لوکس در تهران با تقاضای ضعیف و نرخ‌های خالی بالا (۲۲ درصد) مواجه هستند ، اگرچه اصلاح قیمت‌ها ممکن است خریداران فرصت‌طلب را جذب کند.
تقاضای قوی برای آپارتمان‌های کوچک‌تر (زیر ۸۰ متر مربع)، واحدهای میان‌رده در حومه شهرها و اجاره‌های مقرون‌به‌صرفه به صراحت با “محدودیت‌های قابلیت استطاعت” و خریدارانی که “به دنبال گزینه‌های ارزش‌محور” هستند، مرتبط است. این نشان می‌دهد که انتخاب‌های مسکن به طور فزاینده‌ای توسط ضرورت اقتصادی تعیین می‌شوند تا ترجیحات. جمعیت در حال حاضر به گزینه‌های کوچک‌تر، دورتر یا صرفاً اجاره‌ای “فشرده” می‌شوند. این امر پیامدهای بلندمدتی برای برنامه‌ریزی شهری، توسعه زیرساخت‌ها (مانند حمل‌ونقل عمومی برای رفت‌وآمدکنندگان) و رفاه اجتماعی دارد، زیرا نشان‌دهنده کاهش استانداردهای زندگی برای بسیاری است.
جدول ۴: روندهای منطقه‌ای بازار مسکن و بازده اجاره‌ای در ایران (تهران، مشهد، اصفهان، کرج، بندرعباس)
| شهر | روند قیمت کوتاه‌مدت (۲۰۲۴-۲۰۲۵) | پیش‌بینی میان‌مدت (۱-۳ سال) | محرک‌های کلیدی | متوسط قیمت (USD/m²) | متوسط بازده اجاره‌ای (%) | نقدینگی/زمان فروش | انواع ملک غالب |
| تهران | ۱۰-۱۵% کاهش | ۵%- تا ۵%+ سالانه | بی‌ثباتی اقتصادی، نوسانات ارزی | ۱۱۰۰-۱۶۰۰ (مناطق اصلی)، ۵۰۰-۸۰۰ (جنوبی) | ۴.۳-۷.۰% | بالا برای میان‌رده (۸۰% معاملات زیر ۱۲ میلیارد ریال) | آپارتمان‌های کوچک (زیر ۸۰ متر مربع) |
| مشهد | ۱۸% رشد | ۸% تا ۱۲% سالانه | گردشگری مذهبی (۲۵ میلیون بازدیدکننده) | ۷۰۰-۱۲۰۰ (میانگین)، >۱۵۰۰ (نزدیک حرم) | ۷-۹% (مناطق توریستی) | بالا برای میان‌رده (۱-۳ ماه) | مسکونی و اجاره‌ای کوتاه‌مدت |
| اصفهان | ۱۵-۲۰% رشد | ۱۰% تا ۱۵% سالانه | دو برابر شدن گردشگری فرهنگی | ۱۲.۸ میلیون تومان/متر مربع | ۵.۵-۶.۷% | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست | املاک اجاره‌ای |
| کرج | ۱۸% رشد | ۱۰% تا ۱۵% سالانه | تقاضای رفت‌وآمدکنندگان تهرانی، مقرون‌به‌صرفه بودن | ۹۰۰ میلیون تا ۱.۷۳ میلیارد ریال (میان‌رده) | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست | ۶۵% افزایش فروش در ۲۰۲۴ | آپارتمان‌های میان‌رده (۶۰-۷۵ متر مربع) |
| بندرعباس | پایدار تا ۵%+ | ۱۵% تا ۲۰% سالانه | گسترش بندر (۱۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری)، رشد صنعتی | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست | داده‌های دقیق‌تر در دسترس نیست |
د. سیاست‌های دولت و تأثیر آنها
دولت ایران برنامه‌های متعددی را برای تامین مسکن اجرا کرده است:
- پروژه مسکن مهر: یک پروژه بزرگ مسکن مقرون‌به‌صرفه که حدود سال ۲۰۰۷ آغاز شد و هدف آن ساخت دو میلیون آپارتمان مقرون‌به‌صرفه بود. مطالعات نشان می‌دهد که پس از تحویل، قیمت خانه‌ها در مناطق پستی مهر حدود ۱۱ درصد نسبت به مناطق غیرمهر کاهش یافت. این تأثیر منفی از سال دوم پس از تحویل ظاهر شد.
- مکانیزم‌های تأثیر: اثرات مثبت رفاهی (مانند حذف زمین‌های خالی، بهبود امکانات جامعه) در مقابل اثرات منفی (مانند کیفیت پایین ساخت‌وساز، عدم انطباق با معماری محیط، تمرکز خانوارهای کم‌درآمد، تراکم بیشتر، کمبود زیرساخت/خدمات/امکانات). شواهد حکایتی از کمبود توسعه زیرساخت‌ها با تکمیل پروژه‌های مهر حمایت می‌کند.
- تأثیر اقتصادی: این پروژه اشتغال محلی در بخش ساخت‌وساز را ۵ نفر و ۲۳۰ ساعت در هفته افزایش داد، اما پروژه‌های مسکن خصوصی را ۵۰ درصد کاهش داد. هیچ اثر تعادل عمومی قابل توجهی بر اشتغال کلی محلی یافت نشد. تخمین زده شد که این طرح حدود ۱۵۰ میلیارد دلار (۳۳ درصد تولید ناخالص داخلی ایران در آن زمان) هزینه داشته و پایه پولی اقتصاد را دو برابر کرده است. این نشان می‌دهد که مداخلات دولتی در مقیاس بزرگ، حتی با نیت خوب، می‌تواند ناخواسته پویایی بازار را مختل کرده و مشارکت بخش خصوصی را دلسرد کند. این امر به معنای آن است که سیاست‌های آینده مانند نهضت ملی مسکن نیاز به طراحی دقیق دارند تا از خفه کردن سرمایه‌گذاری خصوصی و احتمالاً بدتر شدن تعادل کلی عرضه و تقاضا در بلندمدت جلوگیری کنند.
- نهضت ملی مسکن: جانشین پروژه‌های مسکن مهر شد و در سال ۲۰۱۸ آغاز گردید. این طرح، یک برنامه توسعه بزرگ دولت است که هدف آن ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال (۳.۲ میلیون در شهرها، ۸۰۰ هزار در روستاها) است.
- پیشرفت و چالش‌ها: تا اواخر ژوئیه ۲۰۲۴، ۲.۶ میلیون واحد در حال ساخت بودند. تخصیص زمین قابل توجه بوده است (۲۳ هزار هکتار تا ژوئن ۲۰۲۳، ۴۸ هزار هکتار تا ژوئیه ۲۰۲۴). دولت در اکتبر ۲۰۲۳ مبلغ ۲ میلیارد دلار برای پروژه‌ها اختصاص داد. با این حال، یک چالش اصلی این است که بسیاری از خانوارهای واجد شرایط حتی توانایی پرداخت پیش‌پرداخت اولیه را ندارند؛ از پنج میلیون متقاضی ثبت‌نام شده، تنها یک میلیون نفر توانستند الزامات مالی را برآورده کنند.
- توصیه‌ها: توصیه شده است که دولت به دلیل قیمت‌های بالا، خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۴۰-۳۰ متر مربع بسازد، با وجود اینکه حداقل ۳۵ متر مربع در شهرهای ایران الزامی است.
مطالعه دقیق نتایج مختلط پروژه مسکن مهر، به ویژه پیامدهای منفی ناشی از کیفیت پایین و کمبود زیرساخت‌ها ، درس‌های مهمی را ارائه می‌دهد. انتقال به نهضت ملی مسکن نشان‌دهنده تلاشی برای یادگیری است، اما چالش‌های مداوم قابلیت استطاعت برای متقاضیان نشان می‌دهد که برخی از درس‌ها ممکن است به طور کامل ادغام نشده باشند. این امر به معنای آن است که طراحی سیاست‌های آینده باید به طور دقیق ارزیابی‌های پس از اجرا از برنامه‌های گذشته را در بر گیرد تا از تکرار اشتباهات، به ویژه در مورد توسعه جامع جامعه و دسترسی مالی، جلوگیری شود.
مقررات کاربری زمین، منطقه‌بندی و کدهای ساختمانی در ایران
وکلای املاک و مستغلات ایران انطباق املاک با قوانین منطقه‌بندی محلی، مقررات کاربری زمین و کدهای ساختمانی را تأیید می‌کنند. آنها همچنین تغییرات منطقه‌بندی در حال بررسی را نیز بررسی می‌کنند. کنترل‌های برنامه‌ریزی و مقررات ساختمانی نقش مهمی در شکل‌دهی به کالبد ساخته شده تهران ایفا می‌کنند. این مقررات با هدف کنترل کیفیت محیط ساخته شده و جلوگیری از تراکم بیش از حد وضع شده‌اند، اما می‌توانند اثرات ناخواسته‌ای بر چشم‌انداز شهری و کیفیت داخلی ساختمان‌ها داشته باشند.
تصمیم‌گیری در توسعه شهری و مسکن در ایران بسیار متمرکز است، به طوری که سیاست‌گذاری کلی، نظارت و برنامه‌ریزی در سطوح ملی، محلی و شهری بر عهده وزارت راه و شهرسازی است. شهرداری‌ها ملزم به رعایت این تصمیمات هستند و قدرت کمتری دارند. مقررات می‌توانند دستوری و محدودکننده باشند و گاهی اوقات اهداف متناقضی داشته باشند. محدودیت‌های ثابتی برای تعداد و اندازه پروژه‌ها برای متخصصان بر اساس رتبه‌بندی و تجربه آنها وجود دارد، و در تهران، مالک ملزم به استخدام مهندس یا معمار سوم برای نظارت بر ساخت‌وساز است. مقررات در تهران نسبت به شهرهای کوچک‌تر سختگیرانه‌تر هستند.
این تمرکزگرایی، همراه با این مشاهده که مسکن برای افراد کم‌درآمد به ابزاری برای “کمپین‌های سیاسی” تبدیل شده است تا یک اولویت واقعی، و اینکه سیاست‌ها اغلب فاقد مشارکت “کارشناسان و دانشگاهیان بازار مسکن” هستند ، نشان‌دهنده یک عدم ارتباط بالقوه بین تدوین سیاست‌های از بالا به پایین و واقعیت‌های میدانی یا تخصص بازار است. این می‌تواند به سیاست‌های ناکارآمدی منجر شود که در حل چالش‌های ظریف و محلی مسکن شکست می‌خورند.
جدول ۵: مقایسه برنامه‌های اصلی مسکن ایران (مسکن مهر در مقابل نهضت ملی مسکن)
| ویژگی | پروژه مسکن مهر | نهضت ملی مسکن |
| سال آغاز | حدود ۲۰۰۷ | ۲۰۱۸ |
| اهداف کلیدی | ساخت ۲ میلیون آپارتمان مقرون‌به‌صرفه ، کند کردن افزایش شدید قیمت مسکن | ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال (۳.۲ میلیون شهری، ۰.۸ میلیون روستایی) ، کمک به کم‌درآمدها برای خانه‌دار شدن |
| پیشرفت/واحدهای ساخته شده | ۲ میلیون واحد هدف‌گذاری شد | ۲.۶ میلیون واحد در حال ساخت (ژوئیه ۲۰۲۴) ؛ ۹۱ هزار واحد تحویل داده شده توسط بانک مسکن |
| مکانیزم‌های تأمین مالی | وام‌های دولتی، دو برابر شدن پایه پولی | وام‌های ۴۰۰ میلیون تومانی از طریق بانک‌ها ، ۲ میلیارد دلار تخصیص دولتی (اکتبر ۲۰۲۳) ، تخصیص زمین رایگان |
| چالش‌های اصلی | کیفیت پایین ساخت‌وساز، عدم انطباق با محیط، تراکم، کمبود زیرساخت/خدمات ، عدم توانایی مالی متقاضیان ، احتکار سفته‌بازانه | عدم توانایی بسیاری از متقاضیان در پرداخت پیش‌پرداخت اولیه (فقط ۱ میلیون از ۵ میلیون نفر) ، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز ، محدودیت دسترسی به وام مسکن |
| تأثیرات مشاهده شده | کاهش ۱۱% قیمت در مناطق پستی مهر ، افزایش اشتغال ساخت‌وساز محلی ، اما کاهش ۵۰% پروژه‌های خصوصی | داده‌های کامل در دسترس نیست، اما ادامه چالش قابلیت استطاعت |
بخش سوم: رویکردهای استراتژیک برای رفع نیازهای مسکن و سرمایه‌گذاری هوشمندانه در ایران
این بخش یافته‌ها را در توصیه‌های سیاستی عملی و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری هوشمندانه متناسب با بازار پیچیده مسکن ایران ترکیب می‌کند.
الف. توصیه‌های سیاستی برای تامین مسکن پایدار
برای دستیابی به تامین پایدار مسکن در ایران، رویکردهای چندجانبه ضروری است:
رسیدگی به مقرون‌به‌صرفه بودن
مسئله اصلی کاهش قدرت خرید است. سیاست‌گذاران باید ثبات اقتصادی را در اولویت قرار دهند، تورم را کنترل کنند (که در سال ۲۰۲۴ به ۵۲ درصد رسید ) و اطمینان حاصل کنند که رشد دستمزد از هزینه‌های مسکن پیشی می‌گیرد. این امر فراتر از یک مدل ساده عرضه و تقاضا، نیازمند یک رویکرد تفکر سیستمی پیچیده‌تر است.
تسلط سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه، واحدهای جدید را از بازار مصرف دور نگه می‌دارد. این امر مستلزم مقرراتی برای مهار سودهای سفته‌بازانه است، احتمالاً از طریق مالیات بر خانه‌های خالی یا مالکیت چندگانه املاک، به ویژه برای نهادهای وابسته به دولت.
بهینه‌سازی عرضه
با نزدیک به ۵ میلیون خانه خالی در سال ۲۰۱۶ ، در دسترس قرار دادن این واحدها حیاتی است. سیاست‌ها می‌توانند شامل انگیزه‌هایی برای مالکان جهت اجاره/فروش یا عدم انگیزه‌هایی برای احتکار، مانند مالیات تصاعدی بر خانه‌های خالی باشند.
مقررات سختگیرانه منطقه‌بندی و کدهای ساختمانی می‌توانند عرضه را محدود کرده و هزینه‌ها را افزایش دهند. در حالی که کنترل کیفیت مهم است، ساده‌سازی و استانداردسازی رویه‌ها، کاهش تأخیرها و کاهش هزینه‌های رعایت مقررات می‌تواند ساخت‌وساز جدید را تشویق کند.
افزایش ۴۲ درصدی هزینه‌های ساخت‌وساز در سال ۲۰۲۴ به دلیل کاهش ارزش پول و تورم مصالح مانع بزرگی است. سیاست‌ها می‌توانند یارانه برای مصالح، تأمین محلی یا روش‌های ساخت‌وساز نوآورانه را برای کاهش این هزینه‌ها بررسی کنند.
مداخلات هدفمند
برنامه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن حیاتی هستند، اما باید توانایی مالی متقاضیان را در نظر بگیرند. این می‌تواند شامل برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیرتر، یارانه‌های عمیق‌تر برای خانوارهای کم‌درآمد، یا واحدهای کوچک‌تر (زیر ۳۰-۴۰ متر مربع) برای کاهش هزینه‌ها باشد.
صندوق‌های زمین جامعه (CLT) سازمان‌های غیرانتفاعی هستند که زمین را برای منافع جامعه به دست می‌آورند و نگهداری می‌کنند و با حذف عنصر سفته‌بازی از مالکیت زمین، قابلیت استطاعت مسکن را برای نسل‌های آینده تضمین می‌کنند. این می‌تواند به تثبیت هزینه‌های مسکن و جلوگیری از جابه‌جایی کمک کند.
مشارکت‌های عمومی-خصوصی (PPP) بین سازمان‌های دولتی و توسعه‌دهندگان خصوصی می‌تواند از منابع عمومی با نوآوری و کارایی بخش خصوصی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و ساده‌سازی فرآیند توسعه استفاده کند.
بررسی راه‌حل‌های نوآورانه مسکن
- ساخت‌وساز مدولار: ساخت واحدها در کارخانه و مونتاژ آنها در محل، صرفه‌جویی در هزینه، کاهش زمان ساخت، بهبود کنترل کیفیت و بهره‌وری انرژی را به همراه دارد.
- خانه‌های کوچک و میکروواحدها: فضاهای زندگی فشرده که برای عملکرد و حداقل متراژ طراحی شده‌اند، برای مقرون‌به‌صرفه بودن در مناطق شهری محبوب هستند. توصیه ایران برای واحدهای کوچک‌تر (زیر ۴۰-۳۰ متر مربع) با این مفهوم همسو است.
- استفاده مجدد تطبیقی: تغییر کاربری ساختمان‌های موجود (مانند کارخانه‌های متروکه، انبارها) برای استفاده مسکونی، ضمن حفظ دارایی‌های فرهنگی، گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه را فراهم می‌کند و از زیرساخت‌های موجود بهره می‌برد.
- مدل‌های هم‌خانگی: جوامع مشارکتی که منابع مشترک را به اشتراک می‌گذارند و در عین حال فضاهای زندگی خصوصی را حفظ می‌کنند، تعامل اجتماعی را تقویت کرده و هزینه‌ها را کاهش می‌دهند.
- چاپ سه‌بعدی در ساخت‌وساز: به طور بالقوه ارزان‌تر و کارآمدتر است و ضایعات ساخت‌وساز و مصرف انرژی را کاهش می‌دهد.
- مصالح پایدار: استفاده از چوب بازیافتی، بامبو و پانل‌های عایق ساختاری برای کاهش تأثیرات زیست‌محیطی و مقرون‌به‌صرفه بودن.
چالش‌ها در ایران عمیقاً به هم مرتبط هستند: تورم بالا، کاهش ارزش پول، احتکار سفته‌بازانه، دسترسی محدود به وام مسکن و تورم هزینه‌های ساخت‌وساز. این وضعیت نشان‌دهنده بحران قابلیت استطاعت و توزیع است، نه صرفاً کمبود عرضه. بنابراین، هیچ سیاست واحدی (مانند صرفاً ساخت واحدهای بیشتر) کافی نخواهد بود. یک راه‌حل واقعاً مؤثر نیازمند رویکردی هماهنگ و چندجانبه است که به طور همزمان به ثبات اقتصاد کلان، تنظیم بازار، مکانیزم‌های مالی و روش‌های ساخت‌وساز نوآورانه بپردازد. این رویکرد از یک مدل ساده عرضه و تقاضا فراتر رفته و به یک رویکرد تفکر سیستمی پیچیده‌تر می‌رسد.
ب. استراتژی‌های سرمایه‌گذاری هوشمندانه در بازار املاک و مستغلات ایران
سرمایه‌گذاری هوشمندانه در بازار املاک و مستغلات ایران نیازمند درک دقیق بی‌ثباتی اقتصادی و فرصت‌های منطقه‌ای است.
مدیریت بی‌ثباتی اقتصادی
- املاک به عنوان پوشش تورم: املاک در دوره‌های تورم بالا و کاهش ارزش پول در ایران به طور مداوم بهتر از سایر دارایی‌ها عمل کرده‌اند و آن را به یک پوشش اصلی در برابر تورم تبدیل کرده‌اند. سرمایه‌گذاران باید این ویژگی محافظتی را در نظر بگیرند.
- درک اثرات ارزی: در حالی که قیمت‌های اسمی ممکن است به ریال افزایش یابد (مانند افزایش ۱۰۰۰ درصدی بین ۲۰۱۸-۲۰۲۴)، رشد دلاری ممکن است به دلیل سقوط ریال ناچیز باشد. سرمایه‌گذاران هوشمند باید هنگام ارزیابی بازده، اثرات ارزی را در نظر بگیرند.
شناسایی فرصت‌ها
- املاک درآمدزا: با توجه به محیط کلان‌اقتصادی نامطمئن، تمرکز بر املاکی که درآمد اجاره‌ای پایدار ایجاد می‌کنند، به جای صرفاً اتکا به افزایش سرمایه، توصیه می‌شود. این یک تغییر استراتژیک مهم است: به جای دنبال کردن سودهای سرمایه‌ای سفته‌بازانه (که بسیار نوسان‌پذیر و وابسته به ارز هستند)، سرمایه‌گذاران هوشمند باید جریان نقدی پایدار از اجاره‌ها را در اولویت قرار دهند، به ویژه در بازارهای تاب‌آور و تقاضامحور مانند مشهد یا حومه‌های مقرون‌به‌صرفه. این استراتژی در برابر تورم و ریسک‌های ارزی مؤثرتر عمل می‌کند.
- بازده اجاره‌ای بالا: مشهد بازده اجاره‌ای بالاتری (۷-۹ درصد) در مناطق توریستی نزدیک حرم امام رضا (ع) ارائه می‌دهد. اصفهان بازدهی خوبی (۵.۵-۶.۷ درصد) در مناطق گردشگری فرهنگی دارد. بازار اجاره تهران به طور متوسط ۴.۳-۷.۰ درصد بازدهی دارد. شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی می‌توانند بازدهی بالاتری (۷-۹ درصد) داشته باشند، اما با نقدینگی کمتر.
- مسکن دانشجویی: مناطق دانشگاهی تهران تقاضای اجاره‌ای ثابتی از دانشجویان و متخصصان جوان دارند.
- املاک تجاری: توسعه‌های تجاری و چندمنظوره، به ویژه در تهران و مشهد، به دلیل گردشگری و گسترش خرده‌فروشی، تاب‌آوری نشان می‌دهند و بازده اجاره‌ای جذابی (۸-۱۰ درصد در تهران) دارند.
- مناطق کم‌ارزش و شهرهای اقماری:
- کرج: ارزش عالی برای رفت‌وآمدکنندگان ارائه می‌دهد، با افزایش قیمت ۱۸ درصدی در سال ۲۰۲۴ و افزایش قابل توجه فروش. به دلیل نزدیکی به تهران و بهبود حمل‌ونقل، فرصت کم‌ارزش‌گذاری شده‌ای محسوب می‌شود.
- حومه/شهرهای اقماری تهران: انتظار می‌رود بخش‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه در این مناطق، رشد خود را حفظ کنند زیرا خریداران به دنبال ارزش هستند.
- حومه‌های جدید تهران: زمین در این مناطق در سال ۲۰۲۴ ۱۵ درصد افزایش قیمت داشت که برای توسعه جذاب است.
- بازارهای گردشگری‌محور: مشهد و اصفهان به طور قابل توجهی از گردشگری مذهبی و فرهنگی بهره می‌برند و تقاضای قوی برای املاک مسکونی و تجاری ایجاد می‌کنند.
- توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل (TOD): املاک نزدیک ایستگاه‌های مترو جدید یا توسعه خطوط، قیمت‌های بالاتری (۲۰ درصد در تهران) دارند و پتانسیل افزایش ارزش (۱۵-۲۵ درصد) را نشان می‌دهند.
مدیریت ریسک
- ریسک نقدینگی: حجم معاملات ممکن است کاهش یابد و بازارهای لوکس/روستایی با نقدینگی کمتری مواجه شوند. املاک میان‌رده در تهران و مشهد نقدینگی بالاتری نشان می‌دهند.
- نوسانات بیمه: نرخ بیمه اموال و مسئولیت ممکن است افزایش یابد، به ویژه در نزدیکی زیرساخت‌های حیاتی.
- عوامل ژئوپلیتیکی: در حالی که اقتصاد جهانی تاب‌آوری نشان داده است، تشدید تنش‌ها می‌تواند بر اشتیاق سرمایه‌گذاران تأثیر بگذارد. املاک و مستغلات از ریسک‌های ژئوپلیتیکی مصون نیستند، اما ویژگی درآمدزایی بلندمدت آن می‌تواند در طول نوسانات بازار عملکرد نسبتاً بهتری داشته باشد.
- گزینه‌های تأمین مالی محدود: بیشتر معاملات به دلیل نرخ بهره بالا و دسترسی محدود به وام مسکن، نقدی هستند. این امر به نفع سرمایه‌گذاران ثروتمند است. این منجر به این می‌شود که بازار ذاتاً نقدینگی کمتری داشته باشد و برای شهروندان عادی کمتر قابل دسترس باشد، که مانع بزرگی برای خانه‌دار شدن اکثریت است. برای سرمایه‌گذاران، این به معنای یک مجموعه کوچک‌تر از خریداران/مستأجران بالقوه و نیاز به سرمایه اولیه قابل توجه است.
ملاحظات حقوقی و مالی برای سرمایه‌گذاران
- محدودیت‌های مالکیت زمین برای خارجی‌ها: خارجی‌ها عموماً مجاز به مالکیت زمین در ایران نیستند، بلکه فقط می‌توانند املاک مسکونی یا تجاری را در زمین‌های اجاره‌ای داشته باشند. هر ملک خریداری شده باید متعلق به یک شهروند ایرانی باشد.
- تأییدیه‌های دولتی: خرید املاک و مستغلات توسط خارجی‌ها نیاز به تأیید وزارت امور خارجه دارد که شامل بررسی دقیق است. اقامت در ایران اجباری نیست اما می‌تواند فرآیند را ساده‌تر کند.
- پیامدهای مالی: حداقل سرمایه‌گذاری مشخصی وجود ندارد. خارجی‌ها عموماً نمی‌توانند وام مسکن دریافت کنند.
- مالیات و عوارض: مالیات بر درآمد املاک (۱۵-۳۵ درصد از درآمد اجاره خالص)، مالیات نقل و انتقال (۵ درصد ارزش ملک، ۱۵ درصد برای ساختمان‌های جدید، توسط خریدار پرداخت می‌شود)، حق‌الزحمه آژانس املاک (۳-۵ درصد ارزش، توسط فروشنده پرداخت می‌شود)، هزینه ثبت (۰.۵۰ درصد ارزش، توسط خریدار پرداخت می‌شود)، حق‌الزحمه حقوقی، حق‌الزحمه دفتر اسناد رسمی.
- ریسک تحریم‌ها: تحریم‌ها و محدودیت‌ها می‌توانند بر توانایی خریداران خارجی برای خرید ملک تأثیر بگذارند.
- بی‌ثباتی سیاسی: خطر تغییر قوانین و مقررات حاکم بر مالکیت املاک وجود دارد.
جدول ۶: فرصت‌های سرمایه‌گذاری هوشمندانه و ریسک‌های مرتبط در بازار املاک و مستغلات ایران
| استراتژی سرمایه‌گذاری | فرصت‌های خاص | بازده/بازدهی مورد انتظار | محرک‌های کلیدی | ریسک‌های مرتبط | استراتژی‌های کاهش ریسک |
| املاک درآمدزا | اجاره در مشهد (نزدیک حرم)، اجاره در اصفهان (نزدیک آثار تاریخی)، مسکن دانشجویی در تهران، املاک تجاری/چندمنظوره در تهران و مشهد | ۷-۹% (مشهد)، ۵.۵-۶.۷% (اصفهان)، ۸-۱۲% (مسکن دانشجویی)، ۸-۱۰% (تجاری تهران) | گردشگری مذهبی/فرهنگی، تقاضای دانشجویی، گسترش خرده‌فروشی | نوسانات ارزی، نقدینگی کمتر در مناطق روستایی | تمرکز بر جریان نقدی پایدار، در نظر گرفتن اثرات ارزی |
| مناطق کم‌ارزش/شهرهای اقماری | آپارتمان‌های میان‌رده در کرج، زمین در حومه‌های جدید تهران، پروژه‌های TOD | ۱۸% رشد قیمت (کرج ۲۰۲۴)، ۱۵% رشد زمین (حومه تهران ۲۰۲۴)، ۱۵-۲۵% افزایش ارزش (TOD) | تقاضای رفت‌وآمدکنندگان، مقرون‌به‌صرفه بودن، بهبود حمل‌ونقل | تورم هزینه‌های ساخت‌وساز، نوسانات ارزی | تحلیل دقیق بازار محلی، بررسی هزینه‌های ساخت‌وساز |
| مدیریت ریسک کلی | – | – | – | بی‌ثباتی اقتصادی، تحریم‌های بین‌المللی، محدودیت تأمین مالی، بی‌ثباتی سیاسی | تنوع‌بخشی سبد سرمایه‌گذاری، نگهداری نقدینگی، تمرکز بر بخش‌های مقاوم در برابر تورم ، مشاوره حقوقی تخصصی |
نتیجه‌گیری: راهی رو به جلو برای بخش مسکن ایران
بخش مسکن ایران با بحران عمیق قابلیت استطاعت مواجه است که ناشی از تورم بالا، کاهش ارزش پول و شکاف فزاینده بین درآمدها و هزینه‌های مسکن است. این وضعیت با سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه و احتکار املاک خالی تشدید می‌شود، نه صرفاً کمبود فیزیکی عرضه. این وضعیت نشان می‌دهد که مسکن یک نیاز اساسی انسانی است، اما در شرایط اقتصادی ایران، به شدت به عنوان یک دارایی مالی سفته‌بازانه عمل می‌کند. این ماهیت دوگانه، راه‌حل‌های سیاستی و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری را پیچیده می‌کند، زیرا مداخلات با هدف قابلیت استطاعت می‌توانند با نیروهای بازار که توسط حفظ ثروت هدایت می‌شوند، در تضاد باشند.
با وجود این چالش‌ها، فرصت‌هایی در بازارهای منطقه‌ای خاص (مشهد، اصفهان، کرج) وجود دارد که ناشی از گردشگری و تقاضای رفت‌وآمدکنندگان است، به ویژه برای املاک درآمدزا و مقرون‌به‌صرفه/میان‌رده.
راه‌حل‌های مؤثر نیازمند سیاست‌گذاری یکپارچه است که ثبات اقتصاد کلان را هدف قرار دهد، سفته‌بازی را مهار کند و از مدل‌های نوآورانه مسکن بهره ببرد. درس گرفتن از برنامه‌های گذشته مانند مسکن مهر برای جلوگیری از پیامدهای منفی ناخواسته بسیار مهم است. برای سرمایه‌گذاران، استراتژی‌های هوشمندانه شامل اولویت‌بندی دارایی‌های درآمدزا، تمرکز بر بازارهای منطقه‌ای تاب‌آور و مدیریت دقیق ریسک‌های مرتبط با نوسانات ارزی، تأمین مالی محدود و عوامل ژئوپلیتیکی است.
با وجود مشکلات فعلی، پنجره جمعیتی ایران (جمعیت بزرگ در سن کار) و روندهای شهرنشینی در حال انجام، مبانی تقاضای بلندمدت را برای بخش مسکن فراهم می‌کنند. بخش ساخت‌وساز تاب‌آوری نشان می‌دهد و اهداف دولتی برای واحدهای مسکونی (نهضت ملی مسکن) نشان‌دهنده تلاش‌های مداوم است. توانایی بازار برای انطباق با فشارهای اقتصادی، همانطور که در رشد مناطق حومه‌ای و تمرکز بر واحدهای کوچک‌تر و مقرون‌به‌صرفه دیده می‌شود، نشان‌دهنده درجه‌ای از تاب‌آوری است. راه پیش رو نیازمند رویکردی جامع، تطبیقی و مشارکتی از سوی سیاست‌گذاران، توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران است تا اطمینان حاصل شود که مسکن برای همه ایرانیان قابل دسترس و پایدار می‌شود.
