چرا هزینه ساخت خانه در ایران سر به فلک کشید؟
۵ حقیقت غافلگیرکننده در یک دهه گذشته
مقدمه: رویای خانهدار شدن که هر روز دورتر میشود
رویای داشتن یک سرپناه شخصی و خانهای برای خود، یکی از عمیقترین و مشترکترین آرزوهای ایرانیان است. اما در سالهای اخیر، این رویا برای بسیاری به هدفی دستنیافتنی تبدیل شده است. شکاف میان درآمدها و هزینههای سرسامآور مسکن آنقدر عمیق شده که حتی تأمین هزینههای ساخت یک واحد کوچک نیز از توان بسیاری از خانوادهها و حتی سازندگان خرد خارج است.
همه ما این افزایش قیمت را با تمام وجود حس میکنیم، اما دلایل زیربنایی آن بسیار پیچیدهتر و غافلگیرکنندهتر از آن چیزی است که به نظر میرسد. این افزایش صرفاً نتیجه تورم عمومی نیست؛ بلکه gejalaی از یک بیماری عمیقتر در اقتصاد کلان کشور است. مجموعهای از عوامل ساختاری، شوکهای ارزی و پارادوکسهای بازار، هزینه ساخت را به شکلی بیسابقه بالا بردهاند.
هدف این مقاله، پردهبرداری از پنج حقیقت کلیدی و تکاندهنده درباره جهش هزینههای ساخت مسکن در یک دهه گذشته است. با تکیه بر آمار رسمی و تحلیلهای کارشناسی، نشان خواهیم داد که چرا این بحران عمیقتر از تصورات رایج است و چه نیروهایی بازار مسکن ایران را به این نقطه رساندهاند.
——————————————————————————–
۱. جهش ۶۰۰ درصدی در یک دهه: هزینه ساخت از متری ۱.۵ میلیون به ۱۰ میلیون تومان رسید
تحلیل دادههای رسمی مرکز آمار ایران و تعرفههای سازمان نظام مهندسی نشان میدهد که هزینه ساخت مسکن در ایران طی یک دهه گذشته، جهشی حیرتانگیز را تجربه کرده است. متوسط هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق شهری از حدود ۱.۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۳ به رقمی بین ۹ تا ۱۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده است.
این به معنای یک رشد ۶ برابری یا ۶۰۰ درصدی است؛ سرعتی که به مراتب بالاتر از نرخ تورم عمومی کشور در همین بازه زمانی بوده است. این جهش عظیم، نتیجه یک طوفان کامل از افزایش هزینهها در تمام بخشهای ساختوساز است. این در حالی است که طبق برآوردها، مصالح ساختمانی به تنهایی حدود ۴۵ درصد از کل هزینه ساخت را تشکیل میدهند و هرگونه نوسان در قیمت آنها تأثیری ویرانگر دارد:
- قیمت سیمان: ۸ برابر افزایش یافته است.
- قیمت فولاد و میلگرد: حدود ۱۰ برابر افزایش یافته است.
- دستمزد نیروی کار: تا ۴۰۰ درصد رشد، عمدتاً به دلیل کمبود نیروی کار ماهر.
- خدمات مهندسی و عوارض شهرداری: تقریباً ۵ برابر شده است.
تأثیر این مقیاس از افزایش هزینه، بنیادین است. این رشد نه تنها اقتصاد ساختوساز را به کلی دگرگون کرده، بلکه سازندگان کوچک را از بازار بیرون رانده و خرید خانه را برای خریدار متوسط به یک آرزوی دور از دسترس تبدیل کرده است.
——————————————————————————–
۲. پارادوکس دلار: قیمت مسکن به تومان سرسامآور است، اما به دلار واقعی تقریباً ثابت مانده
این شاید غافلگیرکنندهترین نکته در تحلیل بحران مسکن باشد، که با نگاهی به روندی دو دههای آشکار میشود. در حالی که قیمت مسکن به تومان طی دو دهه گذشته ۱۲۸ برابر شده، ارزش واقعی آن بر حسب دلار ثابت (با تعدیل تورم دلار) داستان کاملاً متفاوتی را روایت میکند.
بر اساس تحلیلی که وبسایت «اقتصاد مسکن» بر پایه دادههای بانک مرکزی ارائه داده است:
- در سال ۱۳۸۲، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران معادل ۷۲۱ دلار (به ارزش دلار ثابت سال ۲۰۰۳) بود.
- در سال ۱۴۰۲، با وجود جهش نجومی قیمت تومانی، ارزش دلاری همان یک متر مربع به ۸۴۵ دلار (به ارزش دلار ثابت سال ۲۰۰۳) رسید.
نتیجهگیری شگفتانگیز است: در طول بیست سال، ارزش واقعی مسکن تنها حدود ۱۷ درصد افزایش یافته است. این یعنی بخش عمدهای از گرانی که ما حس میکنیم، نه به دلیل باارزشتر شدن ذاتی ملک، بلکه به خاطر سقوط ارزش پول ملی بوده است.
رشد حقیقی قیمت مسکن در بلندمدت چندان زیاد نبوده و بخش عمده افزایش اسمی، جبران افت ارزش پول ملی بوده است.
این واقعیت تلخ نشان میدهد که بحران مسکن بیش از آنکه یک بحران ملکی باشد، آینهای تمامنما از فروپاشی قدرت خرید ریال و بیثباتی اقتصاد کلان کشور است. این سقوط ارزش پول ملی، همانطور که خواهیم دید، آتش طمع و سوداگری را در بخش دیگری از هزینه مسکن شعلهور کرد: زمین شهری.
——————————————————————————–
۳. زمین، پادشاه بازدهی: سهم ۶۵ درصدی زمین در قیمت نهایی مسکن در تهران
وقتی از هزینههای ساخت صحبت میکنیم، ذهنها به سمت قیمت میلگرد و سیمان میرود. اما بزرگترین و تعیینکنندهترین عامل در قیمت نهایی یک خانه، نه مصالح و نه دستمزد، بلکه زمینی است که آن خانه روی آن بنا میشود. این آمارها نشاندهنده یک ناکارآمدی ساختاری در بازار دارایی ایران است: زمین، به جای آنکه یک نهاده تولیدی برای ساخت سرپناه باشد، به یک دارایی سوداگرانه با بازدهی نامتعارف تبدیل شده است.
آمارها نشان میدهد که در سه دهه گذشته، سرمایهگذاری روی زمین در تهران سودآورتر از طلا، دلار و حتی خود واحدهای مسکونی آماده بوده است.
- قیمت زمین در تهران از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۲، رشدی ۳۴۴۷ برابری داشته است.
- در همین دوره، سکه طلا ۲۸۹۲ برابر و واحدهای مسکونی ۱۶۰۰ برابر رشد کردهاند.
این سلطه زمین به قدری است که سهم هزینه آن در قیمت تمامشده یک ساختمان در تهران در سال ۱۳۹۹ به ۶۵.۸ درصد و در سال ۱۴۰۰ به ۶۴.۷ درصد رسید. اما چرا زمین به چنین دارایی سوداگرانهای تبدیل شده است؟ بخشی از پاسخ در نظام مالیاتی کشور نهفته است. دادهها نشان میدهند که سهم مالیاتهای بخش مسکن از کل درآمدهای مالیاتی دولت، از حدود ۷ درصد در دهه ۱۳۶۰ به تنها ۲.۳ درصد تا سال ۱۴۰۰ سقوط کرده است؛ کاهشی ۷۰ درصدی که عملاً زمین و ملک را به یک پناهگاه سرمایهای تقریباً معاف از مالیات تبدیل کرده است.
——————————————————————————–
۴. شوکهای ارزی، موتور اصلی جهش قیمت: مسکن آینه اقتصاد کلان است
بررسی دقیق نمودارهای قیمت مسکن نشان میدهد که افزایش هزینهها به صورت تدریجی و آرام رخ نداده است. در عوض، بازار در مقاطع زمانی خاصی دچار جهشهای ناگهانی و شدید شده است. این جهشها تقریباً همیشه با شوکهای بزرگ در اقتصاد کلان، بهویژه نوسانات شدید نرخ ارز، همزمان بودهاند.
دو نمونه بارز این الگو عبارتند از:
- جهش قیمت در سال ۱۳۹۱: این افزایش شدید مستقیماً با تشدید تحریمهای بینالمللی و جهش ناگهانی نرخ ارز در آن دوره مرتبط بود.
- موج گرانی از سال ۱۳۹۷: این دوره نیز دقیقاً با خروج آمریکا از برجام و شوک ویرانگر بعدی به بازار ارز آغاز شد و قیمت مسکن و مصالح ساختمانی را وارد فاز جدیدی از گرانی کرد.
مکانیسم این ارتباط روشن است: با سقوط ارزش ریال، نهادههای ساختمانی گران میشوند و همزمان، نقدینگی سرگردان در جامعه برای فرار از تورم به سمت داراییهای امن مانند ملک و زمین هجوم میآورد. این فرآیند، مسکن را از یک کالای مصرفی به ابزاری برای حفظ سرمایه تبدیل میکند. این شوکهای ارزی دقیقاً همان مکانیزمی هستند که پارادوکس دلار را ایجاد میکنند: هر جهش در نرخ ارز، قیمت اسمی مسکن را به تومان منفجر میکند، اما ارزش واقعی آن را در مقیاس جهانی تغییر چندانی نمیدهد و تنها سقوط پول ملی را جبران میکند.
——————————————————————————–
۵. منطق وارونه بازار: وقتی دلار ارزان میشود اما میلگرد گران!
این تصور که قیمت تمام مصالح ساختمانی مستقیماً و در لحظه با نرخ دلار بالا و پایین میرود، همیشه درست نیست. بازار گاهی منطق پیچیده و وارونهای از خود به نمایش میگذارد که سیاستگذاری را دشوار میکند.
جمشید برزگر، رئیس کانون انبوهسازان، این پارادوکس را به خوبی توصیف میکند:
جالب است زمانی که دلار ۳۰ هزار تومان بود هر کیلو میلگرد در کیفیت های مختلف بین ۸ تا ۱۲ هزار تومان فروخته می شد. حالا که نرخ دلار پایین آمده و به حدود ۲۳ هزار تومان رسیده، قیمت میلگرد بالا رفته و به بیش از ۱۴ هزار تومان رسیده است.
این پدیده عجیب نشان میدهد که عوامل قدرتمند دیگری نیز در قیمتگذاری مصالح داخلی نقش دارند. انحصارهای داخلی یا شبهانحصاری در صنایع فولاد و سیمان، به تولیدکنندگان این قدرت را میدهند که قیمتها را نیمهمستقل از نوسانات کوتاهمدت ارز تعیین کنند. علاوه بر این، تورم داخلی مزمن، اختلال در زنجیره تأمین و احتکار توسط واسطهها، همگی میتوانند باعث چنین رفتارهای غیرمنتظرهای در بازار شوند. این پیچیدگی به ما میگوید که کنترل هزینههای ساخت بسیار دشوار است و صرفاً تمرکز بر تثبیت نرخ ارز برای مهار قیمت مصالح کافی نخواهد بود.
——————————————————————————–
نتیجهگیری: آیا راهحلی برای این بحران وجود دارد؟
بررسی این پنج حقیقت نشان میدهد که بحران هزینههای ساخت مسکن در ایران، یک مشکل ساده نیست که با راهحلهای سطحی برطرف شود. این بحران یک چرخه معیوب و خودتقویتکننده است: سقوط ارزش پول ملی (نکته ۲ و ۴) سرمایههای سرگردان را به سمت سوداگری در بازار زمین (نکته ۳) سوق میدهد، بازاری که به دلیل ضعف نظام مالیاتی به پناهگاهی امن تبدیل شده است. این امر سهم زمین را به بخش غالب هزینه نهایی مسکن بدل میکند. همزمان، تورم در مصالح کلیدی مانند فولاد و سیمان، که گاهی منطق بازار ارز را به چالش میکشد (نکته ۵)، هزینه ساخت را به شدت افزایش میدهد. ترکیب این عوامل، آن جهش اسمی ۶۰۰ درصدی (نکته ۱) را رقم میزند که مسکن را از دسترس عموم خارج کرده و بحران را عمیقتر میکند.
با درک این واقعیتهای پیچیده، پرسش اساسیتری مطرح میشود. با توجه به اینکه مشکل مسکن عمیقاً با تورم مزمن و بیثباتی اقتصاد کلان گره خورده است، آیا سیاستهای مقطعی مانند وام و مسکن حمایتی میتواند این بحران را حل کند، یا نیازمند یک تحول بنیادین در اقتصاد کشور هستیم؟
