تصویر آسمان تهران با جرثقیلهای غولپیکری که در افق پراکندهاند، برای هر شهروندی آشناست. این منظره، پایتخت را شهری همیشه در حال ساختوساز نشان میدهد؛ کلانشهری که عطش سیریناپذیری برای بتن و فولاد دارد. اما آیا این تصویر تمام واقعیت را بازگو میکند؟ نگاهی عمیقتر به آمارهای رسمی، روایتی بسیار پیچیدهتر، متناقض و گاه شگفتانگیز از وضعیت ساختوساز و مسکن در پایتخت را فاش میکند. این مقاله با تکیه بر دادههای منتشر شده، پنج واقعیت کلیدی را بررسی میکند که تصویر رایج از بازار مسکن تهران را به چالش میکشد.
۱. پارادوکس برجسازی: پروانهها کمتر، طبقات بیشتر!
در نگاه اول، کاهش تعداد پروانههای ساختمانی باید به معنای کاهش ساختوساز باشد، اما آمارها داستان دیگری را روایت میکنند. در اوایل دهه ۱۳۹۰، بهویژه در سال ۱۳۹۱، در حالی که تعداد کل پروانههای ساختمانی صادر شده در تهران نسبت به سال قبل کاهش ۲۰.۲ درصدی را تجربه میکرد، یک اتفاق عجیب در حال وقوع بود: ۹۳.۵ درصد از کل پروانههای صادر شده برای ساختمانهای پنج طبقه و بالاتر بودند.
این پارادوکس نشاندهنده یک تحول بزرگ در الگوی توسعه شهری تهران است. شهر حتی در دورانی که حجم کلی پروژهها در حال کاهش بود، با سرعتی بیسابقه به سمت عمودی شدن و تراکمسازی حرکت میکرد. این آمار نشان میدهد که سازندگان، بهجای پروژههای کوچک و پراکنده، به سمت مجتمعهای بزرگ و بلندمرتبه روی آوردهاند؛ تغییری که چهره شهر را برای همیشه دگرگون کرد.
۲. ارتش آپارتمانهای خالی: صدها هزار خانه بیسکنه در پایتخت
یکی از بزرگترین تضادهای بازار مسکن تهران، همزیستی بحران مسکن برای بسیاری از شهروندان با پدیده خانههای خالی است. طبق آمارهای رسمی، در سال ۱۳۹۵ استان تهران میزبان حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه بود. به طور جداگانه، آمار سال ۱۳۹۰ نشان میدهد که در خود شهر تهران، حدود ۲۴۶ هزار واحد خانه بیسکنه وجود داشت.
اما نکته شگفتانگیزتر، توزیع جغرافیایی این خانههاست. بررسیها نشان میدهد که حدود ۸۰ درصد از این آپارتمانهای بیسکنه در مناطق مرفه و شمالی شهر واقع شدهاند. کارشناسان دلایل این پدیده را چنین برمیشمارند:
- نگاه سرمایهای: بسیاری از مالکان، این واحدها را نه برای سکونت، بلکه بهعنوان یک کالای سرمایهای برای حفظ ارزش پول و کسب سود در آینده نگهداری میکنند.
- عدم تطابق عرضه و تقاضا: عرضه گسترده واحدهای لوکس و گرانقیمت با تقاضای واقعی بازار همخوانی ندارد.
- سیاستهای ناکارآمد: سیاستگذاریهای نادرست در حوزه مسکن، به جای تشویق عرضه متناسب با نیاز جامعه، به این پدیده دامن زده است.
این نگاه سرمایهای به مسکن، که منجر به خالی ماندن آپارتمانهای لوکس در شمال شهر شده، همان نیروی محرکهای است که در دهه ۹۰ ساختوساز را به سمت برجهای بلندمرتبه و سودآور سوق داد، حتی اگر تقاضای واقعی برای سکونت وجود نداشت.
۳. سقوط بزرگ سرمایهگذاری: چرا دیگر در تهران خانه نمیسازند؟
با وجود نیاز آشکار به مسکن، سرمایهگذاری واقعی در بخش ساختمان طی یک دهه گذشته سقوط کرده است. آمارها نشان میدهد حجم سرمایهگذاری در این بخش (با قیمتهای ثابت سال ۱۳۹۵) از حدود ۲۵۶ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۰ به تنها ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ کاهش یافته است.
این کاهش شدید سرمایهگذاری داخلی با پدیده خروج سرمایه از کشور ارتباط مستقیمی دارد. برآوردها حاکی از آن است که بهطور متوسط سالانه ۱۰ میلیارد دلار سرمایه از ایران خارج میشود و بسیاری از ایرانیان اقدام به خرید ملک در کشورهای همسایه میکنند. شوکهای ارزی شدید و افزایش سرسامآور قیمت دلار که منجر به رشد حدود ۱۷ برابری قیمت مسکن طی یک دهه شد، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی را از بازار خارج کرده و انگیزه برای ساختوساز داخلی را به شدت کاهش داده است. این خروج سرمایه و بیانگیزگی سازندگان داخلی، زمینه را برای یک تغییر ساختاری بزرگتر در مقیاس ملی فراهم کرد: پدیدهای که در آن الگوی ساختوساز در کل کشور دگرگون شد.
۴. معمای ملی: پروانههای کمتر، واحدهای مسکونی بیشتر
این روند در سطح ملی نیز قابل مشاهده است و آمارهای سال ۱۴۰۳ نمونهای گویا از این تحول است: در حالی که تعداد کل پروانههای ساختمانی صادر شده در سراسر کشور ۳.۲ درصد کاهش داشت، تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در این پروژهها ۸.۶ درصد رشد کرد.
این آمار بیانگر یک تغییر ساختاری در صنعت ساختمان کشور است. دوره ساختوسازهای انفرادی و کوچکمقیاس رو به پایان است و بازار به سمت پروژههای بزرگ، انبوهسازی و مجتمعهای مسکونی متراکم حرکت میکند. این روند نشان میدهد که بازیگران اصلی بازار، توسعهدهندگان بزرگتری هستند که قادر به اجرای پروژههای چند واحدی در مقیاس وسیع میباشند.
۵. پایان عصر طلایی ساختوساز: یک روند کاهشی در طول چند دهه
برخلاف تصور عمومی که ساختوساز را یک فعالیت همیشه در حال رشد میداند، آمارها روندی بلندمدت و کاهشی را تأیید میکنند. “عصر طلایی” ساختوساز در ایران مربوط به دهه ۱۳۸۰ بود که بهطور متوسط سالانه ۱۹۸ هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر میشد.
این رقم در دهه ۱۳۹۰ به میانگین سالانه ۱۶۷ هزار پروانه کاهش یافت و این روند نزولی در دهه ۱۴۰۰ نیز ادامه پیدا کرد و به میانگین ۱۵۱ هزار پروانه در سال رسید. این روند کاهشی چند دههای نشان میدهد که دوران رونق انفجاری ساختوساز به پایان رسیده و این بخش با چالشهای اقتصادی عمیق و پایداری مواجه است که چشمانداز آن را متفاوت از گذشته کرده است.
نتیجهگیری: تهران در نقطه عطف
آمارهای رسمی، تصویری پر از تضاد از بازار مسکن و ساختوساز تهران ارائه میدهند: شهری که همزمان با رکود سرمایهگذاری به سمت برجسازی حرکت میکند، با وجود صدها هزار خانه خالی با بحران کمبود مسکن مواجه است و در میانه یک روند کاهشی بلندمدت، الگوی ساخت خود را از پروژههای کوچک به مجتمعهای بزرگ تغییر میدهد. این دادهها نشان میدهند که پایتخت در یک نقطه عطف حساس قرار گرفته است.
با توجه به این چالشهای عمیق، آینده سکونت در تهران به کدام سو میرود؟ آیا شهر در حال ورود به دورهای از انقباض است یا در آستانه یک تحول بزرگ و ناشناخته قرار دارد؟
