این گزارش یک بررسی جامع از چگونگی تأثیر درگیری‌های مسلحانه بر بازارهای مسکن جهانی ارائه می‌دهد. در آن تأکید می‌شود که جنگ، به‌ویژه تنش‌های جاری بین اسرائیل و ایران، چگونه شوک‌های اقتصادی فوری، تغییرات جمعیتی و چالش‌های بلندمدت بازسازی را به همراه دارد. این تحلیل نشان می‌دهد که در حالی که تخریب فیزیکی مستقیم ارزش املاک را کاهش می‌دهد، عوامل اقتصادی کلان مانند تورم، نرخ بهره، و هزینه‌های ساخت‌وساز به‌طور چشمگیری بر توانایی خرید و پویایی بازار تأثیر می‌گذارند. جابجایی گسترده جمعیت و جریان پناهندگان تقاضای مسکن را در مناطق میزبان افزایش داده و منجر به بحران‌های مسکن و ظهور سکونتگاه‌های غیررسمی می‌شود.
این گزارش همچنین به بررسی واکنش سرمایه‌گذاران می‌پردازد که اغلب شامل فرار سرمایه و تمایل به دارایی‌های امن مانند طلا و اوراق قرضه دولتی است، اگرچه املاک و مستغلات نیز در شرایط خاص، نقش یک دارایی ملموس و باثبات را ایفا می‌کنند. در نهایت، بر اهمیت سیاست‌گذاری‌های مسکن فعال و یکپارچه، با تمرکز بر عدالت فضایی و سرمایه‌گذاری پایدار در فاز پس از جنگ، تأکید می‌شود. این گزارش به سرمایه‌گذاران و سیاست‌گذاران کمک می‌کند تا با اتخاذ استراتژی‌های تطبیق‌پذیر، عدم قطعیت‌های ناشی از درگیری‌ها را مدیریت کرده و تاب‌آوری بازارهای مسکن را افزایش دهند.
۱. مقدمه: تنش‌های ژئوپلیتیکی و چشم‌انداز جهانی مسکن
۱.۱. درگیری اسرائیل و ایران به عنوان یک خطر ژئوپلیتیکی حیاتی
فضای ژئوپلیتیکی کنونی، به ویژه تنش‌های فزاینده بین اسرائیل و ایران، به عنوان منبع مهمی از عدم قطعیت اقتصادی جهانی شناخته شده است. واکنش‌های اولیه بازار به این درگیری، مانند کاهش شاخص‌های اصلی سهام (داو جونز، S&P 500، نزدک کامپوزیت) و افزایش ناگهانی قیمت نفت و طلا، نشان‌دهنده تغییر سریع در قیمت‌گذاری ریسک و حرکت سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌های امن است. این پویایی‌ها نشان می‌دهد که چگونه رویدادهای ژئوپلیتیکی به سرعت بر اعتماد سرمایه‌گذاران و احساسات بازار تأثیر می‌گذارند. کاهش ارزش سهام و افزایش قیمت کالاها نه تنها به دلیل آسیب‌های اقتصادی مستقیم است، بلکه بازتابی از تغییر سریع در اعتماد سرمایه‌گذاران و احساسات آن‌هاست. این احساسات، که توسط ترس و عدم اطمینان هدایت می‌شوند، می‌توانند به یک پیش‌بینی خودمحقق‌شونده منجر شوند و حتی قبل از اینکه تأثیرات اقتصادی ملموس ظاهر شوند، سرمایه‌گذاری و مصرف را کاهش دهند.
نگرانی اصلی، پتانسیل سرایت این درگیری به مناطق گسترده‌تر یا مسیرهای ترانزیتی کلیدی مانند تنگه هرمز است که بخش قابل توجهی از نفت جهانی از آن عبور می‌کند. چنین اتفاقی می‌تواند زنجیره‌های تأمین انرژی را مختل کرده و ثبات اقتصادی کلی را به خطر بیندازد. این وضعیت نشان می‌دهد که رویدادهای ژئوپلیتیکی چگونه به طور مستقیم در سیاست‌های پولی دخالت می‌کنند و یک اثر موجی بر هزینه‌های استقراض و در نتیجه بر توانایی خرید مسکن ایجاد می‌کنند. این امر تأکید می‌کند که خطر ژئوپلیتیکی به عنوان یک عامل مهم و اغلب غیرقابل پیش‌بینی، آسیب‌پذیری‌های اقتصادی موجود را تشدید می‌کند.
۱.۲. آسیب‌پذیری‌های ذاتی املاک و مستغلات در برابر درگیری
املاک و مستغلات، به عنوان یک دارایی ثابت و غیرنقدی، به طور منحصر به فردی در برابر پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم درگیری‌ها آسیب‌پذیر است. برخلاف سایر طبقات دارایی، تخریب فیزیکی و تأثیرات محلی بر املاک بلافاصله و عمیق هستند. فراتر از آسیب مستقیم، بازار املاک و مستغلات به شدت با عوامل اقتصاد کلان (تورم، نرخ بهره، زنجیره‌های تأمین) و تغییرات جمعیتی (جابجایی) در هم تنیده است که همگی به شدت توسط جنگ مختل می‌شوند.
در حالی که بازارهای مالی به صورت جهانی و سریع واکنش نشان می‌دهند، ماهیت غیرنقدی املاک و مستغلات به این معنی است که رویدادهای اقتصاد کلان یا ژئوپلیتیکی ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد تا به طور کامل بر آن تأثیر بگذارند. با این حال، تفاوت‌های فضایی آشکار در ارزش املاک در مناطق جنگ‌زده نشان می‌دهد که بازارهای محلی املاک و مستغلات به عنوان یک شاخص ملموس و لحظه‌ای از شدت و نزدیکی درگیری عمل می‌کنند. میزان کاهش ارزش املاک و دسته‌بندی آسیب‌ها (مانند ساختمان‌های به شدت آسیب‌دیده، متوسط آسیب‌دیده، کم آسیب‌دیده و بدون آسیب) می‌تواند به عنوان یک معیار مستقیم برای ارزیابی ریسک درک شده و قابلیت زندگی تفسیر شود. این امر املاک و مستغلات را به یک شاخص حیاتی برای ارزیابی هزینه واقعی انسانی و اقتصادی درگیری در سطح خرد، فراتر از شاخص‌های مالی انتزاعی، تبدیل می‌کند.
۲. پویایی‌های زمان جنگ: شوک‌های فوری به بازار مسکن
۲.۱. تخریب فیزیکی مستقیم و فروپاشی عرضه
جنگ منجر به آسیب و تخریب گسترده املاک می‌شود و بسیاری از شهرها را به ویرانه تبدیل می‌کند. به عنوان مثال، در سوریه، بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۷، ۴۵ تا ۵۷ درصد از حلب دچار آسیب شد. در غزه، ۷۰ درصد از خانه‌ها آسیب دیدند یا تخریب شدند و ۹۰ درصد از جمعیت آواره شدند.
ارزش املاک در مناطق درگیر جنگ، کاهش قابل توجهی را تجربه می‌کند. ساختمان‌های به شدت آسیب‌دیده در شهر دمشق می‌توانند ۸۹ درصد کاهش قیمت داشته باشند، در حالی که قیمت‌ها در مناطق روستایی دمشق ۵۰ تا ۸۷.۲ درصد کاهش یافته‌اند. میزان آسیب‌دیدگی به طور مستقیم با کاهش ارزش املاک مرتبط است. نمونه‌های تاریخی فراوانند، از جنگ جهانی دوم که ۸۱ درصد از خانه‌ها در منطقه آمریکایی آلمان تخریب یا آسیب دیدند ، تا جنگ بوسنی که تا سال ۱۹۹۵ بیش از ۶۰ درصد از موجودی مسکن آن تخریب شد.
در حالی که تخریب مستقیم به وضوح ارزش املاک را از بین می‌برد، افزایش “قیمت مسکن امن” در مناطق جنگ‌زده (مانند اوکراین) یک وضعیت متناقض را نشان می‌دهد. این تناقض نیست، بلکه بازتابی از کمیابی شدید و تغییر اولویت‌هاست. هنگامی که ظرفیت ساخت‌وساز جدید کاهش می‌یابد و مناطق مسکونی موجود کوچک می‌شوند، املاک باقی‌مانده
سالم یا کمتر آسیب‌دیده به دلیل تقاضای زیاد از سوی افراد آواره داخلی، به طور نامتناسبی ارزشمند می‌شوند. این امر نشان می‌دهد که در حالی که ارزش کلی بازار به شدت کاهش می‌یابد، بخش‌های خاصی (واحدهای امن و قابل سکونت) می‌توانند افزایش قیمت را تجربه کنند و یک بازار بسیار دوگانه ایجاد کنند.
جدول ۱: کاهش ارزش املاک بر اساس سطح آسیب در زمان جنگ (نمونه‌های منتخب)
| دسته آسیب | مکان (نمونه) | کاهش مشاهده‌شده در قیمت (%) | منبع/زمینه |
| به شدت آسیب‌دیده | شهر دمشق | ۸۹% | جنگ داخلی سوریه، ۲۰۱۰-۲۰۲۲ |
| به شدت آسیب‌دیده | عمومی | حدود ۷۵% | محیط‌های پس از جنگ |
| متوسط آسیب‌دیده | عمومی | حدود ۶۰% | محیط‌های پس از جنگ |
| کم آسیب‌دیده | عمومی | نامشخص | محیط‌های پس از جنگ |
| بدون آسیب | عمومی | نامشخص | محیط‌های پس از جنگ |
| کلی (مناطق روستایی) | دمشق روستایی | ۵۰% تا ۸۷.۲% | جنگ داخلی سوریه، ۲۰۱۰-۲۰۲۲ |
| کلی (شهری) | حلب | ۴۵% تا ۵۷% | جنگ داخلی سوریه، ۲۰۱۱-۲۰۱۷ |
۲.۲. انقباضات اقتصادی و بحران توانایی خرید
افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز: جنگ‌های تجاری و درگیری‌های ژئوپلیتیکی، مانند تنش‌های اسرائیل و ایران، می‌توانند به طور قابل توجهی هزینه‌های مصالح ساختمانی مانند فولاد، آلومینیوم، چوب، بتن، شیشه و سیستم‌های تهویه مطبوع را به دلیل تعرفه‌ها و اختلالات زنجیره تأمین افزایش دهند. این امر مستقیماً به افزایش هزینه‌ها برای سازندگان و در نتیجه افزایش قیمت مسکن برای مصرف‌کنندگان منجر می‌شود.
کمبود نیروی کار و تورم دستمزد: سیاست‌های حمایتی و مهاجرتی، که اغلب در طول درگیری‌ها تشدید می‌شوند، می‌توانند منجر به کمبود شدید نیروی کار در صنعت ساخت‌وساز شوند و هزینه‌های نیروی کار را افزایش داده و پروژه‌ها را به تأخیر بیندازند. نمونه‌های تاریخی مانند جنگ جهانی دوم نشان می‌دهد که دولت فدرال به دلیل تخصیص مواد و نیروی انسانی به تلاش‌های جنگی، ساخت‌وساز جدید را محدود کرد.
افزایش تورم و نرخ بهره: درگیری اسرائیل و ایران پتانسیل ایجاد افزایش گسترده قیمت‌ها را دارد، به ویژه از طریق افزایش و نوسان قیمت نفت. هزینه‌های بالاتر انرژی به بخش‌های مختلف منتقل می‌شود و منجر به فشار صعودی پایدار بر تورم جهانی می‌گردد. بانک‌های مرکزی، مانند فدرال رزرو، در پاسخ به تورم، نرخ بهره را افزایش می‌دهند که هزینه‌های استقراض برای کسب‌وکارها و مصرف‌کنندگان را بالا می‌برد، وام‌های مسکن را گران‌تر کرده و تقاضای مسکن را کاهش می‌دهد. این “اثر ترکیبی” بر توانایی خرید مسکن قابل توجه است.
تأثیر درگیری بر قیمت نفت صرفاً یک افزایش مستقیم هزینه نیست؛ بلکه یک چرخه بازخورد تورمی ایجاد می‌کند. قیمت‌های بالاتر نفت منجر به افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل و تولید در تمام بخش‌ها می‌شود که سپس به مصرف‌کنندگان منتقل می‌گردد. این تورم پایدار تلاش‌های بانک مرکزی برای کنترل قیمت‌ها را پیچیده می‌کند و می‌تواند منجر به موضع پولی سخت‌گیرانه‌تر شود. این وضعیت یک معضل ایجاد می‌کند زیرا افزایش نرخ بهره برای مبارزه با تورم همزمان تقاضای مسکن و توانایی خرید را کاهش می‌دهد و به طور بالقوه رشد اقتصادی را کند کرده و خطر رکود را افزایش می‌دهد. این امر محیطی چالش‌برانگیز را ایجاد می‌کند که در آن ابزارهای سیاستی طراحی شده برای تثبیت اقتصاد کلان، به طور ناخواسته تنش بازار مسکن را تشدید می‌کنند.
۲.۳. تغییرات جمعیتی و جابجایی
مهاجرت گسترده و جریان پناهندگان: درگیری‌ها باعث مهاجرت گسترده و جریان پناهندگان می‌شوند و شوک‌های تقاضای قابل توجهی در مناطق و کشورهای میزبان ایجاد می‌کنند. به عنوان مثال، جنگ داخلی سوریه منجر به مهاجرت میلیون‌ها پناهنده شد که قیمت مسکن را در استان‌های میزبان در ترکیه به ازای هر یک درصد افزایش نسبت پناهنده به بومی، ۰.۸ تا ۲.۵ درصد افزایش داد، به ویژه برای مسکن ارزان‌قیمت. در کرانه باختری، خشونت در غزه بیش از ۴۰۰۰ فلسطینی را در دو ماه آواره کرد.
ظهور سکونتگاه‌های غیررسمی: تقاضای بالای مسکن به دلیل جابجایی، همراه با کمبود عرضه و افزایش قیمت‌ها، اغلب منجر به ظهور سکونتگاه‌های غیررسمی یا “حلبی‌آبادها” در حومه شهرها می‌شود. این وضعیت از نظر تاریخی پس از جنگ‌ها، زمانی که سیاست‌های مسکن نتوانستند تقاضا را برآورده کنند، مشاهده شده است.
بحران مسکن در جمعیت‌های آواره: افراد آواره با چالش‌های عظیمی در یافتن مسکن مقرون‌به‌صرفه، امن و از نظر فرهنگی قابل قبول روبرو هستند. بسیاری از آن‌ها در پناهگاه‌های موقت، با خویشاوندان یا در شرایط پرجمعیت زندگی می‌کنند. عدم هماهنگی کمک‌های مسکن فدرال برای پناهندگان در برخی کشورها این مشکل را تشدید می‌کند.
جابجایی ناشی از درگیری، افزایش ناگهانی و متمرکز تقاضای مسکن را در مناطق دریافت‌کننده ایجاد می‌کند. این شوک تقاضای فوری، به ویژه برای مسکن ارزان‌قیمت، قیمت‌ها و اجاره‌بها را افزایش می‌دهد. همزمان، جمعیت آواره اغلب با کاهش درآمد، دسترسی محدود به تأمین مالی و افزایش آسیب‌پذیری روبرو هستند که منجر به بحران شدید توانایی خرید برای آن‌ها می‌شود. این تأثیر دوگانه – افزایش قیمت‌ها برای ساکنان موجود و عدم توانایی شدید برای آوارگان – تنش‌های اجتماعی ایجاد کرده و می‌تواند نابرابری‌های موجود در مسکن را تشدید کند، که نیاز به سیاست‌های مسکن هدفمند و تاب‌آور را برجسته می‌کند.
جدول ۲: تأثیر هجوم پناهندگان بر بازارهای مسکن (مطالعات موردی)
| درگیری/رویداد | منطقه/کشور میزبان | دوره هجوم | بزرگی هجوم پناهندگان (نمونه) | تأثیر مشاهده‌شده بر بازار مسکن (نمونه) | عوامل/محرک‌های کلیدی |
| جنگ داخلی سوریه | ترکیه | پس از ۲۰۱۱ | ۰.۸% تا ۲.۵% افزایش قیمت به ازای هر ۱% افزایش نسبت پناهنده به بومی | افزایش قیمت مسکن (به ویژه مسکن ارزان‌قیمت) | تقاضای بیش از حد، کاهش ظرفیت ساخت‌وساز جدید، افزایش خانه‌شری |
| جنگ روسیه-اوکراین | اوکراین | پس از ۲۰۲۲ | افزایش تعداد آوارگان داخلی | افزایش قابل توجه قیمت مسکن امن | کاهش ظرفیت ساخت‌وساز جدید، کاهش مناطق مسکونی موجود |
| جنگ غزه | کرانه باختری | نیمه اول ۲۰۲۴ | بیش از ۴۰۰۰ فلسطینی آواره در ۲ ماه | افزایش نیاز به مسکن، تغییر مکان‌های مسکونی، جستجوی مسکن ارزان‌قیمت | کاهش درآمد، کمبود عرضه، افزایش قیمت‌ها، کمبود تأمین مالی مسکن |
| جنگ جهانی اول | سن پترزبورگ | ۱۹۱۴ | رشد قابل توجه جمعیت ناشی از جریان پناهندگان | افزایش سریع اجاره‌بها | جریان پناهندگان، تقاضای شوک |
۲.۴. احساسات سرمایه‌گذاران و فرار سرمایه
تغییر سریع قیمت‌گذاری ریسک و حرکت به سمت دارایی‌های امن: شوک‌های ژئوپلیتیکی، مانند درگیری اسرائیل و ایران، باعث تغییر سریع قیمت‌گذاری ریسک در بازارهای مالی می‌شود و سرمایه‌گذاران را به سمت بخش‌های دفاعی و دارایی‌های امن مانند طلا، دلار آمریکا و اوراق قرضه دولتی سوق می‌دهد. این امر نشان‌دهنده افزایش ریسک‌گریزی است.
کاهش سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و نقدینگی بازار: بی‌ثباتی سیاسی و عدم قطعیت اقتصادی باعث فرار سرمایه می‌شود – حرکت سریع دارایی‌ها از یک کشور. این کاهش سرمایه‌گذاری می‌تواند منجر به کمبود نقدینگی و کاهش ارزش پول ملی در کشور مبدأ شود. در بخش املاک و مستغلات، عدم قطعیت ژئوپلیتیکی می‌تواند حرکت سرمایه‌گذاری را مختل کرده و منجر به کاهش فعالیت معاملات، به ویژه از سوی سرمایه‌های خارجی شود.
در حالی که املاک و مستغلات عموماً به عنوان یک دارایی ملموس با ارزش ذاتی و نوسان کمتر در مقایسه با سهام، و به عنوان یک پوشش در برابر تورم در نظر گرفته می‌شود ، در طول بی‌ثباتی شدید ژئوپلیتیکی قربانی فرار سرمایه نیز می‌شود. این تناقض در ماهیت دوگانه آن نهفته است: در سطح محلی، ممکن است به عنوان یک ابزار حفظ ثروت پایدار و درآمدزا دیده شود ، اما در مقیاس کلان و بین‌المللی، می‌تواند از خروج سرمایه‌گذاری خارجی به دلیل ریسک درک شده و عدم نقدینگی در طول درگیری رنج ببرد. این امر اهمیت تمایز بین دیدگاه‌های سرمایه‌گذاری داخلی و بین‌المللی در زمان بحران را برجسته می‌کند.
۳. بازیابی پس از جنگ: چالش‌ها و فرصت‌ها برای بازسازی
۳.۱. بازسازی مناطق شهری ویران‌شده
مقیاس تخریب و زمان‌بندی بلندمدت: بازسازی پس از درگیری یک فرآیند عظیم و چند دهه‌ای است. به عنوان مثال، بازسازی غزه پس از جنگ اسرائیل و حماس پیش‌بینی می‌شود دهه‌ها طول بکشد و بیش از ۵۰ میلیارد دلار هزینه داشته باشد. این شامل پاکسازی میلیون‌ها تن آوار، عمدتاً از خانه‌های تخریب‌شده است.
چالش‌های حقوق مالکیت، فساد و تخصیص مؤثر منابع: تلاش‌های بازسازی با موانع قابل توجهی روبرو هستند، از جمله تخریب گسترده، جابجایی جمعیت، و چارچوب‌های قانونی پیچیده در مورد حقوق مالکیت. فساد و تأخیر در رسیدگی به پرونده‌های بازپس‌گیری مسکن رایج است، همانطور که در بوسنی و هرزگوین مشاهده شد. اهداکنندگان اغلب بر ساخت‌وساز به جای نیازهای مالکان تمرکز می‌کنند که منجر به صرف غیرموثر منابع و خانه‌های بازسازی‌شده خالی می‌شود.
مطالعات موردی در بازسازی مسکن پس از درگیری:
- بوسنی و هرزگوین: تمرکز بر بازگشت آوارگان داخلی به خانه‌های قبل از جنگ، با برنامه‌های وام. با این حال، مسائلی مانند فساد و درگیری بین مالکان قدیمی و ساکنان جدید مانع بازگشت مؤثر شد.
- اوکراین: گروه سرپناه پاسخ‌های متنوعی را هماهنگ می‌کند، از جمله بهبود سایت‌های جمعی، یافتن راه‌حل‌های اجاره‌ای، توزیع کالاهای ضروری، تعمیر خانه‌های آسیب‌دیده و ارائه کیت‌های پناهگاه اضطراری، که با وضعیت پویای درگیری سازگار است.
- سوریه: توسعه پروفایل‌های کشوری پس از جنگ و مدل‌سازی بصری برای ترویج شیوه‌های ارزیابی شفاف و حمایت از بازیابی پایدار. املاک بازسازی‌شده بهبود قیمت را نشان می‌دهند، در حالی که سایرین همچنان کاهش ارزش را تجربه می‌کنند.
- جنگ جهانی دوم در اروپا: دولت‌ها برنامه‌های گسترده مسکن و بازسازی را با راهنمایی اصول برنامه‌ریزی مدرنیستی، که اغلب منجر به ساختارهای بلندمرتبه می‌شد، اجرا کردند.
در حالی که بازسازی خانه‌ها یک هدف اصلی در بازیابی پس از جنگ است، مطالعات موردی مانند بوسنی و هرزگوین نشان می‌دهد که صرف ساخت‌وساز خانه‌ها به طور خودکار بازگشت و ادغام موفقیت‌آمیز جمعیت‌های آواره را تضمین نمی‌کند. عواملی مانند حقوق مالکیت حل‌نشده ، درگیری بین ساکنان قدیمی و جدید ، و فقدان حمایت‌های اجتماعی و اقتصادی به این معنی است که بسیاری از خانه‌های بازسازی‌شده خالی می‌مانند. این امر یک نکته مهم را برجسته می‌کند: سیاست مؤثر مسکن پس از جنگ باید فراتر از مهندسی و ساخت‌وساز صرف باشد؛ باید ابعاد اجتماعی، حقوقی و اقتصادی را برای ترویج بازسازی واقعی جامعه و رسیدگی به نیازهای پیچیده انسانی بازگشت‌کنندگان ادغام کند.
۳.۲. رسیدگی به جابجایی و بازگشت
چالش‌های بازگشت جمعیت‌های آواره: افراد آواره اغلب پس از بازگشت، خانه‌های خود را تخریب‌شده یا اشغال‌شده توسط دیگران می‌یابند و ممکن است ابزاری برای اثبات حقوق مالکیت خود نداشته باشند. یافتن و دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه و مناسب همچنان یک چالش بزرگ برای ادغام موفقیت‌آمیز است.
تلاش‌های دولتی و بشردوستانه: برنامه‌های مسکن اضطراری، مانند برنامه‌های ارائه شده توسط ارتش رستگاری (Salvation Army) یا برنامه کوپن مسکن اضطراری (EHV) HUD ، سرپناه کوتاه‌مدت حیاتی را فراهم می‌کنند. برنامه‌های مسکن انتقالی با هدف انتقال افراد بی‌خانمان از پناهگاه‌های اضطراری به وضعیت‌های زندگی دائمی‌تر، اغلب شامل خدمات حمایتی مانند مدیریت پرونده و آموزش شغلی هستند.
وجود برنامه‌های مسکن اضطراری و انتقالی نیازهای فوری را برطرف می‌کند، اما چالش مداوم ادغام موفقیت‌آمیز برای افراد آواره یک شکاف سیاستی قابل توجه را آشکار می‌سازد. “فقدان یک سیاست مسکن به وضوح تعریف‌شده” در سطح فدرال به این معنی است که کمک‌های کوتاه‌مدت اغلب به راه‌حل‌های مسکن پایدار و بلندمدت تبدیل نمی‌شوند. این امر منجر به این می‌شود که جمعیت‌های آواره به عنوان “جمعیت‌های جدا شده ‘دیگر'” باقی بمانند و برای مسکن مقرون‌به‌صرفه کمیاب با سایر افراد بی‌خانمان رقابت کنند. این وضعیت نشان می‌دهد که سیاست مؤثر مسکن پس از درگیری نیازمند یک پیوستار بدون وقفه از حمایت، از سرپناه اضطراری تا مسکن امن، مقرون‌به‌صرفه و یکپارچه دائمی است، نه مداخلات کوتاه‌مدت و جداگانه.
۳.۳. پیامدهای بلندمدت اقتصادی و جمعیتی
تورم پایدار و پویایی نرخ بهره: در حالی که افزایش اولیه قیمت کالاها مانند نفت ممکن است کوتاه‌مدت باشد ، درگیری‌های طولانی‌مدت می‌توانند منجر به فشار صعودی پایدار بر تورم جهانی شوند، تلاش‌های بانک مرکزی برای کنترل قیمت‌ها را پیچیده کرده و به طور بالقوه کاهش نرخ بهره را به تأخیر بیندازند. این امر می‌تواند هزینه‌های استقراض را برای مدت طولانی‌تری بالا نگه دارد و بر توانایی خرید مسکن و سرمایه‌گذاری بلندمدت تأثیر بگذارد.
تغییرات جمعیتی: کاهش جمعیت و چالش‌های نیروی کار: جنگ‌ها می‌توانند به شدت بر جمعیت یک کشور تأثیر بگذارند و منجر به کاهش جمعیت به دلیل مهاجرت، نرخ تولد پایین‌تر و تلفات شوند. این امر چالش‌های بلندمدت نیروی کار را ایجاد می‌کند و بر در دسترس بودن نیروی کار برای صنایعی مانند ساخت‌وساز تأثیر می‌گذارد و به طور بالقوه تقاضای مسکن در آینده را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
تأثیر بر برنامه‌ریزی شهری و الگوهای توسعه: دوره‌های پس از جنگ اغلب شاهد تغییرات قابل توجهی در توسعه شهری هستند. از نظر تاریخی، در ایالات متحده پس از جنگ جهانی دوم، حرکت گسترده‌ای به سمت حومه شهرها به دلیل بازگشت سربازان، افزایش نرخ تولد (baby boom) و سیاست‌های مسکن دولتی صورت گرفت. این امر منجر به چالش‌های جدیدی برای برنامه‌ریزی شهری، از جمله گسترش بی‌رویه و نیاز به زیرساخت‌های جدید شد.
رونق مسکن پس از جنگ جهانی دوم در ایالات متحده، که توسط سیاست‌های دولتی مانند قانون سربازان (GI Bill) و وام‌های مسکن بیمه‌شده توسط اداره مسکن فدرال (FHA) هدایت شد ، نشان می‌دهد که چگونه سیاست‌های زمان جنگ می‌توانند تأثیرات عمیق و چند نسلی بر الگوهای مسکن و نرخ مالکیت خانه داشته باشند. تغییر به حومه شهرها و افزایش دسترسی به مالکیت خانه به طور اساسی جامعه آمریکا را تغییر داد. با این حال، این امر همچنین “خط‌کشی قرمز” (redlining) و اقدامات تبعیض‌آمیز را که جداسازی را تداوم بخشیدند، برجسته می‌کند. این نشان می‌دهد که حتی سیاست‌های به ظاهر مفید نیز می‌توانند پیامدهای اجتماعی منفی و بلندمدت داشته باشند. این وضعیت بیانگر این است که سیاست‌های مسکن وضع‌شده در طول یا بلافاصله پس از درگیری، صرفاً اقدامات واکنشی نیستند، بلکه شکل‌دهنده‌های قدرتمند چشم‌اندازهای شهری آینده، عدالت اجتماعی و فرصت‌های اقتصادی برای دهه‌های آتی هستند.
۴. پیامدهای استراتژیک برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و سیاست‌گذاران
۴.۱. املاک و مستغلات به عنوان یک طبقه دارایی تاب‌آور
ثبات، تولید درآمد و پوشش تورم: با وجود نوسانات فوری، املاک و مستغلات می‌توانند ثبات قیمت بیشتری را در مقایسه با بازار سهام ارائه دهند و به تدریج‌تر تنظیم شوند. این طبقه دارایی، امنیت دارایی ملموس و درآمد اجاره‌ای ثابت را حتی در طول رکودهای اقتصادی فراهم می‌کند. از نظر تاریخی، املاک در دوره‌های تورمی عملکرد خوبی داشته و به عنوان یک پوشش در برابر تورم عمل کرده‌اند.
استراتژی‌های تنوع‌بخشی: گنجاندن املاک و مستغلات در یک سبد متنوع می‌تواند ریسک کلی را کاهش داده و یک وزنه تعادل باثبات در طول رکودها فراهم کند. تنوع‌بخشی در انواع املاک (مسکونی، تجاری، صنعتی) و مکان‌ها برای کاهش نوسانات نرخ بهره و ریسک ژئوپلیتیکی بسیار مهم است.
در دوره‌های عدم قطعیت شدید و نوسانات بازار مالی، سرمایه‌گذاران اغلب به دنبال دارایی‌های “امن” هستند. در حالی که طلا و اوراق قرضه دولتی گزینه‌های سنتی هستند ، جذابیت املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی ملموس افزایش می‌یابد. “حرکت به سمت ملموس بودن” به این معنی است که ارزش فیزیکی و ذاتی ملک، توانایی آن در تولید درآمد، و عملکرد تاریخی آن به عنوان یک پوشش در برابر تورم ، آن را به گزینه‌ای جذاب برای حفظ ثروت تبدیل می‌کند، به ویژه زمانی که ارزهای فیات یا ابزارهای مالی انتزاعی ناپایدار تلقی می‌شوند. این امر نشان‌دهنده تغییر ظریف در منطق سرمایه‌گذاری در طول درگیری است، جایی که برای برخی از بخش‌های سرمایه‌گذار، سودمندی بنیادی و حضور فیزیکی بر نگرانی‌های نقدینگی کوتاه‌مدت غلبه می‌کند.
۴.۲. الزامات سیاستی برای بازارهای مسکن پایدار
سیاست‌های مسکن فعال در طول و پس از درگیری: دولت‌ها باید فراتر از اقدامات واکنشی حرکت کنند تا سیاست‌های مسکن پایدار و تاب‌آوری را توسعه دهند که بتوانند با نیازهای زمان جنگ، از جمله توزیع مجدد جمعیت و تأمین اضطراری، سازگار شوند. نمونه‌های تاریخی نشان می‌دهد که دولت‌ها در طول و پس از جنگ‌ها، از طریق پروژه‌های مسکن عمومی، کمک‌های وام مسکن و کنترل اجاره‌بها، برای تأمین مسکن مداخله کرده‌اند.
اهمیت عدالت فضایی و سرمایه‌گذاری متوازن: سیاست‌ها باید با ترویج عدالت فضایی در حقوق مالکیت و ترویج سرمایه‌گذاری متوازن و توسعه پایدار املاک و مستغلات در مرحله بازیابی پس از جنگ، با هدف کاهش تغییرات شدید ارزش املاک در مناطق شهری جنگ‌زده باشند. این شامل رسیدگی به ظهور سکونتگاه‌های غیررسمی و تضمین مسکن مقرون‌به‌صرفه برای تمام اقشار جامعه است.
درس‌هایی از مداخلات تاریخی دولت:
- برنامه‌های مسکن جنگ جهانی دوم: دولت ایالات متحده میلیون‌ها واحد مسکونی را برای کارگران جنگی ساخت یا تبدیل کرد، اغلب با “اقتصادهای شدید” در مواد، و کنترل اجاره‌بها را اجرا کرد. این امر نقش دولت را در رسیدگی به کمبودهای شدید مسکن نشان داد.
- رونق مسکن پس از جنگ جهانی دوم و قانون سربازان (GI Bill): سیاست‌هایی مانند قانون سربازان، مالکیت خانه را برای کهنه‌سربازان تسهیل کرد و منجر به رشد عظیم حومه شهرها شد. با این حال، این سیاست‌ها جنبه‌های تبعیض‌آمیزی نیز داشتند، مانند خط‌کشی قرمز.
- کنترل اجاره‌بها: از نظر تاریخی در طول جنگ جهانی اول و دوم برای مبارزه با سوداگری و کمبودها اجرا شد، کنترل اجاره‌بها می‌تواند منجر به فروش واحدها توسط مالکان با قیمت‌های کنترل‌نشده شود، که مالکیت خانه را افزایش می‌دهد اما عرضه اجاره را کاهش می‌دهد.
پیشینه‌های تاریخی به وضوح نشان می‌دهند که مداخله دولت برای مدیریت بحران‌های مسکن در طول و پس از جنگ حیاتی است. با این حال، اثربخشی و پیامدهای بلندمدت این مداخلات می‌تواند یک “شمشیر دو لبه” باشد. در حالی که سیاست‌هایی مانند قانون سربازان، مالکیت خانه گسترده را تسهیل کردند ، آن‌ها همچنین تبعیض سیستمیک (خط‌کشی قرمز) را تداوم بخشیدند. به طور مشابه، کنترل اجاره‌بها، در حالی که نگرانی‌های فوری توانایی خرید را برطرف می‌کند، می‌تواند منجر به کاهش عرضه اجاره شود زیرا مالکان ترجیح می‌دهند بفروشند. این امر نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران باید پیامدهای ناخواسته و اختلالات بلندمدت بازار ناشی از مداخلات خود را به دقت بررسی کنند و به دنبال راه‌حل‌های جامع باشند که دسترسی عادلانه و پویایی بازار پایدار را ترویج می‌کنند، نه فقط تسکین فوری.
۵. نتیجه‌گیری: مدیریت عدم قطعیت و ساختن تاب‌آوری
تأثیر جنگ بر بازارهای مسکن پیچیده و گسترده است، شامل تخریب فیزیکی، شوک‌های اقتصادی (تورم، نرخ بهره، زنجیره‌های تأمین)، تغییرات جمعیتی (جابجایی، کاهش جمعیت) و تغییرات عمیق در الگوهای سرمایه‌گذاری و پاسخ‌های سیاستی. این عوامل به طور همزمان بر عرضه، تقاضا و ارزش املاک تأثیر می‌گذارند و چالش‌های بی‌سابقه‌ای را برای ذینفعان ایجاد می‌کنند.
در حالی که تاریخ نشان می‌دهد رویدادهای ژئوپلیتیکی اغلب تأثیرات کوتاه‌مدتی بر بازارهای جهانی دارند ، ویژگی‌های منحصر به فرد درگیری اسرائیل و ایران، به ویژه پتانسیل آن برای اخلال در عرضه انرژی جهانی و تشدید فشارهای تورمی موجود، هوشیاری مداوم را ایجاب می‌کند. متغیرهای کلیدی که باید رصد شوند، قیمت نفت، تنظیمات سیاست بانک مرکزی و چشم‌انداز اقتصادی گسترده‌تر هستند. هرگونه تشدید در این متغیرها می‌تواند پیامدهای قابل توجهی برای بازارهای مسکن در سراسر جهان داشته باشد.
این گزارش بر اهمیت یک رویکرد پویا برای سرمایه‌گذاران تأکید می‌کند، که بر تنوع‌بخشی، مدیریت ریسک و تمرکز بر روندهای بلندمدت تأکید دارد. املاک و مستغلات، با ویژگی‌های ثبات، تولید درآمد و پوشش تورم، می‌تواند یک جزء حیاتی در سبد سرمایه‌گذاری متنوع در زمان عدم قطعیت باشد. برای سیاست‌گذاران، نیاز حیاتی به استراتژی‌های مسکن فعال و یکپارچه برجسته می‌شود که هم نیازهای فوری بشردوستانه و هم تاب‌آوری بلندمدت شهری را برطرف می‌کند. یادگیری از موفقیت‌ها و شکست‌های تاریخی در مداخلات دولتی، مانند برنامه‌های مسکن پس از جنگ جهانی دوم و چالش‌های کنترل اجاره‌بها، برای ساختن اکوسیستم‌های مسکن قوی‌تر و عادلانه‌تر در مواجهه با عدم قطعیت‌های آینده ضروری است. این رویکرد جامع، تنها راه برای کاهش آسیب‌پذیری‌ها و ایجاد فرصت‌ها در چشم‌انداز مسکن جهانی است که به طور فزاینده‌ای تحت تأثیر پویایی‌های ژئوپلیتیکی قرار دارد.
