دوران رونق و رکود مسکن

بازار معاملات مسکن تهران را میتوانیم به بازار مسکن کل کشور تعمیم دهیم. هرگاه در تهران مسکن شروع به افزایش قیمت کند بعد از آن سایر استان های کشور هم با افزایش قیمت روبرو میشوند، همچنین وقتی بازار تهران وارد رکود شود بعد از آن رکود به سایر شهرها کشیده خواهد شد.

همانطور که در سیکل مشاهده میکنید قیمت مسکن هیچگاه با کاهش خاصی مواجه نشده و فقط چند سال بازار به رکود رفته است.متوسط دوره هر سیکل صعودی 37 ماه و متوسط دوره نزولی 32 ماه بوده است. از مهر ماه سال 99 ما سیکل رکودی بازار مسکن شروع شده و پیشبینی میشود چند سالی درگیر رکود در این بازار باشیم.

اما سوال آیا همه خانه ها در کشور وارد رکود شده یا خواهند شد ؟ قطعا خیر

یکی از اصلی ترین دلایل کسب موفقیت و ثروت سرمایه گذاران حرفه ای املاک این است که قبل از دیگران نشانه ی رونق و رکود بازار را تشخیص می دهند و با دانستن سیکل بازار مسکن به موقع به بازار املاک ورود و در زمان مناسبش خارج می شوند که از این طریق می توانند بیشترین سود ممکن را کسب کنند.   

از آنجا که خرید و فروش در بخش مسکن و ورود به این بازار یکی از اهداف اصلی خانواده ها برای خانه دار شدن و یا برای سرمایه گذاری می باشد، قصد داریم توضیحاتی راجع به عوامل تأثیرگذار بر این موضوع ارائه دهیم.

برای درک بهتر موضوع سیکلها و آشنایی با چرخه ها در بازار املاک و مستغلات و دوران رونق و رکود مسکن، برای شما یک مثال واقعی از یک سیکل که تقریبا یک دهه از پایانش می گذرد آورده ایم.

با پایان یافتن رونق و توقف رشد قیمت املاک بازار مسکن در سال ۸۵ بازار املاک به سوی رکود شروع به حرکت کرد. این حرکت شروع سیکل جدیدی برای این بازار پرسود بود و این رکود تا سال ۹۰ ادامه داشت.

در این سال بازار روند رو به رشد خود را دوباره آغاز کرد و در سال ۹۱ به دلیل تحریم های شدید آمریکا و متحدانش  باعث ایجاد جو روانی بسیار بدی در جامعه شد.
در همین زمان با افزایش قیمت دلار آزاد از ۱۹۰۰ تومان به حدود ۳۳۹۰ تومان، افزایش بیش از ۵۸ درصدی قیمت طلا و هدفمندی یارانه ها که باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شد  کشور را به سمت یک تورم هدایت می کرد و این عوامل نیز دست به دست هم دادند تا بازار به سمت بالاترین حد رونق خود برود. به طوری که در بهمن سال ۹۱ میانگین رشد قیمت مسکن به ۲۰۰% افزایش یافت.
شروع این سیکل در سال ۸۶ بود و در سال ۹۲ پایان یافت. اما پیامدهایی نیز داشت. در پایان این سیکل عرضه و قیمت مسکن بسیار زیاد شد و این در حالی بود که قدرت خرید مردم کاهش یافته بود. و همین عوامل کافی بود که بازار بعد سال ۹۲ وارد رکودی جدی و شدید شود.

با تحلیل و بررسی نمودار قیمت مسکن در 10سال گذشته، متوجه این نکته می‌شویم که مسکن از اواخر سال 91 وارد تورم طولانی شده است. قیمت مسکن در این بازه سیکل ثابتی نداشته و همواره رو به صعود بوده است.

با تشدید تحریم‌ها در این سال، افزایش شدید قیمت ارز و مسکن اتفاق افتاد. در سال‌های بعدی تاقبل از 95 با توجه به کاهش تورم، قیمت مسکن از حرکت صعودی خود خارج نشد. در سال‌های 92 تا 95 رشد با سرعت کمتری نسبت به دیگر سال‌ها در این دوره بوده است.

 سال 1401، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، نزدیک به 30 میلیون تومان برای هر متر مربع ثبت شده است.

 سال 140۲ میانگین قیمت مسکن شهر تهران؛ در مرز 90 تا 100 میلیون تومان برای هر متر مربع اعلام شده است. (این قیمت میانگین تمام مناطق شهری می‌باشد)

نشانه های دوران رونق و رکود مسکن

رکود حاصل شرایط رکودی و تورم است. رکود در مسکن با تعداد معاملات آن معنا پیدا می‌کند و سنجیده می‌شود. اگر تعداد معاملات ملکی افزایش پیدا کند، وارد فاز رونق در بازار شده‌ایم. برخلاف تصور اکثریت، رکود باعث کاهش قیمت نمی‌شود. تورم هم همیشه با افزایش میانگین قیمت‌ها همراه است. ترکیب این شرایط باهم، تعیین‌کننده روند بازار مسکن هستند.

رکود زمانی در مسکن ایران رخ می‌دهد که تقاضا برای خرید هست اما خریدار قدرت مالی خرید ملک را ندارد. در این شرایط فروشنده‌ها حاضر به کاهش قیمت نیستند. و تا بالا رفتن قدرت خرید مشتری‌ها صبر می‌کنند که دلیلی بر کسادی و رکود بازار مسکن است.